房地产经纪怠于履行报告义务应承担何种责任？

发布日期：2017-05-02 作者：万方亮律师

案情简介：
  原告：王某
  被告：某房地产经纪公司（以下简称“某中介”）
  2003年七月初，王某委托中介为自己提供租房信息。双方签订居间服务合同后，某中介通过互联网搜索，找到了一个合适的房源，于是通知王某看房。当月15日，王某在某中介的陪同下与出租人见面看房。自称为刘某的出租人出示了房屋回迁安置合同复印件和本人身份证以证明自己是房主。某中介对上述材料的真实未表示异议。看房后，王某对房屋情况表示满意，当场向出租人支付6000元定金。次日，王某与出租人在某中介办公室签订了《房屋租赁合同》，约定租期为2003年7月16日起至2004年7月15日止，年租金为24000元。合同签订后，王某取得上述房屋回迁安置合同复印件及出租人身份证复印件并向出租人支付了剩余租金18000元及有线收视费216元。此后，王某向中介支付了信息服务费2000元。
2003年7月24日，该房屋的真正的权利人胡某（并非《房屋租赁合同》中的出租人）出现，对王某使用该房屋提出质疑并诉至法院，称自己于2003年7月13日将该房屋出租给崔某使用，租期一年，收取了2个月租金4200，不知王某如何入住该房屋。胡某要求王某搬出该房屋。2003年9月14日，王某与胡某达成调解协议，王某将房屋交予胡某。
随后，王某将某中介诉诸法院，称由于某中介未能尽到核实出租人房屋及其身份情况的义务，致使自己遭受重大损失，请求法院判令某中介返还信息服务费2000元，赔偿自己的损失24216元。
  某中介辩称：自己通过网上搜索，为王某找到该房屋并安排看房。在看房现场，自称为刘某的出租人出示了房屋回迁安置合同复印本及身份证，表明该房屋为出租人所有。此后，某中介到小区物业公司核实情况，物业公司告知该房房主是刘某，但不允许某中介查看房屋档案。某中介认为自己已合理履行义务，对于假房主伪造证件自己无法识别。王某在签订《房屋租赁合同》时也负有审查义务，对损失的发生也有责任。据此，某中介同意退还信息费2000元，但不同意张某的其他诉讼请求。
审理结果：
  法院审理认为：合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。居间合同的居间人应当就有关订立合同过的事项向委托人如实报告。某中介作为房地产中介机构，接受王某的委托的居间服务，应当承担如实报告义务。在向王某推荐房屋前，某中介有责任和能力查实该房屋的准确资料，尤其是查阅房屋权属证明、核实出租人真实身份。而某中介既未验看回迁安置合同原件，也未到房屋权属登记机关或者物业管理企业等相关部门作必要核实，更未采取合理方式提请王某注意查实的房屋权属资料，某中介的行为系怠于履行居间人义务，严重损害了委托人的知情权。故某中介应当赔偿由此给张某造成的损失24216元，并返还已收取的信息服务费2000元。某中介称王某应当自行审查房屋的真实情况，以推卸自己的作为居间人应承担的法定义务，本院不予支持。
法理评析
  本案焦点是房地产经纪机构在房屋租赁中违反核实义务及如实报告义务导致委托人受损的，应承担何种责任。
  一、房地产经纪机构与委托人签订的服务合同的性质
《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同过的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”据此，房地产经纪机构与委托人签订的服务合同属于居间合同，是房地产经纪机构向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或者提供订立房屋租赁合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
  二、居间经纪机构如实报告义务
居间合同的出现，是因为委托人缺乏与订立合同有关的专业知识或者信息，而居间人具备这方便的专业知识和信息。委托人通过与居间人签订居间合同，支付报酬以利用居间人的专业知识和信息，避免在合同丁立中因信息不对称导致自己的利益受损。委托人信赖居间人提供的信息，做出是否订立合同的决定和大程度取决于居间人提供的信息。因此，居间人是否履行如实报告和订立合同有关的事项，与委托人的利益有直接而重大的关系。为维护委托人的利益，督促居间人认真履行义务，《合同法》第425条规定了居间人的如实报告义务。在房房屋租赁居间合同中，房地产经纪机构作为居间人，也必须履行自己如实报告义务。
   三、房地产经纪机构违反如实报告义务的责任
实践中，居间人违反如实报告义务的情形可归纳为以下三类：1、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；2、因过失而提供错误信息；3、应报告与订立合同有关的信息却没有报告。
  《合同法》仅对对上述第1类违约行为作了规定，明确指出居间人有该行为，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应承担损害赔偿责任。不过，并非只有此类违约行为才需承担违约责任。依《合同法》，只要存在违约行为，就必须承担违约责任。《合同法》之所以特别规定上述第1类违约责任，是因为该行为性质恶劣，居间人实施的不仅是违约责任，而且是欺诈行为，通过明确规定其责任，以警示合同当事人，维护交易安全。
  居间人未履行如实报告义务而导致委托人损失的，无论违反义务的形式如何，居间人均应承担违约责任，主要形式是损害赔偿。若因居间人违反义务懂啊指居间合同无法实现，委托人有权解除委托合同，斌高要求居间人赔偿损失。在房屋租赁合同中，作为居间人的房地产经纪机构具有上述违约行为时，委托人有权拒付报酬，并要求经纪机构赔偿损失；若因经纪机构的违约责任导致委托人无法实现居间合同目的，委托人还有权解除居间合同。
  综上，房地产经纪机构与委托人签订的服务合同属于居间合同，作为居间人的房地产经济机构应当履行如实报告义务。房地产经纪机构违反该义务导致委托人利益受损的，无论其违约行为是否属于《合同法》第425条第2款的规定的类型，均应承担违约责任，既不得要求居间报酬，并应赔偿委托人由此遭受的损失。

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