房屋买卖纠纷

发布日期：2017-07-14 作者：超级账号5律师

原告XX房地产开发有限责任公司诉讼业主不履行购房协议纠纷
事实情况：2012年双方购房意向书签订（预购),协议中写明房屋面积约102㎡（最终以实际规划测绘部门核定面积为准），单价3300元/㎡。竣工报批后面积变更120.8㎡，2017年报房产局（房产局认定不计算厨房因消防通道而形成阴台面积）最终核定108.7㎡.被告中间因面积问题协商不成，坚持主张第一，不算阴太面积（已实现）第二降价。
本案难点：
第一，解除权除斥期间问题，根据《商品房买卖合同解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
而我方于2014年发过催款通知
第二，房屋面积问题 1、预约协议书能否定性为购房合同 2、交付面积与协议面积是否有差
根据《商品房买卖合同解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
代理意见：一、本案中被告马X提出的拒交房款理由不能成立。
庭审中被告马X提出两个抗辩理由，1、认购房屋的建筑面积由原来的102.7平方米增大到108.15平方米，不能接受。2、认购房屋因消防通道影响导致厨房阴台形成一个层高不到2米（实际高约1米）的平台，不能接受。我方认为这两个理由都不能成立。
我方与马X签订的团购意向书是房屋认购协议，性质属预约合同，作为预约合同的意向书，限于当时客观条件约束，尚不能做到对买卖房屋涉及的所有问题都明确清楚，因为此时房屋只是图纸上的房屋，而图纸、结构、面积等事项还有待于政府主管部门最终审核。故原被告双方所签意向书中第一条2项约定：建筑面积约为102.7平方米，建筑面积最终以规划测绘部门核定面积为准；同时注明意向房源将按照政府主管部门最终核定的图纸修改并施工建设。此约定合法有效，是双方当事人真实的意思表示。现被告置此意向书约定而不顾，一味强调上述两个问题，已没有事实和法律依据。况且测绘部门最终将受消防通道影响的平台（约6.5㎡）没有计入建筑面积，这等于给住户赠送了6.5㎡的房屋面积，对此被告仍不满意，不交纳房款行为实属无理。
二、被告马X长期既不与我公司签订《商品房买卖合同》，又拒不支付房款的行为已构成根本违约。
依据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”
从2014年起，我方以电话、发函、面谈等形式多次催促被告签订《商品房买卖合同》，并交纳剩余房款，在X市房价大幅上涨（毛坯房市价4800元/㎡）的环境下仍为被告保留着房屋，希望被告能履行义务，直到今年3月底，在争议房屋的最终测绘结果确定，消防通道平台不算购房建筑面积后，被告仍无理要求降价至3100元/㎡（原协议价3300元/㎡），拒不支付剩余房款。至此，我方意识到被告已丝毫没有诚意履行付款义务，我方售房收款的合同目的已无法实现。既然被告已明确表示不愿履行合同义务，双方交易已无法进行，为维护我方合法权益，双方之间的合同关系只能解除。

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