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名为房屋买卖实为民间借贷的司法认定

发布日期:2017-06-19    作者:曹旭光律师
法官札记83:名为房屋买卖实为民间借贷的司法认定
 
 
年来,民间借贷案件渐增,案情纷繁复杂审理难度越来越大。实践中有的债权人不是要求借款人出具借条,而是要求借款人用房屋为借款作担保,与借款人签订一份房屋买卖合同,并出具相应的购房收条,着实让普通人难以区分双方究竟是房屋买卖还是借贷关系。
 
审理此类案件,法院之所以需严格审查,是因为该类型民间借贷以房屋作为抵押,是一种变相的流质条款。借款人向债权人借钱时,约定房屋交易价格往往远低于市场价,如直接以房屋买卖关系来判令债务人协助办理房屋过户手续,显然并不公平。
 
一般来说,房屋买卖合同的签订,通常是以居住作为目的,在平等协商根据等价有偿的交易原则的基础上拟定而成。对于房屋买卖合同关系和以房抵债的司法判断,尚需要探究双方当事人签订房屋买卖合同的真实意思表示,审查房屋买卖合同约定的价格是否对等、合同的具体约定以及实际履行合同的过程等等是否符合交易习惯、结合证人证言等因素综合认定。
 
基本案情
 
原告郑某某于20152月诉至法院,称其由于住房需要,于2014年与两被告周某、单某达成购房协议,约定将两被告所有的某处房屋以849240元的价格卖给原告,双方约定2014525日交付。原告在2014513日付清房款后,两被告将该房屋交付给原告。之后,原告多次要求两被告依约办理房屋过户手续,但被告一直推诿不办,故请求法院判令:1、两被告协助原告办理房屋过户手续;2、本案的诉讼费用由被告承担。被告周某、单某辩称,双方基础法律关系为借贷关系,不存在房屋买卖关系,请求法院驳回原告的诉讼请求。
 
一审审理查明
 
两被告周某和单某系夫妻关系,双方于20111010日办理结婚登记手续。郑某某与赵某某系夫妻关系。
 
被告周某作为被拆迁人与拆迁指挥部签订征地房屋拆迁补偿安置协议一份,其中安置人口为周某、单某、周某某,安置房为某小区两套,其中一套1503室即为案涉合同房屋。201543日,被告单某领取了房产证,案涉房屋目前登记在单某名下。2014113日,郑某某(乙方)与周某(甲方)签订房屋买卖协议书一份,约定周某出售某小区1503房屋,房价849200元。郑某某先付定金300000元,余额在交房时付清余款,过户费由周某全部负责,过户时间定于2014530日,交房时间定于2014525日;乙方先付定金到甲方账户上XXX8XXXXXXXXXX9XXX1255000元,现金45000元….双方还对其他内容作出约定。该份合同上有周某和郑某某签字确认,落款时间为2014113日,另外合同落款处“单某”字样非单某本人所签。
 
2014114日,周某向郑某某出具收条一份,载明:今收到郑某某人民币叁拾万元(300000)(购房定金) 收款人:周某 单某 2014114日。
 
201438日,周某又向郑某某出具收条一份,载明:今收到郑某某余款叁拾万元(300000) 收款人:周某 单某 201438日。
 
以上两份收条落款处“单某”字样亦非单某本人所签。
 
2014513日,周某再向郑某某出具收条一份,载明:今收到郑某某购房余款贰拾肆万元(240000) 收款人:周某 2014513日。
 
2014513日,原、被告双方办理房屋交付手续,周某将诉争房屋钥匙交由原告郑某某保管,周某向郑某某出具证明一份,载明:此房已交付与郑某某,房款已清,产权证发放时过户 周某 2014513日。
 
另查明,201412月份,郑某某(乙方)与周某、单某(甲方)又签订房屋买卖协议书一份,甲方出售与前述协议中相同座落的3-1503室的房屋,面积为121.32平方米,房价为人民币840000元;过户费由甲方全部负责,过户时间定于2014530日,交房时间定于2014525日…。该第二份房屋买卖协议上落款处则是郑某某、周某、单某本人所签,但落款时间为2014113日。
 
再查明,2014127日,郑某某(乙方)与周某 单某(甲方)又签订协议一份,约定:1、甲、乙双方于2014113日自愿签订房屋买卖协议,由于甲方需要自主,现甲、乙双方协商中断房屋买卖协议;2、甲方收到乙方的购房款捌拾肆万元(840000元)于2015130日前全部退还给乙方;3、甲方如不能在协议时间内全部退还乙方的购房款,2014113日签订的房屋买卖协议继续生效,甲方出售的房屋立即交付给乙方;42015130日前甲方如能全部退还乙方购房款,本协议立即无效。该份协议有郑某某、周某、单某分别签字确认。
 
