房地产开发企业将一套商品房售予两个购房人，应承担哪些责任？

发布日期：2017-05-31 作者：万方亮律师

2004年3月28日，马某与房地产公司签订《购房协议》，约定：马某购买房地产公司开发的某小区1-7-1房，总房款249822元；马某分三次付款，第一次为定金30000元，第二次在合同签订后15日内付款至总房款50%，第三次在入住时将房款全部结清。《购房协议》第六条约定：“双方在签订本协议并在房地产公司收到马某购房定金和按期付款后，房地产公司不得再将此房产出售给他人，否则视为房地产公司违约，除房地产公司将马某所交房款全部退还外，还应按马某已交购房款的5%作为违约金补偿给马某。”《购房协议》第七条约定：“若马某未在规定之日交齐房款或主动提出退房时，房地产公司有权将马某所购房产予以出售，并将马某已交购房款的5%作为违约金补偿房地产公司损失，在十日内返还马某已交购房款剩余部分。”
  《购房协议》签订后，马某如约向房地产公司交付定金30000元。嗣后，经房地产公司同意，马某调房选择了某小区1-7-3房，并签订了第二份《购房协议》。订立日期仍写为2004年3月28日。2004年4月25日，马某向房地产公司交付了购房款99822元，加上先期交付的定金30000元，共计129822元，达到了双方约定的总房款的50%。之后，房地产公司通知马某等候入住。2004年8月，马某发现房地产公司将自己购买的1-7-3房又卖与他人。双方多次协商未果。
  2006年7月，马某诉请：（1）与房地产公司解除两份《购房协议》；（2）房地产公司返还马某已支付购房款129882元及利息，并承担违约责任以及马某由此遭受的全部损失（包括现购房差价款及租房所发生的费用);(3）房地产公司承担马某已支付购房款一倍的赔偿责任
法院审理认为：（1）房地产公司接收马某交付购房款的行为应视为对房款交付时间的变更，马某在交款上不存在违约。（2）《购房协议》符合商品房买卖合同特征，系双方真实意思表示，合法有效。马某已依约交付购房款，而房地产公司却将讼争房屋出卖给第三人，属于恶意违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖解释》”）第8条的规定，房地产公司应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（3）房地产公司“一房二卖”行为导致马某失去购房机会，使马某再购房时必须支付更多价款，约定已付购房款5%的违约金已不足以补偿由此造成的损失，马某要求房地产公司赔偿购房差价，应予支持。（4）虽然马某向法庭提供了租赁协议、租金收条等收据，但马某在庭审中陈述其购房前在父母家居住，所购房屋不能交付后才租房居住，故房租并非房地产公司违约造成的必然损失。（5）因房地产公司违约，《购房协议》无法履行，现马某交付的购房款仍由房地产公司占用，判按银行同期贷款利率向马某支付购房款利息并无不当。
    一、“一房二卖”的合同效力
    以同一商品房为标的物的多份商品房买卖合同是否有效呢？不动产物权登记影响商品房所有权转让的效力，是否进而影响到商品房买卖合同的效力？对此，《物权法》第15条明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，我国明确区分了商品房买卖合同效力与商品房所有权变动效力，是否办理物权登记仅影响所有权变动的效力，而合同是否有效取决于合同本身的生效要件是否完备。只要商品房买卖合同具备《民法通则》和《合同法》所要求的生效要件，如当事人适格、意思表示真实、标的确定合法、不违反强制性法律规定，就是有效合同。具体到“一房二卖”情形中，数份商品房买卖合同通常并行有效。不过，开发企业与善意购房人订立商品房买卖合同后又与第三人恶意串通，订立新的商品房买卖合同并且向该恶意第三人交付商品房的，为保护善意购房人的权利，《商品房买卖解释》第10条规定善意购房人有权请求法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。
   二、房地产开发企业的责任
在数份商品房买卖合同并行有效的情况下，由于标的物只有一个，开发企业只能向一个购房人履行合同约定的交房义务，并为其办理商品房所有权转让登记，而对其余购房人无法实现交房，导致购房合同目的落空。根据《民法通则》第106条和《合同法》第107条的规定，开发企业应对合同目的落空的购房人承担违约责任，包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。《商品房买卖解释》第8条对违约责任的形式做出了更为明确的规定，无法取得房屋的购房人可请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  综上，房地产开发企业将一套商品房出售给两个或两个以上的购房人的“一房二卖”行为，必然导致部分购房人无法取得商品房所有权，无法实现购房合同目的，与“一物一权”及诚实信用原则相违背，是根本性的、恶意的违约行为，应向无法取得房屋的购房人承担违约责任，包括：解除担保，返还已付购房款及利息，赔偿合同订立费、房屋租赁费、购房差价款等损失，承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。若“一房二卖”中存在开发企业与第三人的恶意串通，善意购房人有权请求法院确认开发企业与第三人之间的商品房买卖合同无效。
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