教你如何签订二手房买卖合同

发布日期：2017-08-28 作者：110网律师

国家统计局近期发布了2017年7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。据悉，7月曾能武律师所在的武汉新房环比上涨0.2%，二手房环比上涨1.1%，涨幅排名第三。由此可见，近期武汉楼市依旧火爆，武汉二手房交易量依据乘风飞扬。曾能武律师担任武汉地区数家大型房屋中介公司的法律顾问，结合近期受理地二手房居间买卖合同纠纷所接触地相关争议，在此提醒交易双方在二手房买卖合同的签订和履行过程中切不可大意，并以购买方为立足点为您介绍与此相关的注意事项。
一、确认房屋真正权属信息
签订二手房买卖合同时一定要认真查验购买房屋的二证或不动产权证、身份证、户口簿及结婚证（在二手房交易过程中俗称，“老三证”），没有二证或不动产权证的应查验购房合同及发票、房屋权属证书。查验的方法首先查验上述证件及资料的原件，出卖方没有提供原件核验的可能存在原件被其用于因向某些小额贷款机构借款而被质押、隐瞒夫妻另一方不同意卖房的事实等、从而直接导致合同无效或很难履行，徒增不必要的烦恼；查验时还需要注意证件资料的信息是否准确，身份证号码、房屋地址等信息是否一致；查验时注意上述证件是否系伪造，对一般购房者而已确实有难度，但一般的谨慎注意的义务仍要履行，接触过地有些证书和资料伪造地实在不敢恭维，购房人可以要求卖房人事后向房屋权属登记信息申请出具该房屋的不动产登记查询信息或房屋权属查询信息（这个非常重要，下文着重说明）进行核对；再就是将卖房人提交的上述证件资料全部复印，且在上述复印件上均由卖房人注明“本资料由我本人某某提供，原件存放在我处，本资料真实，仅供买房人某某用于办理房屋买卖合同目的使用”，买卖房人签字并按手印。这样可以确认上述证件资料的来源及真实，即使存在瑕疵也可以证明买房人已履行了必要地注意义务，符合善意相对人的认定条件，不论合同效力如何，买房人都可以要求卖房人承担法律责任。
二、确认合同签署真实
在合同内容无异议后各方签字或签章的这一环节也非常重要，购房人一定要亲眼看见全部的卖房人在合同上签字，对于已婚的卖房人无论是其共同财产还是某方个人财产，为了交易顺利尽量要求夫妻二人全部签字；为了避免合同其他方擅自将合同部分页面替换而自己也没有充分、有效的证据反驳，签字时要求在合同的每一页都要签字；在合同首部及尾部签字时按手印，最好统一为右食指按手印，实务中很多交易方否认自己的签字及手印，若按上述注意事项办理则你持有的合同上有对方的签字和确认的对方右食指手印印证，对方便不会纠结签字的真实性；要求中介方出具营业执照复印件、授权代表人的授权委托书，签章后加盖骑缝章，因该类合同一般是买卖双方及居间方的三方合同，居间方签章的真实性也影响合同效力，同时居间方一般作为唯一的企业一方加盖骑缝章也是为了加强合同完整、真实；签字及手印后，为了谨慎购房人可以在合同尾部卖房人签字、手印下方上放置卖房人的身份证原件的正、反面分别拍照后保存，进一步印证该合同的签订系卖房人本人亲自签署完成。
三、确认合同各方送达地址
合同各方的通信地址、联系人及联系电话、电子邮箱也要在合同中明确。实务中一般在合同中约定，一方违约的守约方须要书面通知违约方，违约方仍不履行的须要承担违约责任，或守约方有权书面通知违约方解除合同，或中介方须催告交易方履行义务以备自己履行居间义务等，都会涉及到各方的通信地址，买房人不能推定交易房屋就是出卖方的通信地址，卖房人可能没有居住在交易房屋、邮寄交易房屋没有有效签收等都会直接关系到买房人追究违约方违约责任的条件是否成就，曾经我受理的一个案件就是法院认定购房人没有有效邮寄催告、解除通知导致追究违约方的违约责任的条件不成就，没有支持购房人违约金的诉讼请求。同时，在交易过程中，特别是近期房价暴涨时候，卖房人不协助配合办理不动产权证、不协助办理银行贷款面前手续、不接收房款、不交付房屋等，在电话、居间方催告等方式不能准确表达催告意思及履行催告的义务的情形下，知晓卖房人指定的送达地址则表现得尤为重要，对此在合同中应清楚注明合同各方的送达地址、联系人、联系电话及按指定地址邮寄不顺利也视为送达等相关约定。
四、房款交付时间及方式
买房人一般涉及全款或按揭贷款方式支付房款，目前利用金融杠杆采用按揭贷款方式的较为普遍，这样一般会涉及购房定金、首付款及尾款以按揭贷款方式支付三项组成部分。本文只涉及部分房款以按揭贷款方式或以现金分期付款的方式。
签约前期购房人可以预估房价上升趋势，防止卖房人违约可以将定金的数额约定较高，只要不超过总房款的20%即可，这个容易理解，不再过多阐述。
