租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权

发布日期：2017-07-30 作者：110网律师

租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权

——善岛建设（天津）有限公司与天津一商集团有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

　　裁判主旨：
　　《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
　　关键词：房屋租赁合同；买卖不破租赁；合同解除权
　　上诉人（原审被告、反诉原告）：善岛建设(天津)有限公司，住所地：天津经济技术开发区黄海路19号。
　　法定代表人：郭美华，该公司董事长。
　　委托代理人：何曼，天津诺信律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津一商集团有限公司，住所地：天津市河东区十一经路81号天星河畔广场。
　　法定代表人：杨永强，该公司总经理。
　　委托代理人：屈强，贤达律师事务所律师。
　　委托代理人：王淑彦，天津一商集团有限公司友谊商厦副经理。
　　一、天津市高级人民法院一审查明的案件基本事实
　　善岛建设（天津）有限公司（以下简称善岛公司）作为甲方、天津一商集团有限公司（以下简称一商集团）作为乙方于2002年8月27日签订了《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将自己拥有产权的坐落在天津经济技术开发区第二大街与黄海路交叉处的黄海路19号永莲商城部分营业场地共计15?300平方米租赁给乙方使用。租赁期限共十年，自2003年1月1日起至2013年12月31日止。租金采用固定租金和分成租金相结合的方法，固定场地租金分四个时间段计算：第一时间段为第一年至第三年，租金为0．80元/日/平方米；第二时间段为第四年至第六年，租金为1?00元/日/平方米；第三时间段为第七年至第九年，租金为1．20元/日/平方米；第四时间段为第十年，租金为1．40元/日/平方米。分成租金约定“商场年日平均销货超过30万元时，超过部分甲方可获得销售分成，分成比例按照超过30万元部分的2％计提”。租金交付时间为每季度支付一次，乙方于每季度初5日前一次性交付给甲方。合同第5条约定“如甲方将房屋所有权转移给第三方时，合同对新房屋所有者继续有效；如甲方出卖房屋，应提前一个月通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；租赁期间乙方如欲将房屋全部转移给第三方使用，必须征得甲方同意，取得承租权的第三方即成为本合同的当然承租方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务，甲方与第三方重新签订以本合同权利义务为基础的新合同，以保证各方的权利义务”。第6条第2款约定“乙方在租赁期间使用一商友谊开发区店或者其他带有友谊字样的字号”。合同第八条违约责任约定“若甲方提出提前终止合同，甲方应赔偿乙方在承租期间投入的全部各项费用，并赔偿由此造成的其他经济损失及可得利润。若乙方提出提前终止合同，乙方以最后一个租赁年度全年的租金作为对甲方的补偿。乙方逾期交付租金或其他费用时，每逾期一天，向甲方支付当期应付租金或其他费用部分的万分之二的赔偿。若乙方拖欠甲方租金超过30天以上，甲方有权提前终止合同，并由乙方赔偿甲方因此所造成的全部损失。如乙方擅自转让房屋，甲方可以中止合同，甲方中止合同后，乙方以在此期间投入的全部装修和设备作为对甲方的赔偿”。合同第9条约定双方出现下列情形之一时终止合同：（1）合同到期；（2）乙方擅自将房屋转让给第三方；（3）因不可抗力和甲方不履行合同义务致使乙方达不到预期目的。合同第10条约定“出租房屋及设备的维修费用、房产税、土地使用费用由甲方承担。出租房屋的内外物业管理由乙方自行安排解决，费用由乙方承担，出现一切问题与甲方无关。租赁期间乙方可以将房屋面积转租给第三方或与第三方合作经营，乙方将租赁房屋面积转租给第三方或与第三方合作经营时，无须再告知甲方，但乙方转租第三方或与第三方合作经营，本合同继续有效，第三方对房屋造成损坏时，乙方应赔偿”。
