关于宅基地

发布日期：2017-08-17 作者：110网律师

什么是宅基地?
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
通俗的讲宅基地就是用于老乡们盖房居住的土地。
关于宅基地上的房屋买卖规则
根据《土地管理法》第62条及《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第13条规定，宅基地上的房屋买卖对象十分狭窄。
详情可参考《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》
沪高法民—[2004]4号
　　农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：
　　第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
　　第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
　　第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
　　第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
　　对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
　　第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
　　第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

关于宅基地上的房屋是否可以抵押？
这个焦点问题在理论与实务中存有争议。
观点一认为：依据《担保法》第37条的禁止性规定及《物权法》第146条、147条、182条、183条规定的房地一体原则，宅基及宅基地上的房屋是禁止抵押的。同时在实务中抵押很难办理，因为很多老乡可能连使用证都没去办理，就更别说拿产证办理抵押了。参考案例（2011）松民二（商）初字第1474号。
观点二认为：不应机械的坚持房地一体原则。依据国务院出台的《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》明确了“两权”抵押贷款试点的原则、路径及保障。
关于宅基地及其房屋是否可以继承？

2011年国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六条关于农村宅基地的使用主体，明确回答：‘非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人’”。另参考北京市国土资源局《关于继承农村房屋取得相应宅基地使用权等有关问题的复函》认为，继承房屋取得的宅基地，可以确定集体建设用地使用权。

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