你有多少钱能浪费在购房的疏忽上？

发布日期：2017-08-14 作者：110网律师

案件概述：2015年12月，小吴（买家）经中介介绍与张女士（卖家）的代理人小杨签订了《房屋买卖合同》。合同载明买家支付房款的具体日期及双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本的日期。签约后，小吴依约向小杨提供的账户支付70万购房款，但卖家张女士并未按约与小吴签订示范文本致使其无法办理贷款手续继续后续交易。
小吴催告无果后，遂起诉至法院要求张女士继续履行《房屋买卖合同》。但因上海市在2016年3月25日出台新的限购政策，导致合同无法继续履行，故小吴变更诉求，要求张女士退还购房款及支付违约金。

裁判经过：小吴（原告）在庭审中表示，其与小杨（第三人）签订合同时，小杨出具了张女士的身份证、系争房屋的产权证、购房发票等材料，且小杨也带他到系争房屋处实地查看，小杨虽未出示授权委托书，但其有理由认为小杨有权代表张女士签署相关合同，构成表见代理。
张女士（被告）则表示，因当初购买系争房屋是委托小杨代为办理的，故将相关材料及证件交予小杨。其本人并未收到房款，小吴支付的房款仅得到了小杨的确认。
最终法院认为因系争房屋的权利人为张女士，小杨在以张女士名义与小吴签订《房屋买卖合同》时并未得到授权，故小杨的行为属无权代理行为。关于小杨的行为是否构成表见代理问题，小吴在签约时并未尽到注意义务，具有过错，且实际收款人并非张女士，故小杨的行为并不构成表见代理行为，对被告张女士无拘束力。据此判决驳回小吴的全部诉讼请求。
无权代理是指在没有代理权的情况下以他人名义实施的民事行为的现象。购买房屋属日常生活中重大事宜，买家在查看卖家是否具有交易资格时一定要尽到审慎的注意义务。如：商品房出售要查验出售方房屋销售许可证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等。
附相关法律、政策条文：
一、《中华人民共和国合同法》第四十八条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
二、沪府办发〔2016〕11号《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》第三条从严执行住房限购政策：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务