　　合同签订后，一商集团为了履行合同，在2002年12月成立了天津一商友谊名都店有限公司(以下简称友谊商厦)，在讼争的房屋经营百货销售。截至诉讼时，租赁费以及其他费用均由友谊商厦支付。2004年8月2日善岛公司与友谊商厦签订了“友谊商厦与善岛建设公司就房屋租赁合同的补充事宜”约定：（1）友谊商厦将扣除法院确定的170余万元垫付工程款后的租金(2003年7月至2004年6月)一次全部交付于善岛。（2）双方均同意2004年7月以后应交的租金由友谊商厦按照合同约定的时间交纳。（3）房屋或设备、设施在正常使用过程中出现问题，善岛公司应在接到友谊商厦通知后24小时内进行维修、更换等工作，如逾期不修或修不好时，友谊商厦有权自行维修、更换或请第三方进行维修或更换，所需费用从房租中冲抵。（4）善岛公司在保障设备、设施正常运行的同时，对设备、设施的更新、改造、大修、年检及国家有关部门对有关设备、设施使用的规定及费用负责。（5）友谊商厦负责设备、设施正常运行中的日常维修、保障、管理。（6）房屋存在的维修及改造问题，由友谊商厦详细列出属善岛公司负责的维修，并一致同意由双方工程人员与物业人员具体解决……（9）有关房屋租赁手续问题，友谊商厦将所需资料在近日内报给善岛公司，善岛公司立即解决，房屋租赁合同登记、备案及费用问题允许善岛公司在8月底之前完善上述手续……（12）双方同意就租赁合同未尽事宜及达成的共识问题签订补充协议。
　　关于支付分成租金问题，善岛公司提供了报纸《新滨海》2004年1月9日的广告“日均销售突破100万元”、2004年2月6日的广告“日销售额达到400万元”以及《天津日报》2005年8月1日的报道“年销售额与建店初期相比增长6?8倍”，证明一商集团应当按照日销售额“100万元至400万元不等计算”至少应该支付分成租金3000万元。对此，一商集团提供了2003年及2004年度的财务报告和审计报告，证明其两年内并未达到年日均销售30万元以上。
　　一审法院另查明，2005年5月8日，善岛公司与案外人天津金元宝商厦集团有限公司（以下简称金元宝公司）签订合同，将上述租赁房屋卖给金元宝公司，双方在2005年5月12日办理了房屋产权移转登记手续。为此，一商集团于2005年5月23日以善岛公司和金元宝公司为被告，向天津市高级人民法院提起诉讼，请求法院宣告善岛公司和金元宝公司之间的买卖行为无效，确认一商集团享有优先购买权，此案正在审理中。2005年6月20日，善岛公司致函一商集团要求解除双方的租赁合同，支付固定租金、分成租金、逾期支付租金的违约金，同时要求一商集团7日内腾房。一商集团未作书面答复，于2005年7月12日起诉至一审法院，请求判令善岛公司赔偿经济损失6720万元；请求法院判令继续履行租赁合同；本案相关诉讼费用由善岛公司承担。同年10月17日，一商集团向一审法院提交了撤诉申请，请求撤回起诉。
　　善岛公司反诉称，其与一商集团签订《房屋租赁合同》后，将房产交付给一商集团使用并履行了合同约定的义务，但一商集团在承租期间从未如约按期支付租金，至今拖欠2005年第二季度固定租金1?109?253．6元。更为甚者，一商集团从未依据租赁合同的约定，向善岛公司提供其每日销售凭证并依约支付分成租金。按照一商集团在媒体公布的日销售额为：每日销售额100万元、400万元不等，至今两年半期间，一商集团至少应付分成租金3000多万元，但至今分文未付，严重侵害了善岛公司的合法权益，依据《房屋租赁合同》约定，已经构成根本违约，因此请求终止该合同，解除双方的租赁合同关系。此外一商集团在未经善岛公司同意的情况下，擅自将其承租的房屋全部转让给案外人友谊商厦使用至今，也违反了合同约定。因此，善岛公司有权终止履行该合同。善岛公司基于一商集团上述诸多违约行为，依法于2005年6月20日向其发出解除租赁合同的通知。综上善岛公司主张：（1）依法判令善岛公司与一商集团签订的《房屋租赁合同》终止履行，予以解除；（2）依法判令一商集团立即支付拖欠的固定租金1?109?253．6元(2005年4月1日起至2005年6月30日止)，违约金19?079．16元及2005年4月1日前的迟延履行违约金42?497．41元；（3）依法判令一商集团立即支付拖欠善岛公司共计两年零六个月的分成租金3000万元；（4）案件受理费由一商集团承担。
