律师解析一件阴阳合同引起的房屋买卖纠纷

发布日期：2017-05-05 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
原告陈兴荣诉称：2012年4月5日，原被告在北京天业房地产经纪有限公司（以下简称天业公司）居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。被告向原告支付定金及首付款共71万元，原告交付涉案房屋。三方商定2013年4月25日办理余款交付和房屋过户手续。后原告知晓，在原告领房产证前被告与天业公司就擅自办理涉案房屋网上签约手续，未经原告同意即将网签成交价由合同约定的90万元变为70万元。并且被告与天业公司强迫原告按此价款办理税费缴纳、房屋过户等有关手续。原告认为，被告与天业公司均无权单方变更双方协商一致的涉案房屋成交价格。2013年8月20日，原告向被告和天业公司发出《催告履行合同律师函》，要求被告按北京市房屋交易相关规定办理该房屋网上签约撤销手续，同时继续按合同及补充协议约定履行相关义务。如果被告拒不执行，则原告将解除合同，追究违约责任。截至起诉之日，被告未履行合同义务，致使原告的房屋余款未能及时给付，产权过户手续无法办理，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告向原告返还北京市涉案房屋；3、判令被告向原告支付违约金人民币200000元；4、本案诉讼费由被告承担。

二、被告辩称
被告李向阳辩称：我方严格遵守合同履行义务，无任何过错及违约行为，也从未要求北京天业降低价格。系北京天业在我方不知情的情况下自行低价网签，我方不应对此承担责任。原告陈兴荣因房价上涨而欲速毁约，拒绝继续履行合同。原告与被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除；合同依约定或法定解除；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。低价网签行为妨碍国家利益，应当接受行政处罚。民事合同中卖房人不会因此遭受任何损失，所以原告不得以此为由主张赔偿。综上，原告因卖房后房价上涨而心生悔意，借恶意诉讼来达到终止合同的不法目的。被告从未与中介恶意串通虚假网签，逃避税款，不应为中介公司的过错承担任何责任。故恳请法院依法判决继续履行合同，驳回原告的诉讼请求。

三、审理查明
经审理查明：《补充协议》约定：第二条、付款方式及房屋交付：2、房屋尾款30万元整，于过户当日乙方直接支付给甲方；4、甲方于开发商通知可领取房产证的20日内通知丙方，三方共同去开发商处领取房产证，并积极配合丙方办理后续贷款过户等手续。第四条、违约责任：1、甲乙双方任何一方迟延履行本协议第二条约定义务的，迟延在15日内，每迟延一日违约方需向守约方支付500元整的违约金；3、乙方若出现下列情形之一，均视为乙方违约，乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于乙方已付房款的100%向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还：（1）提供的证件等资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋或迟延履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。4、房屋交付后乙方装修后，如甲方违约的，按装修票据赔偿乙方装修费，如乙方违约的，装修归甲方费用不退。李向阳起诉至本院，要求继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。陈兴荣委托律师向李向阳发送短信息，内容为："您与陈兴荣签订了《北京市存量房屋买卖合同》，因您已经严重违约，故陈兴荣委托我郑重通知如下：解除您与陈兴荣签订的上述房屋买卖合同。"李向阳认可其收到此短信，但不认可其存在违约行为。

四、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理判决：
被告李向阳于本判决生效后十日内给付原告陈兴荣违约金人民币二万元。

五、律师靳双权点评
本案中，原告与被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，符合合同成立生效的要件，自始当然确定有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自的义务，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。原被告双方在合同履行过程中，即使至今未成功办理房屋过户手续，但被告李向阳已支付大部分房款，实际占有房屋。且合同目的的实现不存在任何阻碍情形，故合同应继续履行。网签涉嫌避税一事并不能成为原告解除合同的有利支持，该问题应当由相关行政部门处理。合同履行中，原告虽在拒绝配合办理过户手续，但之后原告仍积极联系中介与被告催促尽快按合同及补充协议约定履行义务。被告继续履约无任何阻却事由，亦无任何正当理由，却逾期不履行义务，故被告存在违约行为，原告要求被告给付违约金的主张应当得到法院的支持；因被告前述的怠于履约行为尚未严重到根本违约，所以违约金的计算应按照协议第四条第一款，综合本案的实际情况，鉴于现有证据未能证明李向阳迟延履行合同的行为已经对原告造成实际损失，被告以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院应当综合本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情减少违约金数额。
综上所述，法院的判决是正确的。

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