审理中,被告周某提交录音证据一份,证明201412月,赵某某、单某以及周某在咖啡厅内协商归还本案的借款事宜,其中赵某某在录音中陈述:“你没签字,他借的是共同债务,你夫妻双方在婚姻期内这是共同债务,他要没房子,我也不会借钱给他”,以此证明双方基础法律关系应当是借贷关系,并向法院申请录音鉴定。原告郑某某对该录音证据的真实性不予认可,不同意鉴定。
 
经法院传唤,原告郑某某丈夫赵某某亦到庭陈述,录音证据中的话不是其本人讲的,不同意对该份录音证据进行鉴定。另外原告郑某某及其丈夫赵某某、被告周某、单某均陈述除了本案的纠纷,双方之间没有其他经济往来。
 
经法院传唤,付某到庭陈述:“房屋买卖协议上以及收条上单某字样是她签的,分别在工商银行和诉争房屋所在小区门口,当时还有周某,以及另外借钱的那个男的在场。我和周某是朋友关系,我就过去帮下忙。当时周某跟我说他想借钱,我就在上面签字”。
 
被告周某经质证认为对该证人陈述没有异议,原告郑某某经质证认为赵某某不认识付某。在第二次开庭庭审中,原告代理人在庭审中陈述,原告去年对该房屋进行了部分简单装修,水电、门窗、空调、沙发、床等装修了一下。之后,本院到诉争房屋现场进行查勘,根据现场拍得的照片,诉争房屋里面只有水泥、黄沙以及黄砖、空调、马桶。在第三次开庭时,原告郑某某陈述其于20157月份入住该房屋的,但之后又搬了出来,房子里面的沙发、床已经被人偷走了,但是没有报警。经法院释明,原告郑某某仍坚称原、被告双方系房屋买卖关系,要求两被告协助办理房屋过户手续。
 
就双方当事人争议事实,一审法院归纳如下:
 
1、关于房屋买卖合同约定价格的形成。原告郑某某陈述,被告周某签订房屋买卖合同的时候,其本人不在场,是其丈夫赵某某在电话里跟她讲了房屋价格,然后赵某某将房屋买卖合同拿回家后由其在合同落款处签字,在签订第一份房屋买卖合同之前,原告与被告周某本人没有见过面,并且和赵某某到诉争房子里去过,没有其他人陪同,关于同地段同楼层房屋的价格不清楚。被告周某认为签订房屋买卖合同之前与原告郑某某从来没有见过面,且当地同类型的房屋价格是在9000/平方以上,双方没有协商过房屋价格,当时其向赵某某借款,赵某某说价格肯定是要低于市场价的,他说先这样写写,然后也没多想。
 
2、关于为何要签订两份房屋买卖协议。原告郑某某认为赵某某在电话里跟其说单某不知道房屋买卖的事情,第一份房屋买卖合同上的字不是单某本人签的,后来单某重新签订合同的,另外房屋价格变更了些。被告周某、单某认为,其向原告丈夫赵某某借款,原告丈夫赵某某看到其手里有房子,于是让其先签订房屋买卖合同作为担保,没有出具借条,出具的都是收条,到了年底,妻子单某才知道其借钱的事情,原告的丈夫赵某某一直向其催要款项,并且把被告家里东西都扔出来,因为考虑到家里人,单某不得不签了这份协议,当时周某一共向郑某某丈夫赵某某借款600000元,每次借款数额为300000元,是分两次借的,第一次借款实际交付金额为255000元,约定利息一毛五;而第二次借款实际交付279000元,约定利息七分。
 
3、关于款项的交付情况,被告周某认为,2014114日原告丈夫赵某某汇款255000元;201438日,赵某某取现金279000元,在南大街的工商银行门口交付的;2014513日,虽然出具了一份240000元的收条,但是其没有收到任何款项。原告郑某某则认为第一笔300000元是按照房屋买卖协议书中第十七的约定,于协议签定之后的第二日支付的,即2014114日向周某支付现金45000元,同时于当日转账255000元,合计300000元,由被告周某向原告郑某某出具收条一份,并注明是购房定金;第二笔300000元与第三笔240000元均是在原告向被告支付相应款项后由被告出具相应的收条,以上房款合计840000元。
 
