二手房买卖卖方违约案件

发布日期：2017-07-17 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

案件介绍

一、原告诉称
李明称，2015年8月22日，原、被告通过第三人居间服务签订了北京市存量房屋买卖合同。2015年10月21日，第三人通知原、被告办理网签、贷款手续，被告借故拒绝办理。此后，第三人就买卖房屋之事进行多次沟通协调，11月6日，被告明确提出增加房款50万，否则不再履行合同。基于以上事实，原告认为双方所签房屋买卖合同合法有效，双方均应恪守承诺严格按约履行。请求：1、被告履行合同义务，协助原告及第三人办理买卖合同的网签、房屋产权过户手续；2、判决被告自收到全部房款之日起7日内将位于房山区房产交付给原告；3、判决被告自2015年11月21日起每日向原告支付1125元的违约金，直至房屋过户完毕之日止。

二、被告辩称
刘峰称，原告在不具备购房条件下与答辩人签订《存量房屋买卖合同》，给其造成了严重的经济损失。根据《存量房屋买卖合同》第八条违约责任的相关内容条款认为，原告从2015年9月25日应提交购房资格资料之日起至网签申请日止，已逾期15天，已属于违约。答辩人有权解除合同并向其索要违约金。另，合同签订后按照合同约定原告有先行付款的义务，因原告未履行先行付款义务而拒绝履行合同是行使抗辩权，故在原告未履行付款义务前，其无须承担任何违约责任。
王枫称，本案所涉房产是夫妻共有财产，为夫妻共同共有。虽然房产证登记的所有权人只有刘峰一个人，但婚前双方共同出资、以婚姻为目的而共同购置共同财产、婚后共同还贷，应认定为共同财产。刘峰未经过答辩人同意，对涉及夫妻双方重大权益的房产事项之处分属于无权处分，故刘峰的行为属于无权处分。
第三人经纪公司称，认可原告的事实与理由及诉讼请求。房产证上面登记是被告刘峰单独所有房屋买卖是以产权登记为主的。且我方要求看二被告结婚的登记日期。

三、法院查明
2015年8月22日，原告李明（买受人）与被告刘峰（出卖人）及第三人经纪公司签订编号为015162的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。双方协商一致，该房屋成交价格为225万元。同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行。同日，原告李明签订购房承诺书，承诺若违反住房限购政策规定愿意承担相应法律责任。
合同签订当日，原告李明向第三人经纪公司支付定金2万元，2015年8月28日，原告李明向被告刘峰支付购房款15万元，2015年10月11日，原告李明再次向被告刘峰支付购房款20万元。2015年10月20日，原告李明购房资格审核第一次通过，之后又分别于2015年11月23日、2015年12月29日通过，2015年9月22日，被告刘峰完成涉案房屋的解押手续，2015年10月12日，涉案房屋的房源核验通过。2015年10月21日，第三人经纪公司通知原被告双方于2015年10月22日做网签、办理贷款，原告李明表示同意，被告刘峰称要去医院，估计回不来。2015年10月22日，原告李明再次询问被告刘峰10月23日是否可以办理网签，被告刘峰表示时间排不开，之后第三人经纪公司又分别于2015年10月24日、28日询问双方是否可以办理网签及贷款手续，原告李明均表示可以，被告刘峰以有事为由表示不能办理。庭审中，被告刘峰表示不认可其于2015年10月21日拒绝履行合同，且2016年1月16日庭审时，被告刘峰以原告李明于2015年8月22日不具备购房资格、未在2015年9月25日提交购房资格审核申请资料为由不同意继续履行合同。
再查，被告刘峰与被告王枫为夫妻关系，双方于2009年9月1日登记结婚，涉案房屋是被告刘峰于2009年6月22日从案外人李国雨处购买，议定成交价为65.8万元，首付款29万元，银行贷款36万元，2009年8月5日，被告刘峰取得涉案房屋的所有权证。庭审中，被告王枫辩称涉案房屋的首付款29万元是其与被告刘峰共同出资，房屋银行贷款也是用夫妻共同财产偿还，故涉案房屋是其和被告刘峰的夫妻共同财产，被告刘峰在出卖涉案房屋时未征得其同意，该行为应属无效。

