二手房屋买卖产生的相关费用双方当事人之间如何分配？

发布日期：2017-04-27 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
原告庞严诉称，2007年3月1日，原告与翟欣签订《二手房买卖合同》，约定原告购买翟欣位于北京市海淀区万柳小区3单元30号房屋。合同签订后，2007年3月1日，原告向其交纳首付款20万元；其后又向翟欣给付80万元购房款。被告将房屋交付原告使用。现该房屋已经取得上市交易条件，被告不予办理过户手续。故起诉至法院，请求：1、判令被告继续履行双方签订的《二手房买卖合同》，被告协助办理房屋产权过户登记。2、被告承担本案诉讼费。

二、被告辩称
翟欣辩称，石油化工研究院对该房屋有优先购买承租权。房屋性质为央产房，合同约定房屋价款为100万元，现该房屋市场价值600，故不同意继续履行合同。现该房屋的交易费用过高，被告不同意继续履行，但愿意承担违约损失。另提出反诉如下：被告与原告签订房屋买卖合同时，房屋不能上市交易。如今，合同约定的有关情形已经发生重大变化，房屋价值接近600万元，继续履行合同显示公平。现要求：1、解除双方于2007年3月1日签订的《二手房买卖合同》；2、反诉费由原告承担。

三、反诉辩称
原告针对被告的反诉辩称，双方签订的买卖合同合法有效，应得到遵守。故不同意其全部反诉请求。

四、审理查明
经审理查明，1997年5月1日，被告（买方、乙方）与石油化工科学研究院（卖方、甲方）签订《房屋买卖契约》，约定，甲方同意将座落在北京市海淀区万柳小区3单元30号两居室住房，建筑面积120平方米，售给乙方;乙方自愿按1995年售房成本价每建筑平方米2200元购买现住房;乙方拟付清房价款82000。乙方所购买住房，住满5年并交清全部购房款后，可以依法出售与出租，甲方有优先购买权和优先承租权。住房出售或出租时，房价与租金标准按届时政府的有关规定执行。1999年8月1日，被告取得房屋所有权证。2007年3月1日，被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订《二手房买卖合同》，约定，一、乙方购买甲方所有的30号房屋;二、总价90万元;三、甲乙双方同意以现金方式付款，首付款80万元在合同签署之日起45天之内交与甲方，剩余房款10万元在办理完过户手续之日一个月内交清，房产证自签署本协议之日起由乙方签收;四、在合同签署生效后，该房产一旦可以上市，甲方应在第一时间办理上市手续，并积极配合乙方办理产权过户。如在合同签署生效之日起的第六年（2013年），该房产仍不能上市过户，乙方有权退房，并书面通知甲方。甲方需在接到书面通知3个月内退还乙方首付款80万元;五、在房屋未过户到乙方期间，甲方不得转让，买卖，抵押该房产，如违反上述规定，甲方除退还乙方支付的首付款外，还需支付乙方首付款的25%作为违约金。乙方在未过户期间不得抵押该房产，如违反，乙方需承担全部抵押相关连带责任，并付清剩余房款给甲方;六、税费分担。甲乙双方遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理央产房上市及过户手续所需缴纳的税费。其中央产房上市所需相关费用由甲方承担，过户手续所需费用甲乙双方按照国家规定执行。后原告按照合同约定的期限先后分四次，共给付首付款80万元，被告对此无异议。同时，被告将30号房屋所有权证书交付原告，并将该房屋交付原告使用至今。庭审中，原告称被告要将房屋再次出卖。被告不认可。另查明，被告提交其与郝健签订的《北京市房屋租赁合同》一份，证明她是房屋所有权人，房屋已经交付给郝建使用。称原来是原告和郝健签订租赁合同，现是被告与郝建的租赁合同。原告对此均不予认可。经查，2010年9月开始该房屋允许上市交易。但要求房主写申请，先经过石油化工科学研究院房产科初审，再上报院里，经由院里批准即可上市交易。若石油化工科学研究院没有意见，且不主张优先购买权。

五、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理后判决：
一、原告与被告继续履行双方签订的《二手房买卖合同》;
二、被告于本判决生效后十五日内协助原告办理诉争房屋的产权登记过户手续，将房屋产权变更到原告名下后房屋归原告所有，办理该产权登记过户手续所需税费，其中央产房上市所需相关费用由被告负担，其余全部税费由原告负担；
三、原告于办理完毕诉争房屋的产权过户手续后三十日内给付被告剩余购房款人民币10万元;

六、北京房地产律师靳双权点评
本案争议的焦点在于双方当事人是否应该继续根据合同约定履行义务。对于依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方基于真实意思表示签订了《二手房买卖合同》，且合同内容不违反法律、法规。按照双方所签合同约定，房屋符合上市交易条件时，被告应积极协助配合原告办理产权过户。现房屋产权单位明确30号房屋具备上市交易条件，可以办理产权过户登记手续，且房屋产权单位对被告出卖该房屋无异议，并不主张优先购买权，因此，30号房屋办理产权过户口登记条件已成就可以办理房屋过户手续，被告应当按合同约定履行其协助房屋产权过户义务。被告反诉称房价上涨，继续履行合同显示公平。但原、被告在2007年签订房屋买卖合同时，双方约定的房屋价格合理。现随着房地产市场的发展变化，房屋价格上涨较快，在双方合同履行过程中，翟莉可以行使合同解除权，但其并未主张相关权利。如今原告根据合同约定按时给付了被告大部分购房款并实际占有使用房屋。原告要求继续履行合同并办理房屋过户登记手续，具有事实及法律依据，也符合双方当事人的合同约定。被告要求解除合同，违反了当事人之间的合同义务，有违诚实、信用。合同的履行是当事人双方互相履行义务享有权利，原告也应在办理产权过户手续后，按照合同约定向被告支付剩余购房款10万元。关于办理房屋产权过户手续过程中涉及的相关税费问题，根据上述法院审理查明的双方当事人之间的合同约定和有关国家政策规定来分担房屋买卖过户各自应承担的部分费用，于此合情合理。
综上所述，法院的判决是正确的。

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