4、关于为何签订附解除条件协议。原告郑某某代理人在第一次开庭时陈述因为两被告提出由于其因住房困难,请求原告给予其退还购房款,解除房屋买卖合同的权利,原告出于人道主义原则考虑,与两被告达成协议,如果被告能在2015130日前退还原告已支付的所有购房款840000元,原告则同意原房屋买卖协议不再履行,如果2015130日前两被告不能全额退还购房款,则按之前签订的协议履行。原告郑某某第三次开庭时又陈述该份协议是其丈夫赵某某起草的,协议的内容已经记不清了,之所以想退房,是因为被周某的父亲闹了之后,自己不开心,觉得房子不吉利。被告周某、单某认为,是被告周某向原告丈夫赵某某借款,用房子做担保,如果能够按时归还借款,则房子赎回,解除房屋买卖合同,如果未能按期归还借款,则继续履行房屋买卖协议。
 
一审法院认为
 
本案的争议焦点是本案的基础法律关系是房屋买卖关系还是民间借贷关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定,双方当事人对同一事实分别举出相反的证据,但都没有足够的依据否定对方证据的,人民法院应当结合案件情况,判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力,并对证明力较大的证据予以确认。一审法院认为,根据原告郑某某提供的附解除合同协议书、被告周某提供的录音证据、证人证言、房屋买卖交易习惯以及双方当事人庭审陈述,原、被告双方签订名为房屋买卖合同,实则是用本案诉争房屋为周某向原告方借款提供担保,理由如下:
 
1、合同权利义务不对等。本案诉争的房屋建筑面积为121.32平方米,合同约定总价为840000元,并且约定过户税由被告方负担,而被告周某陈述该同地段房屋的市场均价为9000/平方以上,原告虽然在庭审中陈述不清楚,但是亦未明确否定。双方约定的价格明显低于市场价格,有违公平、等价原则。
 
2、不符合日常交易习惯。原告郑某某陈述,原、被告双方在签订房屋买卖合同之前,从未见过被告周某与单某,且对于相同地段的房屋的市场价格不清楚,且签订合同之前,在没有周某与单某的陪同下,和赵某某一起至诉争房屋里观看,由此可以证明以上行为均与正常购房交易习惯不相符合,缺乏房屋价格协商的意愿。且庭审中,郑某某陈述,其已经实际入住,诉争的房屋已经放置沙发、床、空调、马桶,但是经一审法院现场拍得的照片,诉争房屋里只有黄沙、水泥、黄砖、空调、马桶,原告郑某某陈述沙发、床已经被偷走,但却未能提供任何证据予以证明,一审法院不予采信。
 
根据原告郑某某提交的附解除条件协议的约定,如果周某、单某在限定时间内能够清偿债务,原告郑某某享有的房屋买卖合同的债权就消灭,房屋买卖合同就不再履行,如果周某、单某不履行债务,原告方就可以行使房屋买卖合同的交付房屋、要求更名过户的债权,用该房屋清偿债务,消灭债权。原告郑某某对为何签订附解除条件房屋买卖合同的目的与原因前后陈述不一致,且自相矛盾。一审法院认为,签订上述协议明显不符合一般情况下签订房屋买卖合同的交易目的,根据该协议,被告周某享有房屋的赎回权,原告签订房屋买卖合同的目的主要不是用于自己居住,而是担保金钱债权的实现,双方的真实意思应为民间借贷。
 
3、关于录音证据的判断。根据被告周某提供的录音证据,被告为证明在录音中有原告丈夫赵某某与被告单某就借款事宜进行协商,并申请法院对该录音证据进行司法鉴定。根据录音证据中的内容对原告方不利,结合双方签订的附解除条件协议,原告郑某某及其丈夫赵某某无正当理由不同意对录音证据进行司法鉴定,一审法院认为郑某某以及赵某某有义务配合鉴定而拒不配合,根据民事诉讼证据规则,可以推定对原告方不利的事实成立。
 
另外,证人付某亦陈述,在房屋买卖合同签字前,被告周某曾讲述借款的事宜。根据民事诉讼证据举证规则,证人证言亦可以作为证据的组成部分,辅证借贷关系的存在。
 
综上,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人经法院释明后,仍拒绝变更的,人民法院判决驳回原告的诉讼请求。结合本案,原告郑某某,经法院释明,仍坚称原、被告双方存在房屋买卖关系,并以此为由要求两被告办理房屋过户手续,没有事实依据和法律依据,不予支持。据此,驳回原告郑某某诉讼请求。
 
