关于小产权房问题，你必须知道的“内幕”

发布日期：2017-04-20 作者：顾轶男律师

导读：
日前，河北雄安新区火爆了朋友圈。设立雄安新区是继深圳、浦东后的又一“千年大计、国家大事”。此消息一经发布，该地区房价顿时飞涨。山东、河北、天津附近的炒房团连夜带着数百万的现金，奔赴此地，想在新区房价上分一杯羹。幸亏政府早有预备，严厉打击炒房，提前布置好了管控房价相关事宜，冻结了全部房产过户，炒房团折戟雄安新区。房子是中国最现实的追求，尤其是小产权房便宜的价格更是诱惑着更多的人愿意把毕生的血汗钱砸进去。但是你真的了解小产权房吗？今天律师君就来给大家聊聊小产权房的哪些事儿。

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什么是小产权房？

首先“小产权房”不是法律概念，是人们在习惯中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房是相对“大产权房”而言的，政府发房屋所有权证或者不动产成权证的叫“大产权房”，不发证的就是“小产权房”。一句话，小产权房没有房本，没有所有权，只有使用权，得不到法律的充分保护（尤其是在面临政府拆迁的时候）。辛辛苦苦花了一辈子钱买了，可能到最后房子不是你的，结果一夜回到解放前。

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哪些房子是小产权房？

首先大家不要认为城市里的房子就一定是大产权房。关键看有没有《商品房预售许可证》，只要有此证，就不会是小产权。如果开放商五证不全，或者根本就没有五证，那么这样的房子可能就是小产权房了。

其次，在集体建设用地上建成的房子，如果非本集体组织的成员，购买的话那么也是办不了房产证的。城市土地未经国家征收村民在自家土地上盖房卖给外来人员，很多人购买的小产权就属于此类，据律师君观察此类现象在小城市及县城比较普遍。

最后，违法占用耕地建房，毫无疑问也是小产权房。

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房屋产权不是70年就是小产权吗？

答案是否定的。根据法律规定：

①居住用地是70年的产权；

②工业用地是50年的产权；

③教科文卫体用地50年产权；

④商业、娱乐用地40年产权；

⑤综合或者其他用地50年产权。

咱们一般说的大产权房就是70年产权的房子。但是在实践中律师君的有些朋友告诉我说他买的房子是50年产权的房子，问我是怎么回事。像这种情况就是上述其他产权的房子，也就是说该房不是在居住类用地上建房，同样是买房怎么比别人少了20年产权呢（套路深，要小心），故以后该房的用水、用电可能就不会按照居民用水用电的标准收费了。

另外还需要注意的是有些开发商违反土地利用规划建房，这种房也是拿不到房产证的。如何避免买到此类房，建议各位卖房时务必上规划局的网站上查一查。

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小产权房可能会带来那些问题？

①房子的质量没法保证，这种房子在工程质量上脱离了国家的监管，现在的正规商品房尚且出现各种问题，小产权房可想而知；

②办不了房产证，房子可能不是你的，再次转让有困难。没有证的小产权房就像两人按照习惯办了婚礼一样，不领证终究不是夫妻——辛辛苦苦几十年，一拆回到解放前；

③由于没有房产证也无法像正常的房子那样在银行抵押贷款等；

④配套不完善；尤其是城市的小产权房，在规划上未纳入城市规划，有的不会通“双气”；

⑤一旦拆迁，可能得不到国家的安置补偿；

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未来小产权房会“扶正”吗？

目前来看不可能，小产权房不会得到国家法律的认可与保障。因为我国的土地所有制是二元制决定了小产权不会“扶正”。

对于小产权房问题，官方表态是：“拆除一批，教育一片，处理一批，震慑一片，问责一批，警示一片”，所以那些想打小产权主意的人还是需要认真的思考下，毕竟天上不会掉馅饼。便宜的小产权房，后期会隐藏着很高的风险。

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