亲戚间借名买房，因借名人不符合两限房资格被腾退

发布日期：2017-06-15 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
姚静雯称：2010年4月，我通过摇号的方式取得了位于北京市大兴区X镇X小区3号楼X号房屋的购买权，并于2011年5月5日交付了首付款。2011年10月26日，李莹颖（系二被告之女）与姚宁（系我之弟）结婚。李莹颖与我商议想暂住X号房屋，我表示同意。李莹颖入住后将其父母接入共同居住。2014年6月我将二被告起诉至法院，请求判令二被告将X号房屋腾空并返还给我，但二被告至今仍占用X号房屋，我多次要求二被告搬离X号房屋，均遭拒绝。诉讼请求：判令二被告向我支付自2015年10月9日起至实际腾空并返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（按每月8000元的标准向我支付）。
二、被告辩称
李英文、马泉宁共同辩称：不同意原告姚静雯的诉讼请求。涉案房屋目前处于执行阶段，我和原告姚静雯之间不存在租赁关系，所以不应支付原告姚静雯的占有使用费用。原告姚静雯未履行生效判决义务，尚未支付给我购房款，导致我没有资金购买其他住房，而且当时判决原告姚静雯给付100000元的房屋款项，而我方主张的是200000元，所以我也承担了相应的损失。目前涉案房屋已经被查封，要进入拍卖程序了，执行法官说我们可以继续居住，直到房屋拍卖成功。如果原告姚静雯给付了购房款，我就同意搬出X号房屋。
三、审理查明
    2011年5月5日，姚静雯与北京X房地产有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由姚静雯购买X号房屋，面积为87.25平方米。2013年7月20日，X号房屋交付，李英文、马泉宁装修后居住至今。
2014年6月，姚静雯起诉请求判令李英文、马泉宁腾退并返还X号房屋；判令李英文、马泉宁支付2013年7月20日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。李英文、马泉宁于2015年7月起诉请求判令姚静雯返还购买X号房屋的购房款及装修款等损失。
经审理，认定李英文、马泉宁借用姚静雯的名义购买了涉案房屋，该“借名买房”行为违法相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，判决被告姚静雯返还原告李英文、原告马泉宁首付款，房屋差价款5839元，购房贷款86710元，补偿房屋损失100000元等。另查，X号房屋属于限价商品房，尚未领取房屋所有权证书。
关于未履行返还房款等义务的原因，姚静雯表示现在没有履行返还房款等义务能力，但李英文、马泉宁不能据此不履行腾退房屋的义务，因其未按时腾退房屋，应支付相应的占有使用费。李英文、马泉宁对此不予认可，二人主张X号房屋系限价商品房，不可以对外出租。
    四、法院判决
1、被告李英文、被告马泉宁按2500/月向原告姚静雯支付自2015年10月9日起至实际腾空并返还房屋之日止的房屋占有使用费。
    2、驳回原告姚静雯的其他诉讼请求。
五、资深房地产律师点评
律师靳双权点评：
当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
法院出具的第XXX号民事判决书已经生效，李英文、马泉宁应按照该民事判决书的要求履行腾退并返还房屋的义务，二人并未按照该民事判决书的要求履行腾退房屋的义务已经违反了其诉讼义务，故姚静雯要求二人支付房屋占有使用费于法有据，姚静雯主张的房屋占有使用费的标准过高，应由依法予以酌减。
提示：借名买房应考察不动产所在地房屋政策，具有特殊保障性质的房屋购房人还应符合该保障性住房申请资格，否则，借名买房将不受法律保护，往往给当事人造成巨大损失。

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