案外人执行异议及执行异议之诉（四）买受人不动产物权期待权的保护

发布日期：2017-05-08 作者：刘志恩律师

买受人不动产物权期待权的保护
当买受人登记在被执行人名下的不动产面对法院执行时，如何才能保护其不动产物权期待权，如何才能排除执行在实践中是值得研究的重大课题。
期待权是指将来有取得与实现的可能性的权利。比较常见的期待权如附条件和附期限法律行为中，当事人在所附条件成就和期限到来之前，即享有的期待权，这属于债权上的期待权。又如在所有权保留制度中，买受人在付清全部价款之前，仅对标的物的所有权享有期待权，该期待权则属于物权上的期待权。期待权作为一种发展中的权利，在其完成权利要件变为既得权前，从权利属性上看，其仍属于债权权利，所以相比较既得权的物权，其容易受到侵害。但从其内在的经济价值与基于合同的信赖利益角度看，其更应受到法律的保护。
物权期待权的保护制度经德国帝国法院1920年判决确认后逐渐被其他大陆法系国家所接受。我国对物权期待权的保护首见于2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中，该批复对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护。此后，2004年3月1日生效的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条，将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。2005年1月1日，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《查封、扣押、冻结规定》）第17条又将物权期待权的保护对象再次扩大至所有登记财产的买受人。之后，我国《物权法》在2007年10月1日实施，根据该法第9条、第14条、第28-30条的规定，除继承、征收等非因法律行为所取得物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。至此，关于是否有必要坚持最高人民法院《查封、扣押、冻结规定》第17条所确定的原则开始产生一定的争议。但是，最高人民法院在2015年5月5日施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》明确了坚持《查封、扣押、冻结规定》第17条的基本精神的意见，只是根据适用中出现的问题进行了相应的修改和补充。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条和第二十九条分别对被执行人是一般的主体和商品房开发企业进行了区分，对异议人排除对于仍然登记在被执行人名下的房产继续执行设置了不同的条件。第二十七条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对于被执行人系一般主体的情况下，异议人向被执行人买受的房产并不区分住房性质还是其他性质，对于支付的房款数额、比例并无要求，仅仅是要求按照约定支付即可，但是对于被执行人系商品房开发企业的，则要求异议人买受的是住宅，且买受人名下无其他住宅，而且要求支付的房款比例超过总房款的50%，相比而言，在被执行人系商品房开发企业的的情况下，买受人提出异议的条件更为严格。江苏省高级人民法院发布的《执行异议之诉案件审理指南》对“买受人名下无其他住宅”进行了解释，明确：“案外人名下无其他用于居住的房屋”是指在人民法院查封之前，案外人、案外人的配偶及其未成年子女名下均无用于居住的房屋。
上述规定相对于《查封、扣押、冻结规定》第17条的规定，即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，有了较大变化，其中对于被执行人系一般主体的，不再强调支付全部价款，有利于维护异议人的利益，但是对于被执行人系商品房开发主体的，则要求异议人名下无其他住房，要求更加严格，仅仅限于住房消费者保护，对于其他用途的例如商铺则不再给予保护。
在符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条和二十八条规定的情况下，人民法院将保护相关不动产或者商品房买受人的权利，符合条件的买受人的物权期待权高于一般的金钱债权执行请求权。但是如果执行申请人享有的是对于特定不动产要求交付、变更产权登记的请求权，则因涉及到不动产多重买卖，要根据案情确定是否可以对抗执行申请人对于标的的执行。对于涉及土地转让的，则应当按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，确定履行先后顺序，以判断是否可以对抗执行，该条规定为：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。”而对于房屋买卖的，则可以依照《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第16条的规定，即“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等”进行判断。
转自：金汇人律师事务所

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