房屋居间（中介）合同存在重大问题引发的官司

发布日期：2017-05-24 作者：110网律师

导读：目前中介机构鱼龙混杂，业务员懂法律的少之又少，为了促成买卖，中介人员起草的合同出现了很多不合法、不规范的地方，导致买卖双方因为中介的合同付出巨大成本。本文是徐菲律师代理王某的案子的二审，即由居间合同文本存在重大问题引发的纠纷。一审法院判决败诉，二审翻案胜诉。

王某与罗某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【关键词】网签，定金返还，定金双倍返还，双倍返还定金
【文书来源】中国裁判文书网
基本信息

审理法院：上海市第二中级人民法院
案　　由：房屋买卖合同纠纷
裁判日期： 2015-12-25
合议庭：徐庆吴俊张志煜
审理程序：二审
上诉人：王某
被上诉人：罗某
文书性质：判决

文书正文

当事人信息

上诉人（原审原告、原审反诉被告）王某，女，1946年7月24日出生，汉族，住上海市。

被上诉人（原审被告、原审反诉原告）罗某，女，1978年10月17日出生，汉族，住上海市。

审理经过

上诉人王某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，王某、罗某于2014年11月1日签订《房地产买卖居间协议》，约定：罗某将讼争的上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给王某，总房价款人民币（以下币种均为人民币）480万元；王某向罗某支付意向金10万元，如罗某在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。当日，双方签订《房屋买卖合同》，约定：罗某将讼争房屋转让给王某，转让价款为480万元，随同该房一起转让的附属设施、设备及室内固定装修的价格已包含在房价款内；为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后30天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；王某应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，支付罗某首期房价款（含罗某已实际收到的定金）240万元；双方于2014年12月15日前申请办理产权过户手续；交易税费全部由王某承担；双方于2014年12月30日前对该房进行验看、清点，确认无误后，由罗某交付给王某；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，罗某收到王某支付的定金后，若违约不卖，应向王某双倍返还定金，若王某违约不买，则已支付罗某的定金不予返还；补充约定：双方于2014年11月30日或之前签订《上海市房地产买卖合同》，并于当日支付首期房价款。

同日，王某、罗某签订《特别协议书》，载明：双方准备于2014年11月30日前签订《上海市房地产买卖合同》；就未尽事宜达成本协议书：一、双方买卖该房地产的名义成交价格计430万元；二、双方约定的房价款计480万元为实际成交价格；三、王某承诺其付款义务以实际成交价格为准；四、因名义成交价格低于实际成交价格的差额部分50万元作为装修补贴费用无正规发票，由王某在双方签订上海市房地产买卖合同当日直接支付给罗某，并同意放弃向罗某追索该部分发票之权利；五、本协议在双方的上述《上海市房地产买卖合同》生效时同时生效。

王某于2014年11月1日和2日共向罗某支付购房定金10万元。至当月30日，双方未签《上海市房地产买卖合同》。王某于当日向罗某发出《催告函》，载明：催告罗某于2014年12月5日17时就该房与王某按照《房屋买卖合同》约定的买卖条件签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，继续进行交易。次月8日，罗某以《通知函》回复王某：2014年11月1日签订的《房屋买卖合同》第2条约定房屋转让价为480万元、合同第9条约定税费由王某承担……经过多次交涉，王某均不同意按照第2条、第9条约定签订新的合同，甚至还要求罗某承担房产税费并将女儿姓名加入到购房者，罗某认为王某的要求已经违背了法律规定以及双方的《房屋买卖合同》，希望王某在两日内按照第2条、第9条约定签订正式的房屋买卖合同。嗣后，双方仍未签《上海市房地产买卖合同》。王某于2015年2月9日涉讼，起诉要求罗某双倍返还定金共20万元，赔偿另行租房中介费损失2，625元，并按每月7，500元计算赔偿租金损失，自2014年12月9日起算，至判决生效之日止。

