合同中约定的格式条款的效力如何认定?

发布日期：2017-04-20 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
原告李超诉称：原被告签订《北京市商品房预售合同》，约定被告应于2008年12月30日前向我交付房屋，于2009年12月30日前办理初始登记并取得楼栋房屋权属证书，于交房后720日内办理转移登记并取得房屋所有权证书。合同签订后，被告仅履行交付房屋义务，至今未办理初始登记和转移登记的房屋权属证书。该合同约定被告不履行前述义务时违约金为零，但我认为是格式条款，应认定为无效。被告的行为已经构成违约，为维护我的合法权益，诉至法院请求判令：1、被告立即为我办理房屋权属转移登记手续；2、被告自逾期办理楼栋权属证明之日即2010年1月3日起至实际办理房屋所有权证之日止，以购房款40万元为基数，按照中国人民银行利率标准赔偿我损失。

二、被告辩称
被告博文公司辩称：2009年5月30日，被告向原告交付涉案房屋；则根据合同约定，被告应于2011年5月30日前转移登记并取得房屋所有权证书，2013年7月30日显然已超过诉讼时效，原告的请求不应得到法院的支持。并且涉案房屋系经济适用房，由于政策原因涉案房屋产权证的办理与否对原告实际居住使用房屋不产生任何损失。双方签订的合同依法有效，不存在格式条款。合同约定违约金为零，所以原告要求违约金的主张不应该得到法院的支持。原告仅表示委托我公司交纳的各项费用，但并未明确要求缴纳期限，所以如果原告认为我公司怠于履行，可撤销该项委托。被告未因此获利，不存在长期占用各项税费的情况。综上，原告的诉讼请求不应该得到法院的支持。

三、审理查明
经审理查明：原被告签订的合同约定：被告应当在2009年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告有权退房，原告不退房的，合同继续履行，违约金为零。商品房交付使用后，原告委托被告或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于1000元；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，违约金为零。合同签订后，原告依约履行合同义务。被告至今未能办理商品房所在楼栋的权属证明，也因此无法为原告办理房屋所有权证书。

四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决：
被告北京博文房地产有限公司于本判决生效后七日内给付原告李超逾期办理房屋权属登记损失二万五千元。

五、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除；合同依约定或法定解除；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告李超与被告博文公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2009年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，并于交付房屋之日2009年5月28日起720日内即2011年5月18日之前为原告办理完房屋权属转移登记，现被告均未能办理，应认定为违约。因为此时楼栋权属证明未能办理，涉案房屋暂时不符合办理房屋所有权证的条件，只能待前述条件具备时，双方协商自行办理或另诉解决，故对于原告要求办理房屋权属转移登记的诉讼请求，不能得到法院的支持。合同法规定的违约责任的承担方式有多种，可约定违约金，也可要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等其他责任承担方式，合同约定违约金为零，但不应视为被告可因此免除其责任，虽为格式条款，但不能认定为无效，故法院不能支持原告的违约金主张。房产证是不动产所有权的唯一凭证，房产证未能取得，业主的所有权能处于不圆满状态，客观上对所有权的行使造成了限制，业主的多项衍生权利不能顺畅行使，造成一定损失，对此被告应予适当赔偿。办理房产证虽在双方合同中约定，但本质上是物上权利的行使，且涉案房屋所在的小区众业主一直在不断地被告主张该权利，被告表明条件成熟时会积极履行该项合同义务，故被告称原告的起诉超过了诉讼时效的主张不能成立。
综上所述，法院的判决是正确的。

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