借名买房律师点评一起借名买房协议引发的纠纷

发布日期：2017-08-10 作者：靳双权律师

　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　张涛诉称：诉争房屋原系公房，我与于淼协商由我以于淼名义购买诉争房屋，于淼同意。我实际支付了房改全部费用，长期在诉争房屋中居住并支付了居住期间因房屋产生的供暖费等费用。于淼曾两次出具书面材料表明其同意协助我办理诉争房屋的过户手续。诉讼请求：于淼、李雪协助我办理诉争房屋过户手续，将诉争房屋自于淼名下过户至我名下。
　　二、被告辩称
　　于淼、李雪辩称：于淼并不认识张涛，从未与张涛协商过房屋买卖事宜。于淼与张涛不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系。
　　三、审理查明
　　于淼与李雪是夫妻关系，于淼与梁阳是朋友关系，梁阳与张静是夫妻关系，张静与张涛是姑侄关系。梁阳已于2000年去世。本案诉争房屋坐落于北京市大兴区黄村镇，原为大兴房管局的公有住房。
　　1987年11月11日，于淼与大兴房管局签订了房屋租赁契约，该租约是于淼取得承租房屋使用权的凭证。1990年10月，于淼因离京搬离诉争房屋，于淼称其离京时将房屋交由梁阳管理，后张涛搬至诉争房屋居住，此后的房租由张涛直接向大兴房管局交纳。1998年5月26日，大兴房管局(甲方)与于淼(乙方)签订了公有住宅楼房出售合同，梁阳代于淼在合同落款乙方处签名，梁阳作为经办人在合同上签名，大兴房管局及大兴县财政局收取各项费用后，1999年5月7日，诉争房屋登记在于淼名下。上述公有住宅楼房出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由张涛保管并向法庭出示，张涛称上述原件可以证明其交纳了房改所需全部费用，诉争房屋系其借用于淼名义购买。于淼认可票据的真实性，但表示房改所需全部费用均由其个人交纳，因其当时不在北京，其委托他人一次性给付梁阳5万元，梁阳用该笔钱支付了房改费用，房改全部手续由梁阳保管，梁阳去世后房改手续为何到张涛手中其并不知情。
　　2000年于淼出具了房产赠送证明书以便张涛办理房屋过户手续，2003年诉争房屋购买满5年后，于淼再次出具委托书委托张静代表其办理诉争房屋的过户手续。上述委托书原件由张涛提交。于淼称出具原因是张涛表示希望以12万元的价格购买诉争房屋，其碍于与梁阳的关系同意卖房，为了帮张涛节省税费，并非于淼的真实意思表示。
　　四、法院判决
　　北京市大兴区人民法院经审理后判决：于淼、被告李雪协助原告张涛办理房屋过户手续，将坐落于北京市大兴区黄村镇xxx里xx号楼x单元xxx室自被告于淼名下过户至原告张涛名下。
　　五、律师靳双权点评
　　本案争议焦点为张涛提交的证据是否可以证明借名买房关系成立。
　　1、于淼离京后诉争房屋房改前，张涛占用诉争房屋并向大兴房管局交纳租金，张涛与于淼就诉争房屋实际形成的是借用关系。在张涛借用诉争房屋8年后，诉争房屋房改，而房改的公有住房买卖合同、房款及其他所有与购房相关的票据原件全部由张涛向法院提交，根据一般生活经验，张涛持有房改全部手续及费用票据可以证明其实际交纳了房改费用，除非于淼有充分证据证明张涛以不当方式取得上述证据，但于淼未提交相关证据，梁阳虽是诉争房屋房改的经手人，但作为证明诉争房屋归属的重要凭证，根据一般生活经验，如果于淼实际支付了房改费用，于淼应当向梁阳索要交费票据，特别是梁阳去世后其应当收回由己保管，而事实上房改全部票据均由张涛持有，故于淼关于张涛通过梁阳取得上述证据原件的意见亦与常理不符。
　　2、张涛占用诉争房屋的25年中，于淼在明知张涛占用诉争房屋的情况下未向张涛主张过任何权利，特别是梁阳去世后张涛长期占有使用诉争房屋，而根据于淼之陈述，其与张涛并不相识更无交往，作为与诉争房屋的登记权利人无特殊关系的一方，张涛长期不受干扰的占有使用诉争房屋的情形可以佐证张涛占有诉争房屋具有合法依据。
　　3、于淼于2000年、2003年两次出具包含了产权变动意思表示的书面材料，其中2000年的赠与协议中于淼明确表示同意将涉案房屋过户至张涛名下，而2003年的委托书亦对办理诉争房屋过户事宜的内容有清晰地记载。作为完全民事行为能力人，于淼应当清楚地知道其出具上述两份书面材料可能产生的法律后果，于淼作出的诉争房屋买卖事宜磋商过程中为了便利张涛实现买受人权利便出具上述两份书面材料的解释明显与常理不符，于淼三年内两次出具包含产权变动意思的书面材料的行为，恰可佐证于淼有将涉案所有权转移登记至张涛名下的意思表示，虽然上述书面材料因欠缺于淼配合未能产生产权变动的效力，但于淼出具上述材料可以证明双方存在借名登记这一约定。
　　综上，双方虽未有书面借名买房协议，但张涛长期在诉争房屋中居住，持有房改所有费用票据及合同的情况下，且能够提供于淼出具的记载有产权变动意思的书面材料，法院认为张涛提供的证据相互印证形成了完整的证据链条，可以证明张涛以于淼名义购买诉争房屋，双方存在借名买房合同关系，现诉争房屋已经具备过户条件，于淼、李雪作为诉争房屋的共有权人，应当协助张涛办理房屋过户手续。

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