期房再转让行为的效力认定

发布日期：2017-08-11 作者：万方亮律师

近年来，由于房地产市场的蓬勃发展，期房也逐渐进入了房地产流通领域。期房转让一旦引发诉讼纠纷，往往会给审判实践带来一系列难题。
  一、案件回顾
   2011年1月8日，被告平某与案外人张某签订了一份期房转让合同。约定由平某向张某购买其上海市奉贤区某处房屋（以下简称系争房屋），还约定在合同履行期间平某可将该房屋转售给第三方。该合同签订后，被告平某支付给张某购房款合计48.5万元。2011年5月26日，在被告某事物所的居间介绍下，被告平某与原告冷某签订一份期房转让合同，由平某将系争房屋转售给原告，合同约定房屋价格为58万元，签订合同当日由原告支付平某购房定金5万元，约定其余房款53万元于2011年6月30日前支付，但之后原告以系争房屋尚未取得产权证及平某无权处分该房屋等为由，要求两被告退还购房定金，未果后遂诉至法院。2011年5月30日，系争房屋已交付，但至一审辩论结束仍未能办理房屋产权登记。
   二、法院审理
   法院审理认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告冷某与被告平某在被告某事物所所居间介绍下签订的期房转让合同，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，而依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告提出系争房屋尚未取得房产证，依法不允许转让，且被告平某对该房屋无处分权，故上述合同应为无效，被告平某应当返还其购房定金，某事物所承担连带责任。经查，系争房屋所在的庄行茗苑系市政府批准建造的配套商品房，作为庄行镇的动迁安置房。被告平某与案外人就系争房屋签订转让合同，合同中约定平某在履行合同期间可将房屋转售给第三方，此时平某虽尚未取得该房屋所有权证，不享有房屋的所有权，但其享有买卖合同上的债权，而债权人依法可以将合同的权利转让给第三人，故其再与原告签订转让合同，该合同应属合法有效，当事人双方均应诚信守约。基于原告未提供相关证据证实其与被告平某签订的转让合同无效，同时也是尊重当事人的意思自治，对原告以合同无效为由要求两被告返还其购房定金的诉请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，驳回原告冷某的诉讼请求。
   三、点睛时刻
   本案是一起典型的期房再转让合同的纠纷案件。需要注意的是，应当注意区分房屋所有权和依据房屋买卖合同享有的债权这两个不同的法律概念。依据房屋买卖合同享有的债权，是取得房屋所有权的途径和方式之一，并不能直接等同于房屋所有权本身。房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋产权证之前，享有的还不是房屋的所有权，而仅仅是依据买卖合同享有的合同债权，而后手购房人此时取得的也是合同债权，只是因前手未获得产权而使后手购房人享有的债权有可能承担一定的风险而已。本案中，被告平某与案外人就系争房屋签订的转让合同中约定了平某在履行合同期间可将该房屋转让给第三方，此时被告平某虽尚未取得该房屋所有权证，不享有房屋所有权，但其享有买卖合同上的债权，而债权人依法可以将合同的权利转让给第三人，故被告平某再与原告冷某签订转让合同应属合法有效。
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