商品房认购、订购、预订等协议书房产商违约怎么办？

发布日期：2017-07-19 作者：110网律师

在商品房销售市场中，买卖期房，也就是商品房预售、认购、订购、预订等方式是众多房地产开发企业常常赖以加快资金回流、维持项目资金链运转的重要经营方式。签订商品房预售合同依照法律规定应以取得商品房预售许可证为条件，而签订商品房认购、定购、预订等协议则并无这一要求。故而，房产商常常会要求购房者首先签订商品房认购、定购、预订等协议书（由于这些协议书性质和法律效果相同，以下统称为“认购书”）并支付定金、押金、首付款乃至全款。
2016年转入2017年以来，海南的房价大幅增长，2017年4月以来海南省、海口市两级连续推出了严格限购政策，市场和政策的重大变化随之而来的就是商品房买卖合同违约、单方面解除合同等纠纷的上扬。
房产商如果单方面违反认购书的约定，不再依照认购书与购房者签订正式的商品房买卖合同并出售房屋，购房者在大额资金被长期占用又不能按照原有的价位购得心仪的房产时，应如何维护自己的合法权益？又能够获得哪些赔偿呢？
《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，我们可以分析购房者作为守约一方所可以主张的赔偿。
（一）申请强制履行。
向法院申请强制履行认购书。因为认购书在法律性质上一般应被认定为预约合同，双方的合同义务为积极协商以签订正式的商品房买卖合同。对于预约合同，主流观点认为，只要积极进行协商了，协商完究竟是否签署正式的合同（也是本约）均不认定为违约，故而如果法院判决强制履行预约合同，也就是强制进行协商，实际上是无法真正执行，法院也会认为这是不宜强制履行的行为。
在这种情况下，是不是购房者就无法要求强制履行来达到购买房产的目的呢？也并非如此。在以往的司法判例中，购房者方聘请的律师常常主张强制履行认购书，实际上分为了两步：第一步是主张认购书已经足以被认定为合格的商品房买卖合同而不再是预约合同，即根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》第5条的规定，主张认购书已经具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；第二步才是主张强制履行这一份商品房买卖合同，而让购房者按照约定价格取得房产。
（二）双倍返还定金的赔偿。
如果认购书中约定了定金条款，并且购房者在签订认购书时已经交付了定金，依据我国《担保法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的有关规定，房产商单方面违约致使认购书无法履行的，应当双倍向购房者返还定金，也就是在返还购房者已经向房产商支付的一倍定金之外，房产商应再向购房者赔偿一倍定金。
（三）依照违约条款支付违约金。
如果在认购书中约定了违约条款，购房者还可以主张房产商依照违约条款支付违约金，但应注意的是，如果在认购书中同时约定定金和违约金，依照《合同法》规定，购房者只能选择其一来主张。
（四）要求赔偿实际损失。
结合认购书作为预约的法律性质，在更多的司法实践中，强制履行认购书的诉讼请求难以获得法院的支持，而对于房地产市场的发展现状来看，仅要求双倍返还定金或者适用认购书的违约责任条款（如有）往往与购房者所承受的损失或者房产商因违约所可以获得收益相距甚远，对于维护市场的诚信体系是极为不利的，也难以保障守约和违约的利益均衡。故而，在有证据证明定金或违约金处罚数额明显低于购房者所受实际损失的，房产商应当赔偿购房者所受的实际损失，这一损失应参照房屋差价或违约方所获利润。但考虑到商品房认购书的性质仍是预约合同，其法律效力应当与商品房预售合同、商品房现售合同等买卖合同仍是有一定区别的。房产商拒绝按照认购书订立商品房买卖合同并出售房屋，实际上是剥夺了购房者以类似价格购买类似商品的机会。机会丧失如何赔偿，应结合认购书的订立内容是否详尽、订立本约的可期待概率来进行判断，故而在司法实践中，法院往往不会直接以房屋转售差价确定应赔偿的损失，而常常结合具体案情、以差价为参照判断一个酌定损失进行赔偿。

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