房屋买卖合同中买方擅自变更付款方式的合同能否继续履行？

发布日期：2017-05-19 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
原告王雷诉称，2015年3月6日，我与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》(经济成交版)，并与被告、爱家公司共同签订了《买卖定金协议书》《居间服务合同》、《补充协议》，购买被告房屋。我已支付定金15万元。2015年3月24日，爱家公司办理了网签手续，我与刘志伟及爱家公司三方共同办理了贷款手续。5月8日，爱家公司与被告联系，表示银行于5月7日作出了《个人二手房按揭贷款承诺函》（以下简称《承诺函》）。后被告妻子表示不再办理过户手续，被告通知我要求停止履行合同。现诉至法院请求：1、确认《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、《买卖定金协议书》《居间服务合同》、《补充协议》有效；2、被告继续履行合同；3、被告向我交付房屋，并办理物业交割手续；4、被告支付我违约金至实际过户时止。

二、被告辩称
被告刘森辩称，原告变更了付款方式，将组合贷款变为商业贷款。《承诺函》下发后，被告收到15万元定金后，没有收到其他房款。《补充协议》约定超过付款日15日可以解除合同，现原告违约，被告反诉请求解除与原告签订的合同及补充协议。

三、第三人叙述
爱家公司叙述，原告所称属实，同意继续履行合同。《承诺函》下发后，被告不愿继续履行合同，因此没有签订资金监管协议，原告未能支付首付款。

四、原告反诉辩称
原告对被告的反诉辩称：被告配合我办理了商业贷款手续且贷款方式的变更不影响合同继续履行，我不同意被告的反诉请求，现我愿意支付全部房款。

五、审理查明
经审理查明，买受人与出卖人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同中约定：该房屋建筑面积72平方米，房屋成交价格为300万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价155万元。买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款210万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的），买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。贷款未获批准原告表示愿意变更付款方式，将未支付款项一次性支付给被告。

六、北京海淀区法院判决
北京海淀区人民法院经审理后判决：
（1）、原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经济成交版)及原告、被告、北京爱家房地产经纪有限公司签订的、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《补充协议》有效。
（2）、原告于本判决生效后七日内一次性给付被告剩余购房款及家具、家电、装饰装修及配套设施设备款共计四百四十万元，原告付清全部款项后七日内，被告协助原告办理房屋过户手续及物业交割手续，并将上述房屋交付原告;
（3）、驳回原告的其他诉讼请求;
（4）、驳回被告的反诉请求。

七、律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二人共同与爱家公司签订的《买卖定金协议书》、《补充协议》、《居间服务合同》均系当事人协商一致后达成，合同的形式及内容均无不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。各方当事人应当按照合同内容约定履行合同义务。合同中约定，原告采用组合贷款的方式支付房款，但在实际履行过程中，原告未经被告同意擅自将组合贷款变更为商业贷款，但被告配合原告进行了办理商业贷款，其行为表示被告对原告的变更付款方式是认可的。变更为商业贷款后减少了交易环节，是合同更快的得到了履行，当事人并未因此受到损失，因此原告的行为不构成违约。合同中约定，原告应在《承诺函》发放三个工作日内支付首付款，但由于《存量房自由交易资金划转协议》未签订，导致其不能支付首付款，故其未支付首付款的行为不构成违约。根据以上事实，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经济成交版)、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《补充协议》应认定有效。现购房批贷函已过期，原告表示愿意变更付款方式，并一次性支付被告全部房款。因此原告请求继续履行合同并交付房屋，可以获得支持。原告支付了15万元定金，该案的争议是由于双方当事人对变更付款方式所引起的，原告并无实际损失，因此原告所主张的违约金没有依据。
综上所述，法院的判决是正确的。

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