资深房地产律师解析一件二手房卖方逾期办证纠纷

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
案件介绍：
一、原告诉称
鲍蕾蕾诉称：2015年7月5日，我与于兴盛经某房产中介服务公司居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）以及附件，约定：我将坐落于北京市朝阳区某小区8号楼3单元1404室的房屋出卖给于兴盛，约定房屋总价款为人民币218.5万元。于兴盛在购买房屋的过程中，因其个人原因一直拖延交付房款，超过了合同所约定的期限，给我造成了经济损失。我欲依据合同约定与于兴盛解除合同，但于兴盛坚持购买房屋，并同意支付我相应的赔偿费用，因此我与于兴盛于2015年11月2日协商约定，由于兴盛补偿我经济损失2万元，于交付房屋尾款之日（即2015年11月26日）付清。当日，于兴盛为我出具了欠条1张。现在房屋尾款于兴盛已经支付完毕，涉诉房屋也已经过户到于兴盛名下，但于兴盛始终未向我支付该笔欠款。综上，被告的行为已经构成了违约，故原告诉至法院，要求判令：于兴盛偿还我欠款2万元及利息（以2万元为基数，自2015年11月27日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
 
二、被告辩称
关于鲍蕾蕾所述的双方签订合同的情况均属实，但我不同意鲍蕾蕾的诉讼请求。因公积金贷款的发放时间不是我能左右的，而具体时间是在于公积金贷款中心，我不存在违约及恶意的情形。经过双方协商，原告同意延迟过户，符合合同约定。因我并未违约，故请求法院驳回鲍蕾蕾的诉讼请求。
 
三、被告反诉
于兴盛反诉称：我与鲍蕾蕾于2015年7月5日经某房产中介服务公司居间服务，签订了《房屋买卖合同》以及附件。2015年11月2日是双方签订合同的第120日，因公积金贷款未能如期放款，不能办理产权转移登记，鲍蕾蕾有权单方解除合同。当时某房产中介服务公司告知鲍蕾蕾已经完成网签，双方可以选择继续履行合同，由我承担因此产生的滞纳金。鲍蕾蕾以自己损失大为由，除要求按照日万分之五的滞纳金外，以不配合面签为由胁迫我，无理要求我超出合同的约定另行给付其人民币2万元，我当时为买房已经将原有房屋出售，并已经向鲍蕾蕾支付了巨额购房首付款及滞纳金，同时我母亲肺癌正在医院住院，需巨资治疗。迫于无奈，我在违背自己真实意思的情况下，为鲍蕾蕾出具了所谓的欠条，在欠条中并未注明所欠何钱，落款处只注明了借款人，出具欠条时有某房产中介服务公司工作人员在场，就此事我还于2015年11月29日报案，但未受理。现我依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，要求撤销我于2015年11月2日出具的欠条。
 
四、原告针对反诉辩称
鲍蕾蕾针对于兴盛的反诉辩称：我不同意于兴盛的反诉请求。关于公积金贷款的事情，于兴盛一直是延迟交付。我出卖房屋的时候也是为了更换新房，我也面临给案外人支付房款的问题，因为于兴盛的原因延迟支付我的房款，我为了凑购买新房屋的房款，我也损失了很多利息。于兴盛所称的胁迫的问题不属实，面签的时候我积极配合，面签已经完毕。我最开始准备解除合同，但是于兴盛不同意解除合同，我考虑于兴盛的实际困难，最后协商一致由于兴盛再给我2万元作为延迟过户给我造成损失的补偿，在此后我都积极配合了房屋过户、交房等手续，但是于兴盛一直没有支付之前说好的2万元。据此，请求法院依法驳回于兴盛的反诉诉讼请求。
 