　　在审理期间，善岛公司提出增加诉讼请求：判令撤销2004年8月2日善岛公司与一商集团以友谊商厦名义签订的《友谊商厦与善岛建设公司就房屋租赁合同的补充事宜》，理由是善岛公司在2004年8月2日签订上述《补充事宜》时是与一商集团所签，直到起诉前方知该补充事宜签约一方是具有独立法人的案外人，一商集团在双方履行合同期间一直隐瞒友谊商厦(天津一商友谊名都店有限公司)的独立法人身份，属于欺诈行为，故提出增加诉讼请求。
　　一商集团当庭答辩称，善岛公司要求解除租赁合同依据不足，一商集团一直依约履行，不存在违约行为，而是由于善岛公司未履行修缮义务导致我方租金延付；关于分成租金，一商集团日均销售额从未达到分成条件，且计算日期错误；关于转租问题，并不存在违约行为；关于租金支付，由于我方自行对房屋和设备进行修缮，应当冲抵租金；关于撤销补充协议问题，对方自始知道友谊商厦是承租人。综上请求驳回善岛公司的诉讼请求。
　　一审法院再查明，2005年7月4日，一商集团向天津经济技术开发区人民法院起诉，要求善岛公司履行修缮义务，该案正在审理中。
　　二、天津市高级人民法院一审认定与判决
　　天津市高级人民法院经审理认为，一商集团与善岛公司于2002年8月27日签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，且不违反法律规定，应当认定有效。双方应严格依照合同约定履行各自的权利义务。在合同履行期间，善岛公司将出租房屋所有权卖与案外人金元宝公司，因此而产生的优先购买权纠纷由于已经另行诉讼，本案不再解决。在诉讼期间，一商集团提出撤诉申请，经审查，符合法律规定，应当予以准许。
　　关于善岛公司提出解除双方《房屋租赁合同》的请求，由于善岛公司在本案诉讼前已经将房屋转让给案外人金元宝公司，且办理了房产权属移转登记，依据《合同法》第229条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。虽然该转让行为的效力，另案正在审理之中，但本案从形式上，目前善岛公司已不是该房屋所有人，因此，该房屋在发生权属移转之后，应当由谁承接履行房屋租赁合同有待另一诉讼终结后确定。故善岛公司在转让房屋权属之后，再以租赁合同的出租方，提出解除合同的诉讼请求依据不足。
　　关于支付固定租金问题，善岛公司要求一商集团支付从2005年4月1日至6月30日的第二季度租金，一商集团对固定租金拖欠并无异议，仅以善岛公司没有履行修缮义务而要求抵消，由于一商集团已经通过另案诉讼主张善岛公司履行修缮义务，因此不能在本案再要求抵消，善岛公司该项请求成立，但租金起算时间应当从2005年4月1日起，计算至善岛公司移转房屋所有权的2005年5月12日止，按照双方合同约定为15?300平方米×0．8元×42天＝514?080元。对于2005年5月12日之后的租金问题，由于金元宝公司作为房屋购买人并未参加本案诉讼，因此应当待另一诉讼终结，确定租赁关系后另行解决。
　　关于支付分成租金问题，虽然双方在《房屋租赁合同》中约定“商场年日平均销货超过30万元时，超过部分甲方可获得销售分成，分成比例按照超过30万元部分的2％计提”。但是，由于善岛公司对此仅以报纸报道及广告作为证据，而报纸报道或广告并不能成为定案依据，且善岛公司在举证期间并未提交其他直接、有效证明该项事实的证据，因此，善岛公司的该项诉讼请求因证据不足不予支持。
　　关于善岛公司请求撤销2004年8月2日的《友谊商厦与善岛建设公司就房屋租赁合同的补充事宜》问题，该补充事宜是善岛公司与友谊商厦所签，该约定是双方真实意思表示，因此，善岛公司并非不知道该房屋实际使用单位是友谊商厦，《房屋租赁合同》第6条第2款约定“乙方在租赁期间使用一商友谊开发区店或者其他带有友谊字样的字号”的内容看，一商集团并未违反合同约定，且友谊商厦作为实际使用人亦不违反合同约定。善岛公司称不知情并主张一商集团欺诈要求解除合同的主张与事实不符。因此，善岛公司的该项诉讼请求应当予以驳回。据此判决：（1）准许一商集团的撤诉；（2）判决生效之日起十日内，一商集团向善岛公司支付2005年4月1日起至2005年5月12日止的房屋租金514?080元及上述款项自2005年5月12日起至给付之日止的利息(按照中国人民银行同期贷款利率计算)，如逾期支付按照《民事诉讼法》第232条执行；（3）驳回善岛公司的其他诉讼请求。案件受理费一商集团所交部分346?010元，减半收取，由一商集团自行承担；善岛公司所交部分165?864元，由一商集团承担3300元，善岛公司承担162?564元。
