恋爱期间共同出资所购房屋的权属认定

发布日期：2017-07-16 作者：刘中良律师

当下，男女在恋爱期间，尤其是到了谈婚论嫁的时候，双方共同出资购房已是普遍现象。从传统角度以及现实情况看，恋爱关系中的双方虽然有着一定程度上的人身依附性，但显然并未达到受家事法律规范调整的程度，又因为这种人身依附性，与一般普通民事主体之间的商业合作亦存在显著区别，在购房时极少有签署书面协议的情况。
那么，恋人共同出资所购房屋的权属该如何认定？影响权属认定的关键要素是什么？当确权遇到限购政策该如何处理？

案例
原告：王某
被告：张某
王某与张某原系恋人关系。2012年6月6日，张某与鲍某以及某房地产经纪公司签订《北京市房屋买卖居间合同》，约定鲍某将位于北京市东城区一处房产出售给张某，房屋总价款人民币380万元。签约当日，王某向某房地产经纪公司职员支付居间服务费人民币4.3万元，并向原房主鲍某支付购房定金人民币20万元。
2012年6月27日，王某之父王某某向张某转账人民币150万元，该转账附言处备注为“房款”。
2012年6月28日，张某向原房主鲍某转账支付购房款人民币 2 297 500元。2012年6月30日，王某向通过银行转账向原房主鲍某支付购房款人民币197 310元。
2012年7月2日，张某和某银行签订《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》，贷款100万元，期间为360个月。同日，张某取得涉诉房屋产权证书。2012年8月19日开始，张某每月向贷款人还本付息。后王某、张某二人分手，王某要求张某支付房屋折价款，但张某不同意。故王某诉至法院。
王某主张，要求确认其为涉诉房屋共有权人。
张某辩称，涉诉房屋属于自己单独所有，且房屋贷款由自己独自偿还，税费和装修款亦由自己支付。该房屋一直由自己居住使用，王某从未在该房屋居住过。王某向中介公司及原房主支付的款项系代张某支付的行为，王某父亲向张某转账系为稳定恋爱关系，以结婚为目的的赠与行为，双方未形成共同出资购房关系。另，王某至今未取得北京市购房资格，没有与张某共有房屋的法律基础。故不同意王某的主张。
庭审中，王某、张某均认可购房时为恋爱关系。王某称二人于2014年解除恋爱关系，张某称二人于2013年10月解除恋爱关系。
经查，原告未取得北京市购房资格。
法院认为：
根据已查明的事实，王某向原房主支付购房定金人民币20万元，支付购房款人民币197 310元，并向居间方支付居间费4.3万元。张某称上述三笔款项系王某代为张某所支付，对此，王某不予认可，张某亦未提供证据予以证实，故对于张某该项主张本院不予采信。王某之父向张某转账人民币150万元，在转账时备注为“房款”，转账时间为2012年6月28日，与张某向原房主支付房款时间相契合，故王某所提该笔款项系购房款的主张，本院予以采信。现张某称该笔款项系王某某对其的赠与，但未能提供充分证据予以证明，故对于张某该项主张，本院不予认可。
购买涉诉房屋时，王某、张某尚处恋爱期间，并有结婚意向，二人共同出资购买涉诉房屋，虽涉诉房屋产权登记在张某一人名下，仍应认定涉诉房屋由王某、张某共同所有。但由于王某未取得北京市购房资格，无法成为涉诉房屋所有权人，故对于王某要求确认其为涉诉房屋共有权人的诉讼请求，本院不予支持。王某可就出资款及其他权益，另行主张。
法院遂判决驳回了王某的诉讼请求。
判决后，原、被告均未上诉。

非产权人一方出资款性质的认定
出资款的性质是权属认定的关键要素。一般情况下，非产权人一方的出资款性质一般分为三种情况：1、借款，即将款项出借给恋人，帮助恋人购房；2、赠与，即将款项无偿赠与给恋人；3、共同出资购房，即二人均有购房意向，所支出的款项均系以购房为目的。
第一，如何认定系借款关系？
产权一方如提出系借钱购房，因特殊身份关系双方未留下字据。该主张本身符合常理，且产权人自认借款，系主动认可债务的行为，出资方可在民间借贷纠纷中寻求资金保护。故该主张会减轻产权人的举证责任，易被采信。
但如果考虑到地区房屋价值大幅增值的客观现实，产权人自认债务的行为，不失为舍小利逐大利之举。故法院在审查出资款是否为借款时，应审查此后是否有实际还款的行为。如在购房后一段时间内，产权人曾有过还款记录（能明确排除用于其他生活需要的资金往来），则应认定为借贷关系。如自收到出资款至对方提起确权之诉，产权人从未有过还款行为，则不宜认定为借款。
第二，赠与的认定与举证责任。
“赠与”是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为。双方应有明确的“无偿给予”和“接受赠与”的意思表示，即达成赠与合同，方能形成赠与的基础。根据《合同法》相关规定，赠与合同为无偿合同、单务合同、诺成性合同。
因赠与合同的无偿性以及单务性，产权人提出出资款为赠与合同时，法院会审查出资人是否真实存在赠与的意思表示，在出资人不认可的情况下，则会加重产权人的举证责任。若无书面证据，产权人提供录音视频资料、手机文字讯息资料以及证人证言均可。若产权人无法举证对方曾明确表达过赠与，法院一般不采信其赠与的主张。

共同出资购应当如何认定
认定共同出资购房前，首先要明确非产权人一方出资时是否有购房意图。如有文字或影音资料明确表示过购房意向，再如本文前述案例中，王某之父转账时明确备注“购房”。其次应审查其出资款在所付款项（不含贷款金额）中的比重，比重过低（如首付200万元的情况下出资10万元）不宜认定为共同出资购房。最重要的是，要排除产权人提出其他的资金用途的可能。
在非产权人一方的出资款被认定为以共同出资购房为目的的购房款时，若无其他特殊情况，宜确认恋爱期间共同出资所购房屋为双方共有。

确认权属时遇上限购政策怎么办？
现如今很多城市均有限制非本地户籍人口购房的政策。而法院裁判文书又是取得房屋权属的有力依据。如果在认定共同出资购房的基础上，直接判决房产归二人共有，则极有可能开辟出规避限购的先河。
正如本文案例中的王某，其未取得北京购房资格，无法自行购买北京房产，若判决确认涉诉房产归二人共有，便可绕开限购政策。这种情况下，笔者认为，保护共同出资人的利益和防止规避政策、恶意滥诉应该兼而顾之。故提出两点建议：第一，在确定共同出资购房的基础上，确认非产权一方对房产享有财产性权益；第二，因限购原因无法成为共有权人时，释明其可就财产性权益另行主张。
文章来自网络，如有侵权请联系删除核对：焦文　璐蔓

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务