一审宣判后当事人均未上诉,判决已发生法律效力。
 
法律评析
 
1、法理分析。物权法共规定了三种类型的担保物权,即抵押权、质押权、留置权。用房屋买卖合同设定的担保显然不属于法定的担保物权。
 
有观点认为这种新型的担保关系属于非典型担保中的让与担保。笔者认为,所谓让与担保,是指债务人或者第三人为担保债务人的债务,将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人,而使担保权人在不超过担保之目的的范围内,于债务清偿后,担保标的物应返还与债务人或第三人,债务不履行时,担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。由于让与担保违反物权法定原则,并不为我国法律所认可。
 
而以房屋为借贷作担保则是如果借款人在限定时间内能够清偿债务,债权人享有的房屋买卖合同的债权就消灭,房屋买卖合同就不再履行,如果借款人不履行债务,债权人就可以行使房屋买卖合同的交付房屋、要求更名过户的债权,用该房屋清偿债务,消灭债权。实际中,有的债权人虽然还没有成为该房屋登记所有权人,但是往往已经实际从债务人处取得钥匙,成为该房屋的实际占有者。
 
由此可以看出,以房屋买卖合同为借款作担保与让与担保的大部分法律特征类似,但与让与担保相比较,还是有所不同。区别是让与担保是以先转让的所有权为担保,担保人对担保物所享有的权利处于既得状态,用房屋买卖合同担保是以后转让的所有权为担保,对担保物所享有的权利处于期待状态,故用房屋买卖合同设置的担保应属后让与担保。
 
结合本案,笔者认为原、被告双方在签订房屋买卖合同时候,原告并未与被告相见,亦未能合理陈述该房屋价格的整个协商过程,原告本人甚至不清楚该房屋同地段同类型房屋的市场价格,以上的种种行为均与正常的购房交易习惯不相符合,并且双方签订附解除合同的协议,赋予被告的房屋赎回权,被告亦提供录音证据、证人证言,以上证据能够形成证据链,该基础法律关系就是民间借贷关系,法院据此判决并无不当。
 
2、法律适用。民事诉讼证据若干规定第三十五条规定,诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,不受本规定第三十四条规定的限制,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。但是该规定并没有明确如果当事人拒不变更诉讼请求,法院是采用驳回原告的起诉还是驳回原告的诉讼请求。有的学者认为法院不应对其实体权利作出判决,而应当裁定驳回原告的起诉,否则替代了原告起诉的权利。
 
2013613日,江苏高院就民间借贷案件审理中的若干问题进行了专题讨论,并形成会议纪要,纪要规定当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合作为担保的,法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼,请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的,人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求;出借人坚持不予变更的,人民法院应当判决驳回其诉讼请求。
 
由此可见,江苏省高院对该问题的处理是采用的驳回原告诉讼请求的方式,即使原告要求被告协助过户的诉讼请求被法院驳回后,原告完全可以以民间借贷关系为由再起诉至法院,其合法的实体权利仍可以得到法律保护。
 
值得注意的是,最高法院关于民间借贷案件司法解释于201591日起正式实施。该解释第二十四条规定,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。
 
由于该规定系司法解释,地方法院的指导意见与司法解释相互冲突时,自当优先适用司法解释。为了解决该司法解释的衔接问题,最高法院亦发布了关于认真学习贯彻适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的通知,其中规定:“(一)人民法院确认民间借贷合同效力时,应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第三条规定的精神,对本《规定》施行以前成立的民间借贷合同,适用当时的司法解释民间借贷合同无效而适用本《规定》有效的,适用本《规定》;(二)本《规定》施行后新受理的一审案件,适用本《规定》;(三)本《规定》施行后,尚未审结的一审、二审、再审案件,适用《规定》施行前的司法解释进行审理,不适用本《规定》;(四)本《规定》施行前已经审结的案件,不得适用本《规定》进行再审...”。
 
依最高法院的通知可见,该司法解释对于201591日前受理的案件并无溯及力。故笔者认为对于201591日前受理的该类案件,采用驳回原告诉讼请求并无不当,对于201591日之后受理的该类案件,则应当裁定驳回原告的起诉。
 
3、审判思路。由于该类型案件,原告往往持有购房合同和购房收据,要求被告协助办理过户手续。被告虽然抗辩以房抵债,但是往往苦于拿不出相应的证据,被告承担败诉的风险较大。此时,笔者认为应当要求双方当事人本人到庭陈述签订房屋买卖合同前的整个协商过程,探究其真实意思表示,审查房屋买卖合同约定的价格是否对等、合同的具体约定以及实际履行合同的行为是否符合交易习惯以及证人证言等因素综合认定。
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