　　三、当事人上诉及答辩情况
　　善岛公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。（1）一审法院无视一商集团已构成根本违约之事实，驳回善岛公司请求解除租赁合同及请求一商集团支付分成租金和违约金的合理诉请，无事实及法律依据。（2）善岛公司与一商集团以友谊商厦名义签订之《友谊商厦与善岛建设公司就房屋租赁合同的补充事宜》属于我国《合同法》规定的“重大误解”及“欺诈”情形，善岛公司依法有权行使撤销权，申请法院撤销该《补充协议》。一审法院驳回善岛公司的该项诉请无事实及法律依据。故请求：（1）依法改判善岛公司与一商集团于2002年8月27日签订的《房屋租赁合同》终止履行，予以解除；（2）依法改判一商集团立即支付其拖欠善岛公司的固定租金1?109?253．6元(2005年4月1日起至2005年6月30日止)、2005年第二季度的违约金19?079．16元及2005年4月1日前的迟延履行违约金42?497．41元；（3）依法改判一商集团立即支付其拖欠善岛公司共计两年零六个月的分成租金3000万元(2003年1月1日起至2005年6月30日止)；（4）依法判令撤销善岛公司与一商集团以友谊商厦名义于2004年8月2日签订之《友谊商厦与善岛建设公司就房屋租赁合同的补充事宜》；（5）本案一、二审案件受理费由一商集团承担。
　　一商集团答辩称：（1）善岛公司既无资格也无法律和事实依据要求解除合同。善岛公司早于本案诉讼前的2005年5月8日与案外人金元宝公司签订了房屋买卖协议，并于同年5月12日将房屋产权过户于金元宝公司，善岛公司已丧失对租赁房屋的所有权，无权对基于该房屋所产生的任何权益进行处置。依据《合同法》的有关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变化的，不影响租赁合同的效力。（2）一商集团在履行租赁合同时不存在违约问题。善岛公司对出现问题的房屋及设施在一商集团的多次催告下仍不予修缮，正是善岛公司的违约行为严重干扰了一商集团的正常经营，给一商集团造成了极大的经济损失，故一商集团才依约自行修缮并暂停支付房租，而非逾期交付房租。（3）善岛公司要求支付分成房租是没有事实依据的。经会计师事务所审计后确认一商集团在2003年度税前日平均销货额为134?839元，2004年度税前日平均销货额为275?486元，尚不具备履行合同约定的向善岛公司支付分成租金的条件。（4）本案中不存在一商集团将承租房产转租的问题。（5）善岛公司与友谊商厦签订的有关房屋租赁合同补充事宜是双方真实意思的表示，不存在任何欺诈和重大误解的问题，理应合法有效。故请求驳回上诉，维持原判。
　　四、最高人民法院二审查明的事实
　　最高人民法院二审查明，2005年12月6日，金元宝公司致函善岛公司称：迄今为止，一商集团仍拒不认可贵、我双方《房屋买卖合同》的有效性，认为我公司不是该房产的合法所有权人，只承认贵公司为其房东，拒绝履行向我公司交纳固定租金、分成租金等合同义务……一商集团的上述违约行为不仅已严重侵害了贵公司的合法权益,也使我公司以后的租赁权益无法得到保证。我公司也坚决不同意与违约方一商集团继续维持租赁关系。我公司对贵公司解除与一商集团之间的租赁合同关系表示认同，对贵公司于2005年6月20日向一商集团发出的《关于解除房屋租赁合同的再次通知》予以认可。
　　最高人民法院另查明，一商集团诉善岛公司、金元宝公司房屋买卖合同纠纷一案，一商集团于2006年7月12日向天津市高级人民法院提出撤诉申请，天津市高级人民法院以（2005）津高民一初字第0004号民事裁定书准予一商集团撤回起诉。
　　最高人民法院再查明，一商集团逾期支付2004年第三季度固定租金53天，逾期支付2004年第四季度固定租金87天，逾期支付2005年第一季度固定租金51天；截至2005年6月30日拖欠2005年第二季度固定租金1?109?253?6元，逾期86天。
　　最高人民法院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
　　五、最高人民法院二审认定与判决
