经济适用房买卖纠纷案例：签订协议时不满五年的合同效力认定

发布日期：2017-04-28 作者：姚志斗律师

甲拥有一套经济适用房，于2005年5月16日缴纳房屋契税，于2005年11月17日取得房屋所有权。2008年2月24日，甲经乙房地产经纪有限公司（以下简称乙公司）的居间介绍，将房屋出卖给丙，并签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定甲将房屋出卖给丙，总价款为135万元，丙在合同签订时支付定金3万元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。剩余132万元以银行托管的方式支付，并于办理过户手续的的同日办理解冻手续。双方同意，过户手续于2009年4月18日办理，过户后90日内交付房屋。现丙已经支付定金并办理好银行托管。但甲听说，经济适用房不满5年不得上市交易，故与丙协商解除合同，但丙却拒绝并要求甲支付总价款20%的违约金。经双方1年多的协商无果后，甲于2010年8月20日向法院起诉，要求法院确认甲丙签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。那么本案中，甲的请求可以得到法院的支持么？

律师解析
我们要分析，什么是经济适用房？
经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，是具有社会保障性质的商品住宅。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房。
对于经济适用房的转让，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）对此予以规定，“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。”
由此可知，经济适用房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。本案中，甲所出卖的是一套经济适用房，于2005年5月16日缴纳房屋契税，于2005年11月17日取得房屋所有权。在甲、丙双方约定的2010年4月18日办理过户手续时，确是不满5年的，故无法上市交易。那么本条可以作为甲主张合同无效的证据么？
答案是不可以的，根据《北京市高级人民法院关于印发〈北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）〉的通知》第六条第二款规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”
本案中，双方于2008年2月24日签订房屋买卖合同，虽然在合同签订时，该经济适用住房取得契税完税凭证尚未满五年，但在法庭辩论终结前，该经济适用住房取得契税完税凭证已满五年，具备上市交易的条件，且双方签订合同系双方真实意思表示，不符合《中华人民共合同合同法》规定的合同无效的情形，应当认定为合同有效。
根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》第三条：“已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。(包括二十一项税费减半和出让金)”之规定，住满五年的经济
适用房是可以上市出售的，但要缴纳10%的综合地价款。
故，甲的诉讼请求无法得到法院的支持。
综上所述，经济适用房在日常生活中上市交易是有一定限制的，在买卖时经常会出现一些纠纷，且法院实际审判中对于经济适用房买卖合同纠纷也存在争议，对于2008年4月之前签订的购买经济适用房协议且约定限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，一般认定有效。而在2008年4月之后签订协议的，一般认定无效。故建议买方在签订房屋买卖合同之前一定要查看房屋是否可以上市交易，进行好调查，防止纠纷发生。

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