五、法院查明
经审理查明：2015年7月5日，鲍蕾蕾与于兴盛经某房产中介服务公司居间服务，签订了《房屋买卖合同》以及附件，约定：鲍蕾蕾将坐落于北京市朝阳区某小区8号楼3单元1404室的房屋出卖给于兴盛，约定房屋总价款为人民币218.5万元。庭审期间，鲍蕾蕾与于兴盛均确认以下付款事实：2015年7月5日，于兴盛以现金的方式向鲍蕾蕾支付定金人民币4万元；2015年10月15日，于兴盛以银行转账的方式向鲍蕾蕾支付购房首付款人民币94.5万元，同日，于兴盛以现金的方式向鲍蕾蕾支付滞纳金人民币14175元；2015年11月26日，公积金贷款中心向鲍蕾蕾放款人民币117万元，同日，于兴盛以现金的方式向鲍蕾蕾支付购房款3万元以及滞纳金6300元。
2015年11月2日，于兴盛为鲍蕾蕾出具了欠条1张，内容为：“于兴盛欠鲍蕾蕾人民币20000元（贰万元整）。于交付尾款同时给付。借款人：于兴盛。2015年11月2日”。鲍蕾蕾与于兴盛均确认于兴盛未向鲍蕾蕾支付该欠条中所写的2万元。
庭审中，鲍蕾蕾向本院提交了《北京市存量房屋买卖合同》、2015年11月2日于兴盛出具的欠条1张、中国建设银行客户凭条。被告对上述证据的真实性均予以认可，无异议，并称欠条确系其本人书写。
于兴盛向法院提交了2015年9月24日签署的《补充协议》1份、2015年10月15日签署的《补充协议》1份、2015年10月15日签署的《二手房首付滞纳金确认函》及《二手房首付款交付确认函》各1份、2015年11月2日签署的《二手房滞纳金确认函》、2015年11月16日签署的《滞纳金确认函》、2015年11月16日签署的协议1页、于兴盛之母于红的医疗费报销审批单复印件8张。鲍蕾蕾除了对医疗费报销审批单复印件的真实性及关联性不予认可，认为与本案无关外，对其他证据的真实性均予以认可，且无异议。此外，于兴盛还就其本诉辩称及反诉主张向本院提交了照片打印件3页、业务收据照片打印件、《房屋买卖合同》第4页翻拍打印件、购房合同第6页翻拍打印件、某房产中介服务公司德胜置业旗舰店给于兴盛出具的购房流程、2016年3月6日打印的中国建设银行客户凭条、于兴盛和某房产中介服务公司的通话记录单、北京市国有土地房屋登记受理通知书、不动产估价报告书3页。鲍蕾蕾称对于兴盛提交的上述证据，除了对《房屋买卖合同》翻拍打印件的真实性没有异议之外，其他证据因与本案缺乏关联性，故不发表质证意见，而且于兴盛所主张的都是说某房产中介服务公司的问题。
就2015年11月2日于兴盛为鲍蕾蕾出具欠条的原因一节。鲍蕾蕾主张，于兴盛违反合同约定的付款时间，其当时本想要解除《房屋买卖合同》，但是某房产中介服务公司和于兴盛均不同意解除，之后经三方一起协商，最后三方同意于兴盛给付我经济损失人民币2万元，其实我的损失不止2万元，考虑于兴盛的困难，所以让于兴盛赔偿给我2万元作为补偿，给付的日期是于兴盛自己定的，就是支付购房款尾款的同一天，此后，我同意于兴盛延迟办理过户手续，并继续履行《房屋买卖合同》。于兴盛称鲍蕾蕾所述的情况部分属实，但其补充称，某房产中介服务公司告诉鲍蕾蕾房屋已经进行了网签，鲍蕾蕾权衡利弊后，没有选择解除合同，我并没有对鲍蕾蕾采取哭闹等攻击性语言；我的滞纳金都已经向鲍蕾蕾支付完毕了，此外，我的母亲身体也不好，从病重到去世也用了很多钱，原告从10万元到8万元一直向我要钱，在某房产中介服务公司的主持下，最后让我支付2万元，我就同意了，但实际上我是被迫的；我表示我没有钱，鲍蕾蕾就让我写了欠条，后来我去了北京市公安局朝阳分局报案，但是我被告知不是他们的管辖范围，此后未再予以报警。此外，就2015年11月2日双方签署的《二手房滞纳金确认函》的目的表述分别为：鲍蕾蕾称因为于兴盛违约，其要求解除合同，但是于兴盛不同意，在此种情况下，于兴盛书写了欠条，于兴盛补偿给我方2万元，合同继续履行，当时如果合同解除，于兴盛要赔偿我人民币40万元，当时由于不知道何时可以过户，所以在该确认函中写的滞纳金是按照日万分之五计算，该款项就是延迟过户的滞纳金；于兴盛称该确认函中的滞纳金6300元已经支付给鲍蕾蕾，该款项就是延迟办理过户的滞纳金。另，鲍蕾蕾与于兴盛均确认于兴盛所购买的涉诉房屋现价格已经远高于《房屋买卖合同》约定的价格。
 
