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刑事拘留是否属于房屋合同履行中的不可抗力

发布日期:2017-07-05    文章来源:互联网
2014年11月26日,原告张某,刘某、与被告翟某签订《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》,约定,刘某、张某、将系争房屋出售给被告翟某,总房价款为630万元。当日,双方还签订一份《买卖合同之特别补充协议》,约定,为配合被告办理贷款,合同成交价定为820万元,实际成交价为630万元。其中超出实际房价部分计190万元无需支付给甲方,甲方配合乙方做足一定金额的转账凭证,供乙方办理贷款使用。
案情介绍:房屋合同履行中一方被抓

2014年11月26日,原告张某,刘某、与被告翟某签订《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》,约定,刘某、张某、将系争房屋出售给被告翟某,总房价款为630万元。当日,双方还签订一份《买卖合同之特别补充协议》,约定,为配合被告办理贷款,合同成交价定为820万元,实际成交价为630万元。其中超出实际房价部分计190万元无需支付给甲方,甲方配合乙方做足一定金额的转账凭证,供乙方办理贷款使用。

上述合同签订当日,被告支付原告购房定金2万元。2014年12月16日,被告支付原告购房款8万元。2015年1月14日、15日,被告分次支付原告购房款共计90万元。2015年5月21日,被告申请的银行贷款560万元经中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行审核通过。之后,被告并未支付相应尾款,原告请求双方解除房屋买卖合同,被告支付违约金126万元。而被告则辩称,自己于2015年6月2日涉嫌组织他人偷越国境罪被上海市公安局黄浦分局刑事拘留,双方交易受阻。被告在羁押期间也无法办理委托公证手续,但解除合同非被告主观原因造成,且原告主张的违约金约定过高,原告也未受到损失,被告仅同意支付原告10万元违约金。

法院判决:判处双方解除合同,考虑原告实际损失确定违约金

经审理查明:原、被告签订的《房地产买卖居间合同》、《房屋买卖合同》、《买卖合同之特别补充协议》及《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX,第三版)均系双方真实意思表示,合法有效,双方均应依约履行。合同履行过程中,由于被告涉嫌组织他人偷越国境罪被羁押导致双方交易受阻,合同无法继续履行,现原告主张解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX,第三版),

均系双方真实意思表示,合法有效,双方均应依约履行。合同履行过程中,由于被告涉嫌组织他人偷越国境罪被羁押导致双方交易受阻,合同无法继续履行,现原告主张解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX,第三版),依法应予支持。

合同解除的时间为本案诉状副本送达被告之日2015年11月10日。合同解除后,原告应返还被告已付购房款100万元。关于违约金,双方合同约定,签订网上房地产买卖合同后,任何一方取消买卖则承担违约责任,违约方应赔偿守约方房屋转让价20%的违约金。现由于被告原因导致双方合同解除,被告应支付原告违约金。被告主张的合同未履行不是自己的原因造成的,属外力影响,不同意支付合同中的违约金,并提出被告主张违约金约定过高,本院将综合考虑原告的实际损失,并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素,根据公平原则酌情确定违约金数额15万元。

律师说法:刑事拘留不属于合同履行中的不可抗力

《合同法》第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,通常是因自然原因或社会原因引起,一般是指地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令、罢工等。被告翟某因为刑事犯罪而被羁押,从而无法办理委托公证手续,是由于其自身原因造成的,不属于不可抗力的范围。但该情况合同事实上无法继续履行,合同目的无法实现,对此,被告翟某是存在过错的,其应向原告承担违约责任。

而对于如何承担违约责任,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条有关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金”以及“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。

目前,我国法律对违约金的调整标准没有明确规定,法院在作出相应判决时一般会考虑受害人的实际损失,并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素,根据公平原则酌情确定违约金数额。建议遇到法律纠纷,在自己不是很了解房产法律的情况下,最好咨询房产法律专业人士,更有利于保护自己的合法权益。
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