没签订购房合同的购房行为会产生怎样的法律效果

发布日期：2017-05-31 作者：万方亮律师

2005年，何某和杨某口头约定将何某的拆迁安置房出售给杨某，杨某因此支付了购房款5万元，何某出具了收条。2013年，何某取得房屋后并未交付给杨某，而是又将房屋转卖给于某，因此，杨某诉请解除房屋买卖合同并返还预付款、赔偿房屋增值损失120余万元。
根据《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。故本案当事人协商转让房屋应当依法采取书面形式签订买卖合同。但杨某仅仅能够提供一份收条，收条属于用以证明何某收取房款的证据，而不具有书面合同形式。最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，当事人对合同是否成立存在异议的，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。由于本案双方当事人口头协议中对标的和数量存在争议，收条并不能证明实际出售房屋的具体面积，尚未形成合意，该合同尚未成立。《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在双方当事人对于出售房屋面积存有争议的前提下，房屋价款总额亦不能确定，尚不足以证明杨某实际交付5万元满足已经履行主要义务的条件，不能当然适用该规定认定合同成立。《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。何某在将房屋出售给杨某后，未经买方同意，擅自将争议房屋出售给于某，违背了诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。虽然杨某对于合同未能依法成立存在一定过错，但是双方已达成了口头协议出售房屋，何某一方违反诚实信用原则对外转卖房屋，导致不能进一步磋商以达到满足合同成立的条件，因此何某应当承担因缔约过失产生损失的全部赔偿责任。缔约过失赔偿范围，应以对方缔约过失造成的实际损失为准，包括造成的订约机会丧失而受到的损失。由此案可得，以口头形式订立房屋买卖合同时出具房款收条，如双方对买卖标的及数量存在争议，且不能证明一方已经履行主要义务且对方已经接受的，该合同尚未成立。买受人可根据缔约过失责任请求赔偿机会利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨的可得利益损失。
以上是北京德亮律师事务所对近期的房产纠纷案件进行的分析，北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年，希望能为您在没签订购房合同的购房行为会产生怎样的法律效果方面提供参考。

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