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2017你最关心的问题:失去购房资格是否属于违约行为

发布日期:2017-04-18    文章来源:互联网

    限购政策频出,刚刚签订了购房合同,却因为政策原因失去了购房资格,无法履行合同是否属于违约行为呢?下面我们通过案例来看看失去购房资格是否属于违约行为。

    2012年7月29日,宋敏与柴蕾在A公司的居间下,签订了一份《房屋买卖合同》,约定柴蕾将其名下的一套建筑面积为72.46平方米的房屋以236万元的价格出售给宋敏,A公司提供居间服务。宋敏应当在签约当天支付柴蕾购房定金5万元;柴蕾应于2012年8月31日前向抵押权人申请提前清偿贷款,宋敏则应按柴蕾与抵押权人确定的偿还日期将100万元支付给抵押权人,如该笔款项不足以清偿贷款,则剩余款项由宋敏代为清偿;双方应于2012年8月31日前办理房屋所有权转移登记手续并将房屋交付。
  
    双方在合同中约定,柴蕾同意宋敏可以单方书面指定该房屋的权属登记给第三人,同意以第三人作为购买人办理网上签约备案,宋敏保证已经征得第三人的同意,且宋敏仍按本合同的约定履行相应义务。
  
    此后,柴蕾、宋敏以及A公司于签订买卖合同当日签订了购房协议一份三方协议,约定宋敏应将自己或家庭成员名下的两套住房过户给第三人,以保证宋敏家庭符合北京市购房资格,否则双方买卖合同关系解除;双方同意在宋敏获得购房资格前,双方之间如有所需交付的房款,则除购房定金外,全部房款在银行进行资金监管,待宋敏符合购房资格后,双方再按照买卖合同的约定支付。
宋敏时候按照上述约定履行了合同。
 
    2013年3月30日,当地政府发布了限购政策,本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。
  
    上述文件发布后,柴蕾要求宋敏支付剩余房款,而宋敏坚持要求房屋过户后再支付尾款。为此,柴蕾与宋敏发生纠纷,柴蕾诉至法院,要求法院判决:1、解除双方于2012年7月29日签订的买卖合同;2、宋敏腾退涉诉房屋,并交还柴蕾使用;3、诉讼费由宋敏负担。
  
    法院判决
  
    宋敏在庭审中提出反诉,声称柴蕾收到已经给付的钱款后,并没有及时向贷款银行偿还贷款。柴蕾直到2013年3月,才将涉诉房屋上的贷款还清。北京市于2013年3月底出台了新政策,宋敏又不具备了购房资格。由于柴蕾违约,导致涉诉房屋无法过户至宋敏名下。根据合同约定,宋敏可以将涉诉房屋过户至具备购房资格的主体名下,故不同意柴蕾要求解除合同的诉讼请求。同时,提出反诉,要求:1、继续履行双方签订的房屋买卖合同;2、将涉诉房屋转移登记至宋敏名下;3、按每日万分之五的标准,赔偿宋敏自2012年8月31日其至实际过户之日止的违约金;4、反诉费由柴蕾承担。
  
    法院审理后作出判决:
  
    1、柴蕾与宋敏继续履行双方于2012年7月29日签订的《存量房屋买卖合同》。
  
    2、柴蕾协助宋敏将涉诉房屋过户,宋敏支付柴蕾剩余全部房款五十一万元。
  
    3、驳回柴蕾的诉讼请求。
  
    4、驳回宋敏的其他反诉请求。
  
    【律师点评】失去购房资格是否属于违约行为
  
    律师认为,柴蕾、宋敏及A公司签订的买卖合同依法成立、合法有效,应当遵守。
  
    在双方签订买卖合同之初,涉诉房屋的抵押登记尚未注销,而宋敏亦不符合购房条件,故房屋过户存在障碍;为此,宋敏与柴蕾进一步约定,即宋敏出资让柴蕾提前清偿房屋贷款,而宋敏将其名下房屋中的两套过他人,以完成房屋买卖交易;在此后的履行过程中,因双方并未在买卖合同明确约定剩余贷款的准确金额,故宋敏在依约给付100万元首付款后,直到2013年2月才付清足以偿还剩余银行贷款的钱款,而柴蕾直至2013年3月才办理完提前还贷手续;此后不久,政府发布文件,根据新政宋敏不在符合购房条件。
  
    纵观上述事实,柴蕾与宋敏在买卖合同签订后,均在为房屋的最终交易履行自己义务,虽然双方均存在一定程度的延误,但也均系受买卖合同约定不明以及政府政策变化的营养。柴蕾与宋敏本身并无主管恶意违约之处。据此,对于买卖合同是否继续履行的问题。法院认为:首先,虽然三方协议约定在宋敏不符合购房条件的情况下,双方当事人可以解除买卖合同;但买卖合同中亦约定,宋敏有权将房屋指定过户至第三人名下,而法律规定,当事人可以约定由第三人代为履行义务;现宋敏已经剩余房款提存至法院,并要求将涉诉房屋过户至其名下,故宋敏的请求予法有据。

    其次,结合本案事实,如根据柴蕾的主张,解除双方之间的买卖合同,则涉及双方基于买卖合同所取得财产的返还问题,宋敏应腾退房屋,柴蕾则应退还房款;但在庭审中,柴蕾已明确表示宋敏已给付的185万元中的100万元已用于偿还贷款,其不能在法院指定的期限内筹齐应退还的款项。最后,柴蕾主张解除买卖合同,宋敏要求继续履行买卖合同,二人的主张均有一定的合同依据;但根据现有事实情况,宋敏要求继续履行买卖合同已无障碍,而柴蕾要求解除合同确存在还款上的障碍。综合上述,宋敏本身并无违约的恶意,且买卖合同继续履行已无障碍,故法院支持宋敏要求继续履行合同的请求。柴蕾要求解除合同,但退款存在障碍,如法院解除买卖合同,对宋敏明显不公,故法院不支持柴蕾要求解除买卖合同的诉讼请求。
  
    对于宋敏主张的违约金。因柴蕾并无违约的主管恶意,且宋敏本身亦有一定的延误履行的行为,故其主张违约金的请求,不予支持。

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