原审审理中，王某提供证人沈某的证人证言，欲证明罗某违约未于2014年11月30日签订网签合同。罗某对此不予认可。

原审审理中，罗某于2015年3月30日庭审中提起反诉，要求解除王某、罗某签订的《房屋买卖合同》，已收的10万元定金不予返还。

一审法院认为

原审法院认为：王某、罗某签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效；双方应当按照约定履行自己的义务。王某、罗某在《特别协议书》中约定该协议书于双方网签的《上海市房地产买卖合同》生效时同时生效，故该协议书是附生效条件的，因双方实际未签网签合同，故该协议书未生效，在当事人之间不产生法律效力。王某坚持以该协议书的约定签署《上海市房地产买卖合同》，缺乏法律依据。至合同约定的2014年11月30日，双方未签网签合同，后双方就此协商未果，应认定本案双方未能签订《上海市房地产买卖合同》的原因在王某违约。故对王某要求罗某双倍返还定金并赔偿损失的诉请，均不予支持。王某、罗某均表示解除《房屋买卖合同》，罗某反诉要求不返还定金的诉请，符合合同约定，且与法不悖，予以支持，确定该合同于2015年3月30日罗某反诉主张解除合同，王某表示同意之日解除。综上，原审法院作出民事判决：一、王某与罗某于2014年11月1日签订的《房屋买卖合同》于2015年3月30日解除；二、王某已交付罗某的购房定金10万元不予返还；三、王某要求罗某双倍返还购房定金共20万元的诉讼请求不予支持；四、王某要求罗某赔偿损失的诉讼请求不予支持。

原审法院判决后，上诉人王某不服，向本院提起上诉称，1、因系争房屋带装修，双方达成“名义转让价430万元、装修补偿50万元”的合意后，由房屋中介起草《特别协议书》。双方在此合意的基础上才有签订《房屋买卖合同》的可能。从这点上讲，双方达成《特别协议书》的合意早于《房屋买卖合同》，《特别协议书》应在签订后立即生效，这样才符合一般逻辑。《特别协议书》第五条约定的“本协议在双方的上述《上海市房地产买卖合同》生效时同时生效”系房屋中介的失误引起的，王某基于对房屋中介的信任也未注意该条中的生效问题。原审判决不应简单地从文字上认定效力，而是应按照一般逻辑及日常操作作出综合认定。2、退而言之，如《特别协议书》在签订《上海市房地产买卖合同》前未生效，双方按照480万元签订《上海市房地产买卖合同》，《上海市房地产买卖合同》生效的同时《特别协议书》亦生效，则应按照《特别协议书》第五条中的“如本协议与《上海市房地产买卖合同》发生冲突时以此份特别协议为准”约定履行。房屋买卖合同约定的房价为480万元与《特别协议书》约定的房价为430万元发生冲突，应以《特别协议书》为准，双方重新按照430万元签订正式房屋买卖合同。3、双方已经达成按照430万元签订正式房屋买卖合同的合意，而未能网签的责任在罗某及房屋中介，王某并无违约之处，原审判决认定未能网签的的原因在王某是错误的。综上，请求撤销原审判决；发回重审或依法改判支持王某在原审中的诉请。

被上诉人辩称

被上诉人罗某辩称，《特别协议书》的目的是为了避税，应为无效；是王某没有按照《房屋买卖合同》的约定支付罗某房款，也是因为王某违约的原因导致未能网签合同。请求驳回上诉，维持原判。

本院审理中，上诉人王某为了证明系罗某违约申请证人何某某作证，证人何某某称，“…，上诉人与被上诉人之间达成合意签署了居间协议，当时双方约定房价是430万元，装修补偿金是50万元，…。”证人在回答《特别协议书》第五条起草过程时称，“这个是双方之间一致的约定。因为被上诉人说‘我只要到手480万元，其他什么都不管。’所以我就写了特别协议书的第五条的约定。”被上诉人罗某对证人何某某陈述的关于罗某加价导致双方未能网签、网签价为430万元的证言不予认可。

本院查明

本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》约定系争房屋的转让价为480万元，《特别协议书》约定的名义成交价，即网签合同价为430万元，但该《特别协议书》的第五条又约定“本协议在双方的上述《上海市房地产买卖合同》生效时同时生效，如本协议与《上海市房地产买卖合同》发生冲突时以此份特别协议为准。”如按双方的上述约定履行，实际操作中，双方当事人应在约定的时间先网签480万元的《上海市房地产买卖合同》，该合同生效时《特别协议书》生效，然后，因480万元的成交价与特别协议约定的名义成交价430万元发生冲突，需再网签430万元的房屋买卖合同。正是由于上述在操作层面存在缺陷的约定，使双方当事人在实际履行中对合同产生了不同的理解，致未能如约签订网签合同。而上述在实践中易产生困局的约定又是双方协商一致的结果，故双方未能如期签约不可完全归责于任何一方。双方当事人均以对方违约为由要求适用定金罚则而在原审中提起的本诉及反诉诉讼请求，本院均不予支持。基于双方当事人对合同解除均无异议，故罗某收取的定金应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持一审民事判决第一、三、四项；

二、撤销一审民事判决第二项；

三、罗某应在本判决生效之日起十日内返还王某购房定金人民币10万元。

一审案件受理费人民币7，834.31元，由王某负担，一审反诉受理费人民币1，150元，由罗某负担。二审案件受理费人民币2，507.18元，由上诉人王某负担人民币1，253.59元，由被上诉人罗某负担人民币1，253.59元。

本判决为终审判决。

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