房产无权处分情形下签订的买卖合同有效吗？

发布日期：2017-07-05 作者：万方亮律师

周某与董某系夫妻关系，二人于2007年协议离婚，双方约定由董某一次性支付周某300万元。2008年5月二人复婚。董某系A公司股东，并占有90%股份。2005年一月，董某和其公司职员陈某共同和B房地产开发商签订房屋买卖合同，购买了C房屋，房款由A公司支付。2008年2月，董某将其占有的C房屋的二分之一份额以买卖的形式转让给陈某，但陈某未能提供付款凭证。之后陈某将房屋以明显低于市场价转让给刘某，刘某获得房屋产权，但之后房屋的物业费依旧以陈某的名义缴纳，而且以陈某的名义将房屋出租。2010年12月，周某以无权处分情形下签订的买卖合同无效为由起诉，请求确认董某将系争房屋赠与陈某的行为无效，并请求确认陈某、刘某就系争房屋恶意串通签订的买卖合同无效，要求陈某、刘某将房屋返还给周某和董某。
一审法院认为，董某用夫妻共同财产与陈某作为共同购房人购买了系争房屋，该行为侵犯了夫妻共同财产权，应为无效。董某将将系争房屋以买卖形式转让至陈某一人名下，实质是赠与行为，故该买卖合同也为无效。关于陈某、刘某就系争房屋的买卖是否有效，因房屋出售价明显低于当时市场价，且房屋出售给刘某后系争房屋仍由陈某实际使用，故该房屋买卖关系的真实性难以确认，故应为无效。可以看出，一审判定无权处分情形下签订的买卖合同无效。陈某上诉。
二审法院审理后认为，各当事人之间就系争房屋签订的买卖合同均合法有效。首先，虽然董某、陈某取得系争房屋的共有权发生在董某与周某婚姻关系存续期间，但系争房屋的所有权系由B公司转让给董某、陈某，B公司作为系争房屋的开发商，为当然的有处分权人，其将系争房屋所有权过户至董某、陈某名下，系其真实意思表示，并不存在无权处分的情形，周某应只在董某名下1/2的产权份额中现有权利。其次，董某将其名下1/2产权过户给陈某的行为有效。董某将系争房屋产权过户至陈某一人名下时值董某与周某离婚之后，且关于财产分割，董某以对周某进行了概括性补偿，至此双方已就所有夫妻共同财产分割完毕。因此，陈某成为房屋的所有权人合法有效，故其将房屋转让给刘某的行为也就合法有效。
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