二手房屋买卖合同中买受人因银行贷款不能审批而未支付购房款的是否违约？

发布日期：2017-08-23 作者：靳双权律师

　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告王凯诉称，2016年12月24日，第三人安达公司提供居间中介，原、被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定被告将位于北京市通州区兴贸二街1号院20号楼3单元345号房屋出售给原告。被告一直以各种理由推脱不予配合原告办理过户登记手续。现诉至法院请求： 1、请求法院判令原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效;2、被告协助原告办理北京市通州区兴贸二街1号院20号楼3单元345号房屋的产权过户手续，并按照合同约定交付房屋、支付购房款;3、本案的诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告董莹辩称，被告解除房屋买卖合同是因原告违约导致的，现房屋买卖合同已解除。双方签订合同后约定2016年12月27日，原告向被告支付房屋定金70万元，过户前支付房屋价款180万元，过户前将60万元购房款存入资金监管账户，剩余房款110万元原告以贷款方式支付。原告申请办理抵押商业贷款，约定在贷款审批批准后30日内双方向房屋权属部门申请办理房屋产权转移手续。后原告一直未向银行申请贷款，致使合同不能履行，无法办理过户。原告也未按照约定向被告支付购房款，也未将房款存入资金监管账户。2017年4月5日，被告向原告发出《解除合同通知书》，明确告知因原告的违约行为，未按照约定支付购房款已达15日，根据合同约定被告解除房屋买卖合同。被告现提出反诉： 1、确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2017年4月7日解除;2、王凯向我方支付违约金人民币84万元;3、反诉费由王凯承担。
　　三、原告反诉辩称
　　王凯针对董莹的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。
　　四、第三人叙述
　　第三人安达公司叙述，同意法院依法判决。
　　五、审理查明
　　经审理查明，双方约定，在买受人因自身原因不能获得银行贷款审批时，双方协商一致达成如下意见：买受人继续申请其他银行贷款，各项费用由买受人自行承担。双方应在办理过户当天办理物业交割手续，由居间人陪同。所有税费均由买受人承担。2016年12月27日，原告按照合同约定向被告支付了房屋定金70万元。2017年3月13日被告向原告发送《通知书》，内容如下：2017年3月17日，双方共同去办理房屋过户，并要求王凯在3月17日前，按照合同约定向董莹支付购房款。第三人居间公司称该房屋办理相关过户手续及其办理资金监管、网签等手续，在四天时间内无法完成。后双方就合同履行的具体事项进行了电话、短信、微信沟通，双方均作出同意履行合同的意思表示，其中网签价格事项未达成一致意见。2017年4月5日，董莹再次向王凯发送《解除合同通知书》，以王凯逾期付款超过15日为由解除合同。
　　六、北京通州区法院判决
　　北京市通州区人民法院经审理后判决：
　　(1)、确认原告王凯与被告董莹于2016年12月24日就北京市通州区兴贸二街1号院20号楼3单元345号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其共同与第三人北京安达房地产经纪有限公司签订的《补充协议》有效，并继续履行上述合同;
　　(2)、原告王凯给付被告董莹剩余购房款人民币350万元，于本判决生效之日起十五日内执行清;
　　(3)、被告董莹应于上述款项支付时协助原告王凯办理位于北京市通州区兴贸二街1号院20号楼3单元345号房屋产权转移登记手续，所有权转移登记过程中发生的税、费由原告王凯负担，于本判决生效之日起十五日内执行清;
　　(4)、被告董莹向原告王凯腾退并交付位于北京市通州区兴贸二街1号院20号楼3单元345号房屋，于本判决生效之日起十五日内执行清;
　　(5)、驳回被告董莹的反诉请求。
　　七、律师靳双权点评
　　依法成立的合同，受法律保护。双方当事人均应受到合同的约束，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点在于双方所签订的房屋买卖合同是否存在逾期付款行为及逾期付款能否导致合同解除，合同还是否存在继续履行的条件。根据已查明的事实，原告、被告双方所签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。房屋买卖合同的履行需要多个阶段及其办理相关手续，在合同履行过程中，双方当事人应当以合同成立并顺利履行为目的进行协商一致。该房屋中关于合同网签、贷款及过户时间约定不明确，但双方后续仍多次就合同履行的具体事项进行沟通，该房屋买卖合同现存在继续履行的条件。关于合同的履行期限，法律并没有对此作出明确的时间规定，一方在要求另一方履行合同时，应当给履行义务的一方留出必要的准备时间。本案中，出卖人从发出过户到解除合同的时间看，出卖人没有给买受人留出必要的合同履行期限，因此其行为不符合法律规定及其合同约定。双方所签订的合同中约定部分购房款在原告申请银行贷款批准后，以贷款方式支付房款。但对于贷款的取得时间没有作出相关约定，亦对于以贷款方式支付房款的时间也没有作出相关约定。现买受人表示愿意一次性支付全部购房款，也提供相关的付款能力证明。因此，原告要求继续履行合同的诉讼请求，于法有据，合情合理。
　　综上所述，法院的判决是正确的。

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