商品房买卖合同中第三人付款行为的性质及处理

发布日期：2017-08-11 作者：万方亮律师

2010年1月6日，上海A房地产公司（以下简称A公司）与冯某签订《上海市商品房预售合同》，约定：冯某向A公司购买系争房屋，暂测建筑面积76.16平方米，每平方米房屋的建筑面积单价人民币32825.63元，总房价暂定为250万元。冯某若未按合同的约定时间付款，应当向A公司支付违约金，违约金按预期未付款项的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限第2天起算至实际付款之日止，
逾期超过60天后，A公司有权选择下列方案追究冯某责任：A公司有权单方面解除合同，冯某应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，A公司有权在冯某已经支付的房价款中扣除冯某应支付的赔偿金，剩余房款退还给冯某。如冯某已经支付的房价款不足赔偿的，A公司有权追索。A公司如行使解除合同权，应当书面通知冯某。合同附件一中约定：冯某应于2010年1月6日与A公司签约时支付首付款520500元，于2010年1月30日前支付房款计1979500元。合同订立后，上海B拆迁服务有限公司（以下简称B公司）分别于2009年12月11日，2010年1月6日、2010年4月13日分三次以转账方式转入A公司账户共计841500元，A公司分别于2010年1月8日、2010年4月29日开具了冯某为付款方的发票。
  原审另查明，B公司的法定代表人卞某与冯某系公媳关系。B公司系有限责任公司（自然人投资或控股），该法定代表人为公司股东之一。
  2011年2月，A公司以冯某未支付购房余款构成违约为由，起诉至法院，请求判令解除双方于2010年1月6日签订的《上海市商品房预售合同》，冯某赔偿违约金125000元。冯某辩称：其与B公司并无关系，系争房屋是卞某赠与己方，故而由B公司向A公司付款，对房款支付情况不清楚。现同意解除合同，但房款应全部退还己方，不同意承担违约金。
  B公司述称：其法定代表人卞某与冯某有姻亲关系，应卞某要求，公司垫付了购房款，合同解除后，该笔款项应归还公司。至于卞某与冯某有无赠与约定公司并不清楚。
  法院审理认为：双方当事人的争议焦点为涉案预售合同解除后房款的处理及违约金的认定。关于房款的处理，本案预售合同的当事人为冯某与A公司，B公司虽然在合同履行中代冯某支付部分房款，但并不是合同当事人，对于合同的诉讼标的不享有独立的请求权。按照合同相对性原则，合同解除后所产生的法律后果应在合同当事人之间享有和承担，故A公司应依约将已收取的款项返还冯某，至于冯某和B公司之间就涉案841500元存在何种利害关系，与本案纠纷系不同法律关系，当事人可另行主张权利。关于违约金的承担，冯某作为预售合同的当事人，在享有合同权利的同时，应当承担合同责任，向A公司支付违约金。
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