姻亲关系中借名购买两限房产生的法律问题

发布日期：2017-04-28 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
2014年7月，李闻、马靳丰称，我们的女婿姚斐与姚学善系姐弟关系。2010年，姚学善经摇号取得北京市X区XX号房屋的购买权；姚学善与我们及我们的女儿李立言协商将该购房资格转让给我们，由我们出资购买，待取得房产证并可以上市交易再办理转移登记手续，我们支付3万元转让费；2011年5月5日，我们向北京X房产公司支付了首付款151087元，并同姚学善办理了住房公积金贷款手续；我们于2011年7月至2013年12月期间共还贷86810元；013年7月20日，我们办理了入住手续，并支付了房屋专项维修资金等共计33289元、装修款118900元；并入住该房屋。后，女儿与女婿发生矛盾，姚学善撕毁协议。诉讼请求：1.判令姚学善返还购房款237897元、房屋专项维修资金等费用；2.判令姚学善返还两限房指标费3万元；3.判令姚学善赔偿家用电器损失7224元；4.判令姚学善赔偿房屋差价损失20万元。

二、被告辩称
姚学善辩称：李闻、马靳丰主张的237897元的购房款，主要的购买款是我弟姚斐代我支付的；物业费2691.27元应由权利享受人自行支付，不应由我承担；网费的答辩意见同物业费；李闻、马靳丰主张的其他各项费用是因李闻、马靳丰与我之间存在债权债务关系，是用应由李闻、马靳丰偿还给我的费用支付的相关款项。装饰装修款发票的开票单位是商贸公司，并非是有资质的装修公司，所以仅同意赔偿其装修损失7万元。我与李闻、马靳丰之间不存在转让房屋关系，李闻、马靳丰也未向我支付3万元转让费。空调、洗衣机等家电，李闻、马靳丰腾退房屋时可以一并搬离，不同意赔偿任何损失。李闻、马靳丰没有权利向我主张房屋差价款，因为双方之间不存在转让合同关系，我也不存在违约的情况，所以不同意支付房屋差价款。

三、法院判决
1、姚学善返还李闻、马靳丰支付的首付款151087元，房屋差价款5839元，购房贷款87610元，房屋专项维修资金等费用共计27万6千八百元；
2、姚学善支付李闻、马靳丰房屋装修费折价款七万元；
3、姚学善补偿李闻、马靳丰房屋损失十万元；
4、驳回李闻、马靳丰的其他诉讼请求。

    四、律师点评
本案的焦点在于李闻、马靳丰与姚学善之间就涉案房屋是否构成“借名买房”关系。“借名买房”系指一方当事人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益的情形。
综合双方提交的证据，可以对李闻、马靳丰与姚学善之间构成“借名买房”关系予以确认，理由如下：
1、李闻、马靳丰向法院提交了首付款发票、预售合同补充协议、专项维修基金收款、契税收据、房屋产权代办协议等原件，已初步证明双方之间存在“借名买房”关系，姚学善不能就上述原件为何出现在李闻、马靳丰手中做出合理解释。2、录像中，在李闻表示同意返还房屋并要求姚学善返还房款时，姚学善的反驳亦表明其对双方之间存在“借名买房”的事实。3、XX号房屋的购房贷款一直由李闻、马靳丰偿还，姚而学善无法做出合理解释。4、涉案房屋由李闻、马靳丰装饰装修且实际居住使用。姚学善对其主张未提交相应证据予以证明，故对于其抗辩意见，应不予采信。
   根据《北京市限价商品住房管理办法》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让，确需转让的，可向县住房保障部门申请回购，继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。李闻、马靳丰借姚学善的名义购买了涉案房屋，违法相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，应确认为无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。律师认为，应综合考虑涉案房屋的限价房性质、房屋的升值情况、双方已支付购房款的比例及双方的过错程度，考虑目前其他性质房屋增值远大于存款利息及姚学善先行反悔的事实，根据公平原则，法院酌定姚学善给付李闻、马靳丰一定的补偿，数额酌定为10万元是正确的。
    提示：限价商品房是政府提供政策优惠，具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府有明确的政策性规定，建议借名购房人慎重选择。

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