四、判决
北京市某区人民法院判决如下：
1、被告刘峰于本判决生效后十日内协助原告李明将位于北京市房山区房屋过户至原告李明名下，因办理房屋过户所产生的税费由原告李明负担。办理过户当日，原告李明一次性向被告刘峰支付剩余购房款一百九十万元。
2、被告刘峰于在原告李明付清剩余购房款之日起七日内将北京市房山区房屋交付给原告李明。
3、被告刘峰于本判决生效后十日内按照每日225元的标准向原告李明支付违约金（自2015年11月21日起至房屋过户完毕之日止）
4、驳回原告李明的其他诉讼请求。

五、北京房产律师靳双权解析
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告李明与被告刘峰及第三人经纪公司订立的《存量房屋买卖合同》是三方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，原告李明已经按照约定履行先期付款义务，并通过了购房资格审核，被告刘峰亦完成了房屋核验及房屋解押工作，双方可以办理网签及贷款等后续手续，但被告刘峰却以有事为由一再推延办理时间，并于法院2庭审时表示不同意继续履行合同。对于被告刘峰不同意继续履行并要求解除合同的理由，法院认为：1、关于被告刘峰辩称原告李明未给付首付款145万元的意见，因双方签订的《存量房屋买卖合同》明确约定原告李明应于过户前向被告刘峰给付首付款145万元，本案中双方尚未履行至办理过户手续阶段，故被告刘峰无权要求原告李明提前支付145万元首付款，且原告李明已按合同约定履行了先期支付15万元购房款的义务，故原告李明在履行支付购房款义务的过程中不存在不当或违约行为，被告刘峰的抗辩理由法院不予采纳；2、原告李明已于2015年10月20日第一次通过了购房资格审核，双方合同可以继续履行，故原告李明是否迟于合同约定时间提交购房资格审核资料并不能导致本案交易无法进行，被告刘峰无权以此为由要求解除合同；3、关于被告刘峰辩称合同签订后房屋价格出现了大幅度上涨，以情势变更为由要求解除合同的主张，法院认为房屋价格波动属于市场经济的正常现象，亦属于双方当事人从事交易行为理应预见到的合理的商业风险，双方当事人均应以诚信为根本，而不应以利益为导向，故对于被告刘峰以情势变更为由要求解除合同的反诉主张法院亦不予支持；4、关于被告刘峰及被告王枫辩称的涉案房屋属于夫妻共同财产，被告刘峰出售房屋时未征得被告王枫同意的意见，根据双方当事人提交的证据，涉案房屋的首付款支付及房产证取得的时间均在被告刘峰与被告王枫登记结婚之前，且被告王枫提交的证据不足以证实首付款系由二被告双方共同支付，故关于二被告辩称涉案房屋属于夫妻共同财产的主张法院不予采信。综上原告李明同意一次性支付剩余购房款，并将剩余购房款先行支付到法院账户，涉案合同具备继续履行的基础，故对于原告李明要求被告刘峰协助办理涉案房屋的过户手续并交付房屋的诉讼请求法院予以支持，关于原告李明要求被告刘峰配合办理网签的诉讼请求，因办理网签属于相关部门的行政行为，故法院不予处理。
关于原告李明要求被告刘峰自2015年11月21日起每日支付1125元的违约金，直至房屋过户完毕之日止的诉讼请求，根据双方合同约定卖方房源核验通过且买方购房资格审核通过之日起七日内双方办理该房产的贷款手续，涉案房屋的核验结果于2015年10月12日通过，原告李明购房资格审核于2015年10月20日第一次通过，2015年10月21日及以后，第三人经纪公司通知原被告双方办理网签、贷款手续时，被告刘峰均以有事推延，并最终导致交易无法进行，故原告李明有权根据合同约定要求被告刘峰支付违约金，关于违约金标准法院根据案件实际情况调整为总房价款的日万分之一，起算时间确定为原告主张的2015年11月21日。综上，我认为法院判决正确。
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