商品房按揭贷款断供后应当如何处理？

发布日期：2017-07-27 作者：酒泉张健律师

在商品房买卖过程中，购房人往往会采用按揭贷款方式来支付房款。商品房按揭贷款涉及贷款银行、开发商、购房人三方主体，存在银行与购房人之间的借贷关系、购房人与开发商之间的商品房买卖关系、购房人与银行之间的抵押关系、开发商与银行之间的担保关系等一系列民事法律关系，看似简单，实则法律关系错综复杂。实践中，因购房人停止支付贷款产生的纠纷屡见不鲜，一般会涉及两个不同案由的诉讼，本文主要对购房人断供时产生的纠纷进行法律分析。
一、银行以借贷纠纷起诉。银行以借贷纠纷提起诉讼，根据开发商是否承担阶段性担保责任（开发商为购房人向银行承担阶段性担保责任，即从贷款银行向购房者发放贷款之日起，至抵押权证办理完毕之日止，开发商对购房人的还款义务和违约责任承担连带保证责任），可以分为两种情况：第一种情况，开发商不承担担保责任。该种情况下，银行的诉请一般会包括：解除按揭贷款合同；由购房人还本付息；对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。这种情况下法律关系相对简单，因为不存在开发商的担保责任，贷款银行要么通过执行涉案房屋实现债权，要么通过购房人其他财产实现债权。另外，在实践中还存在开发商无需承担担保责任的一种特殊情况，即涉案商品房已经具备办理抵押登记的条件，但是因购房人的原因怠于完成登记，致使开发商的阶段性担保的保证期间无限被延长、担保期限无法正常结束，此时，开发商也无需承担担保责任。但法院会给予购买人一定合理期间配合开发商、贷款完成正式抵押登记，结束开发商的阶段性担保责任。如果购房人在合理期间内仍不履行办理抵押登记的义务，那么贷款银行则对涉案房屋享有优先受偿权。第二种情况，开发商需要承担担保责任。涉案房屋不具备办理抵押等登记条件时，开发商则需要承担阶段性担保责任，对贷款银行承担清偿责任后，开发商可以向购房者进行追偿。当购房者没有能力履行生效判决时，贷款银行往往会申请由开发商来履行担保责任。
二、开发商以商品房买卖纠纷起诉。该部分承接第一部分“银行以借贷纠纷起诉”中第二种情况下，开发商代偿之后，开发商能否解除商品房预售合同？目前存在以下两种观点：第一种，解除商品房预售合同，开发商收回涉案房屋，并继续对外销售。该种观点认为：如果商品房预售合同中约定了断供情况出现时，根据有约定从约定的合同法基本原则，开发商请求解除预售合同的，应当解除预售合同。第二种，开发商无权请求解除商品房预售合同。该种观点认为：购房者断供的行为是对贷款合同的违约，并非是对商品房预售合同的违约，且开发商与购房者已经履行完毕商品房预售合同，不应被解除。该观点认为：即便开发商承担了连带清偿责任后，商品房预售合同也不应被解除，其理由为：首先，如果购房者还存在其他债务，预售合同的解除势必影响案外债权人的合法权益；其次，因房屋市场价格是波动变化的，如果市场价升高，商品房预售合同的解除，将会使开发商因此获得超出预售合同签订时房屋价格的款项，显然是不公平的；再次，开发商代偿后，对涉案房屋享有的仅仅为债权而非物权，故不应将涉案房屋返还给开发商；最后，开发商请求解除预售合同时，如果存在涉案房屋房产证已经办下、业主已经收房入住等情况，解除合同显然是不可行的。
笔者赞同第一种观点，即如果开发商为购房者代偿了银行贷款等，开发商可以根据《商品房预售合同》约定的解除条件、违约责任等条款，请求解除预售合同，扣除代偿款项后，将剩余款项返还给购房者。
三、律师建议。1、对于购房者，如发生断供情况，应当积极与贷款银行进行协商沟通，对还贷期限及数额作出适当调整，避免银行解除贷款协议的情况发生；2、对于开发商，应尽快办理正式的抵押登记，以便尽早结束阶段性担保期限，避免承担购房者断供时的担保责任；如果应当承担担保责任，则应尽快通过诉讼方式解除预售合同；如果其他债权人已经提起强制执行，开发商应向执行法院提出执行异议，避免涉案房屋被拍卖；3、对于银行，面对购房者断供，应当及时提起诉讼，保全涉案房屋。另外，考虑到债权的顺利实现，如果开发商仍应承担阶段性担保，建议同时列开发商为被告，承担连带清偿责任。

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