　　最高人民法院认为，本案双方当事人争议的主要问题是：（1）一商集团在履行租赁合同时是否存在违约行为；（2）善岛公司是否有权请求解除租赁合同；（3）善岛公司要求一商集团支付2005年第二季度的固定租金、违约金以及2005年4月1日前的迟延履行违约金是否成立；（4）一商集团是否应向善岛公司支付分成租金3000万元；（5）善岛公司请求撤销《友谊商厦与善岛建设公司就房屋租赁合同的补充事宜》是否成立。
　　（一）关于一商集团在履行租赁合同时是否存在违约行为的问题
　　善岛公司要求一商集团支付从2005年4月1日至6月30日的第二季度租金，一商集团对拖欠租金的事实并无异议。但以善岛公司没有履行修缮义务而要求抵消。一商集团称自己只是暂停支付租金，在其发出要求房屋修缮的函件后，善岛公司没有履行义务，所以暂停支付房租。按照双方租赁合同约定，一商集团应当先向善岛公司发出修缮通知，只有发生实际修缮费用后才能冲抵租金，一商集团无权因为房屋修缮问题自行决定暂停支付租金。2005年第二季度的租金应于4月份交纳，但一商集团一直没有交纳。在本院二审庭审中，一商集团称维修期间商场并没有停业。故一商集团主张因善岛公司没有履行修缮义务而应抵消租金不能成立，善岛公司在履行租赁合同时存在违约行为，应承担拖欠房屋租金的违约责任。
　　（二）关于善岛公司是否有权请求解除租赁合同的问题
　　按照双方签订《房屋租赁合同》的约定，如果一商集团拖欠善岛公司租金超过30天以上，善岛公司有权提前终止合同。善岛公司主张的一商集团违约情形，都是发生在其与金元宝公司签约转让房产之前，善岛公司提出解除租赁合同也得到金元宝公司的认可。如果不允许善岛公司根据一商集团的违约行为解除合同，新的产权人金元宝公司又没有权利对一商集团以前的违约行为追究责任的话，将有损房屋出租方的合法权益。善岛公司提出解除租赁合同是基于该租赁房屋产权变更前一商集团的违约行为。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，追究违约方的合同责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。《合同法》第229条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。案外人金元宝公司2005年12月6日致函善岛公司，对善岛公司提出解除租赁合同的行为表示认同。故善岛公司请求解除租赁合同，应予以支持。
　　（三）关于一商集团是否应支付善岛公司2005年第二季度的固定租金、违约金以及2005年4月1日前的迟延履行违约金问题
　　对于善岛公司要求一商集团支付拖欠的固定租金1?109?253?6元、违约金19?079?16元以及2005年4月1日前的迟延履行违约金42?497?41元的问题，因双方在《房屋租赁合同》中明确约定：“乙方逾期交付租金或其他费用时，每逾期一天，向甲方支付当期应付租金或其他费用部分的万分之二的赔偿”，而一商集团实际逾期支付2004年第三季度固定租金53天，逾期支付2004年第四季度租金87天，逾期支付2005年第一季度租金51天。故善岛公司要求一商集团按照《房屋租赁合同》的约定支付2005年4月1日前的迟延履行违约金42?497?41元，是有事实和法律依据的，本院予以支持。虽然2005年5月12日房屋所有权已经移转给金元宝公司，但《房屋租赁合同》约定按季度支付租金，2005年第二季度的租金应于2005年4月5日前支付，且一商集团至今仍在使用该房屋，故善岛公司要求一商集团支付2005年第二季度的固定租金1?109?253?6元及违约金19?079?16元，应予以支持。
　　（四）关于一商集团是否应向善岛公司支付3000万元分成租金的问题
　　一商集团与善岛公司在《房屋租赁合同》中约定：“商场年日平均销货超过30万元时，超过部分甲方可获得销售分成，分成比例按照超过30万元部分的2％计提。”善岛公司仅凭2004年1月9日的报纸广告“日均销售突破100万元”、2004年2月6日报纸广告“日销售额达到400万元”等，在没有其他证据相互印证的情况下，不能得出商场年日平均销货超过30万元的结论，故对于善岛公司要求一商集团支付分成租金3000万元的请求，不予支持。
　　（五）关于善岛公司请求撤销《友谊商厦与善岛建设公司就房屋租赁合同的补充事宜》是否成立的问题