六、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
1.被告（反诉原告）于兴盛于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）鲍蕾蕾欠款人民币2万元；
2.被告（反诉原告）于兴盛于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）鲍蕾蕾自2015年11月27日起至实际给之日止的利息（以人民币2万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；
 
七、律师靳双权认为
根据我国合同法的相关规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，鲍蕾蕾与于兴盛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件均系双方当事人的真实性意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，上述合同及附件合法有效，应受法律保护。鲍蕾蕾与于兴盛均应按照合同的约定及法律的规定全面地履行各自的义务。本案的争议焦点为于兴盛在2015年11月2日为鲍蕾蕾出具的欠条的性质以及该欠条是否存在可撤销的情形。
庭审中，虽然鲍蕾蕾出具欠条所书写的内容为“于兴盛欠鲍蕾蕾人民币20000元”，且鲍蕾蕾与于兴盛之间并不存在事实上的借款关系，但根据鲍蕾蕾与于兴盛就出具欠条的原因一节的主张可以确定，于兴盛为鲍蕾蕾出具欠条的目的是于兴盛以向鲍蕾蕾支付2万元赔偿为代价，获得鲍蕾蕾放弃合同的解除权的利益，进而保证双方所签合同得以继续履行。另，根据欠条后半句“于交付尾款同时给付”的内容可以看出，该笔款项系于兴盛向鲍蕾蕾支付的补偿款，而非借款，而是于兴盛基于继续履行合同向鲍蕾蕾支付的补偿款。
有关于兴盛所称的鲍蕾蕾权衡利弊后，没有选择解除合同，其已经向鲍蕾蕾支付了滞纳金，而在其母亲身体不好的情况下，其被迫书写了欠条，该欠条并非其真实意思表示的主张，因于兴盛书写欠条是在某房产中介服务公司主持下进行的，且于兴盛未向本院提供其书写欠条时受到胁迫的证据，亦未提供其曾经报警的证据，故于兴盛所称其为鲍蕾蕾出具欠条是受胁迫的主张是不应该采信的。关于于兴盛所称该欠条超出了合同的约定范围，重复计算经济损失的主张，因该欠条出具的事实基础及目的与2015年11月2日于兴盛为鲍蕾蕾出具的事实基础与目的并不相同，故于兴盛提出的该主张亦不应该采信。而关于于兴盛要求撤销其于2015年11月2日为鲍蕾蕾出具的欠条的反诉请求，因依据不足，不应该予以支持。
关于鲍蕾蕾要求于兴盛按照欠条的内容支付其欠款的诉讼请求，因于法有据，故应该支持。
关于鲍蕾蕾要求于兴盛支付自2015年11月27日起至实际给付之日止的利息（以中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，因于兴盛应于2015年11月26日向鲍蕾蕾支付房屋尾款时向鲍蕾蕾支付该欠款，但于兴盛并未按期履行付款义务，故鲍蕾蕾的该项诉讼请求于法有据，应该予以支持。
综上，我认为法院的判决是正确的。