购房合同中卖方违约不履行合同义务如何处理

发布日期：2017-04-20 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
原告金小茹诉称：原被告签订商品房买卖合同，原告购买位于北京市昌平区沙河镇房屋。2009年10月20日，原告交清所有房款、契税、维修基金等费用。2011年9月25日，被告向原告发《告知函》，要求再补交契税3万元，后原告及时交付。当原告拿到契税发票时发现被告多收了3万元契税款。2012年11月，被告将产权证交付给原告，比合同约定期限晚了。根据合同中的违约条款，被告应支付给原告20万元的违约金。请求法院判令：1、被告返还给原告多交的契税3万元；2、被告支付给原告逾期办理产权证违约金20万元；3、诉讼费由被告承担。

二、被告辩称
被告金沙河公司辩称：按照当时北京市的商品房契税政策，涉案房屋应按总房款3%缴纳契税；原告向被告缴纳总房款1.5%的契税3万元；原告补缴剩余1.5%的契税款；2011年11月25日，根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方税务局发布了《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》的通知，原告的房屋契税缴纳比例调整为1.5%；被告就涉案房屋申报纳税；2012年9月5日，产权代办机构办理完毕权属转移登记；根据原被告签订合同中“如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任”的约定，被告的违约行为是由原告未全额缴纳契税款所造成的，责任应由原告自己承担；2013年4月5日，原告将涉案房屋出售并于办理完产权转移登记手续，则被告对涉案房屋的相关义务也应当随之消灭；关于契税，被告同意按起诉书上的数额退还。

三、审理查明
经审理查明：2009年9月26日，被告向原告发出《北街家园入住通知书》。次月，被告交付房屋，原告支付全部房款。2011年9月25日，被告向原告发出《告知函》，内容包括：“根据规定，该房屋不符合契税减免条件，您至今还有总房款1.5%的契税计人民币3万元未缴纳至我公司，故无法继续办理相关权属转移登记手续。为顺利办理《房屋所有权证》，请您交纳契税，以便尽快为您办理完毕房屋所有权证。原告向被告缴纳契税款3万元。被告代原告向税务部门缴纳契税3万元。涉案房屋取得房屋所有权证书。

四、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理判决：
（1）被告北京金沙河建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告金小茹契税三万元；
（2）被告北京金沙河建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告金小茹逾期办理产权证违约金二万五千元。

五、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除；合同依约定或法定解除；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告被告双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，亦未损害第三人合法权益，合同内容合法有效，依法成立的合同缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案中，原被告双方签订的合同约定，卖方原因致使买方未能于约定日期前取得涉案房屋所有权证书的，出卖方应当承担相应的违约责任，以赔偿买方损失。双方约定该项违约责任的目的在于督促相对方及时履行合同义务，以保障订立合同的目的能够实现。因金沙河公司的责任致使金小茹未能在约定期限内取得房屋所有权证书，金沙河公司存在违约行为，理应向金小茹支付违约金，鉴于现有证据未能证明房屋转移登记逾期已经对金小茹造成实际损失，故法院应当根据公平原则和诚实信用原则，综合本案合同的实际履行情况、违约一方的过错程度、合同预期利益等一些列的综合因素予以衡量，酌情减少本案中违约一方应当支付的违约金数额。
综上所述，法院的判决是正确的。

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