　　根据一商集团与善岛公司签订《房屋租赁合同》的约定：“乙方在租赁期间使用‘一商友谊开发区店’或其他带有‘友谊’字样的字号”，一商集团为了履行合同，在2002年12月成立了友谊商厦在诉争的房屋经营百货销售，每季度的房租也都是由友谊商厦支付给善岛公司，并由善岛公司开具发票。善岛公司没有提供证据佐证其与友谊商厦于2004年8月2日签订《友谊商厦与善岛建设公司就房屋租赁合同的补充事宜》时，存在“重大误解”及“欺诈”情形，故本院对善岛公司的此项上诉请求不予支持。但是，由于本院判决解除《房屋租赁合同》，2004年8月2日的“补充事宜”已经失去了履行基础。
　　综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第2项之规定，判决如下：
　　（1）维持天津市高级人民法院（2005）津高民一初字第0005号民事判决第一项、第三项；
　　（2）变更天津市高级人民法院（2005）津高民一初字第0005号民事判决第二项为：本判决生效之日起10日内，天津一商集团有限公司支付善岛建设（天津）有限公司2005年第二季度的固定租金1?109?253?6元、违约金19?079?16元以及2005年4月1日前的迟延履行违约金42?497?41元；
　　（3）解除天津一商集团有限公司与善岛建设（天津）有限公司于2002年8月27日签订的《房屋租赁合同》。
　　如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《民事诉讼法》第232条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费165?864元，由善岛建设（天津）有限公司负担100?000元，天津一商集团有限公司负担65?864元。
　　六、对本案的解析
　　本案最具争议的焦点问题是：在房屋所有权已经变更的情况下，原出租人也就是原产权人善岛公司还有没有权利主张解除租赁合同？
　　出租人的合同解除权，是指在法律规定或合同约定的解除合同事由出现的情形下，出租人有权单方解除房屋租赁合同，并经合理期限之后收回租赁房屋。按照善岛公司与一商集团签订《房屋租赁合同》的约定，如果一商集团拖欠善岛公司租金超过30天以上，善岛公司有权提前终止租赁合同。本案中善岛公司于2005年5月8日与案外人金元宝公司签订了房屋买卖协议，并很快于5月12日将房屋产权过户给金元宝公司。2005年6月20日，善岛公司向一商集团发出解除租赁合同的通知。如果善岛公司于房屋产权变更前基于一商集团拖欠租金超过30天的违约行为提出解除租赁合同，应该说顺理成章没有问题。问题恰恰是善岛公司在自己已经不是房屋产权人的情况下，究竟还有没有资格就一商集团以前的违约行为主张解除租赁合同？
　　在租赁关系存续期间，租赁物所有权因出租人的买卖、赠与、互易等行为发生变动时，原租赁合同的效力并不受影响，新的所有人取代原出租人地位后，应尊重承租人的使用收益权。新的所有人与承租人之间的权利义务内容，如租金的数额、租期、修缮义务等，均应依照原租赁合同的约定履行。新的所有人当然地承继原出租人享有租赁合同中的权利，同时承担租赁合同的义务。而原出租人则脱离租赁关系，不再承担原租赁合同的义务，也不再享有相应的权利。也就是说，租赁物所有权变更前因租赁事宜产生的各种纠纷，应由原出租人处理；租赁物所有权变更后发生的问题，应由新的所有人处理。
　　承租人一商集团与新的所有人金元宝公司因房屋优先购买权问题产生诉讼，一商集团不承认金元宝公司是合法的产权人。金元宝公司又致函善岛公司，坚决不同意与一商集团继续维持租赁关系，对善岛公司要求与一商集团解除租赁合同表示认同。在这种情况下，如果片面强调善岛公司已不是房屋产权人，不允许善岛公司根据一商集团的违约行为解除合同，而新的产权人金元宝公司又没有权利对一商集团以前的违约行为追究责任的话，将出现权利行使的一段空白期，亦有损房屋出租人的合法权益。故合议庭经反复研究后，认为善岛公司要求解除租赁合同的主张成立。
　　也有观点认为，金元宝公司成为新的产权人后，其有权利根据一商集团以前的违约行为行使合同解除权。本案中善岛公司在没有产权人身份的情况下丧失了租赁合同解除权，金元宝公司可以另行起诉要求解除租赁合同。

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