对于首付款，这几乎就是购房人全部的购房资金了，购房人一般较为慎重，对此曾能武律师在此着重说明，在支付前有必要陪同卖房人一起去不动产登记中心查询交易房屋的登记信息，该登记信息均会显示该房屋有无抵押、查封，若有抵押、查封信息的可以要求打印抵押及查封等具体信息，即使交易房屋存在按揭贷款、抵押贷款的也会一并显示抵押权人及抵押登记的金额，这样购房人审查上述查询信息后心中大致清楚了交易房屋的详细信息，对是否支付首付款内心也有权衡。若卖房人不配合，购房人也可以委托律师查询，若查询信息显示该房屋存在抵押、查封信息，仍卖房人在签约时没有告知的，按合同中约定可以认定卖房人承担违约行为，一般居间买卖合同中都会有卖房人须如实告知该房屋抵押、查封信息，未告知的按违约处理等约定，事后也不协助出具办理查询登记信息，这样会认定为卖房人存在欺诈或按违约行为处理；若交易房屋前期存在按揭贷款或抵押贷款的购房人可以与卖房人一并前往其贷款银行办理提前还贷手续，购房人自己看见卖房人提交提前还贷申请书、审查卖房人与贷款银行签订的借款及抵押合同，重点审查合同中贷款金额、指定接受贷款的账户等信息，特别是接受贷款的账户一般也是卖房人还款账户，提前还贷的款项也是该账户，对此购房人为了防止卖房人将购房人首付款不做提前还款使用而另做他用，购房人应将该款项直接支付至该账户并复印上述卖房人的借贷及抵押合同、提前还款申请书等资料，同时在合同中约定该款项须用于提前还贷专款专用，另作他用的须承担违约责任等。目前，武汉市已正式发布《关于进一步规范房地产经纪行为推行存量房交易网签工作的通知》，在全市推行存量房交易网签系统，对已备案的经纪机构可以验证交易房屋真伪、查验房屋是否存在查封、抵押等情形，未达到交易条件的不生成房源编码。购房人若通过上述交易系统查验房屋登记信息，也是查验房屋真正权属信息及降低支付首付款风险的有效途径。
对于尾款或按揭贷款，一般是在已有担保公司向按揭银行担保在办理了房屋收件单后放款或办理完抵押登记后按揭银行放款，具体的放款时间并不确定，特别是近期房贷政策缩紧、银行房贷额度紧张，即使批准了贷款，办理了抵押登记手续，银行也不能及时放款的情形下，购房人在合同中不能约定保证某一具体日期卖房人一定能收到房款，否则因上述原因导致在约定地日期卖房人收不到尾款的情形下会有被认定违约的风险，对此在合同中应简要约定具体放款时间应以银行放款时间为准；反之，若是卖房人，特别是置换类的卖房人为了买房而不得以卖房的这类人，特别急需尾款用于置换房屋的首付款，若约定具体收款时间不明确的则会有因未按约定时间内支付首付款而被认定为违约。
最后是房款支付方式最好是购房人直接转账至卖房人的银行账户，在转账时备注“购房人支付卖房人定金/首付款/房屋尾款”等，并要求购房人收到上述房款后书写收条，在收条中注明收款双方的姓名、身份证号码、交易房屋的地址或房号，卖房人签名并按手印。这样操作后，不仅能充分证明卖房人收到了房款也有助于按揭银行审批购房人的按揭贷款申请。
五、房屋交易流程须按时间段明确约定
交易各方在合同中对提交前期办证资料（交易房屋在交易时未办理权属证书，俗称“合同房”）、提交银行按揭贷款申请资料、卖房人办理按揭贷款面签及指定收款账户手续、办理房屋权属转移登记手续、房屋交付、居间方履行居间义务等全部交易过程，最好用具体工作日内办理完毕，这样约定可以明确双方的权利义务关系，直接认定交易方的行为是否符合合同约定，不仅有效督促交易各方及时善意履行合同义务，而且还有助于司法机关或仲裁委员会认定交易方是否存在违约行为，这也是我们律师在办案过程中最为关注的地方，交易各方有必要在合同中明确并切实按合同约定履行。
六、及时通知违约方履行义务
合同一方出现违约行为，守约方应及时按合同约定的送达地址发出书面通知，催告其限期履行合同义务，逾期不履行的相关后果。作为寄件人应保留书面通知的邮件详情单及书面通知的复印件，并在详细单上备注“购房人要求卖房人限期履行办证手续/办理房屋解除抵押手续/配合办理银行贷款面签手续/过户手续/接收房款”等，此后在通过邮件承运企业例如EMS、顺丰等网站上查询邮件详情单上注明的邮件编码，得知该邮件的邮寄详情并打印后一并保存，以备追究违约方违约责任所用，到时也可以按合同约定行使合同解除权等权利。
七、督促居间方履行居间义务
因二手房交易的过程较长、交易安全及有关合同的签订、房款交割、不动产权证办理、按揭贷款、过户手续、房屋交接等交易过程复杂、专业性较强，都需要专业的居间方协助方可有效进行，对交易金额大多超过百万元的重大交易行为切不可为节省一点居间费而因小失大。居间方正常情形下都会积极履行居间义务，购房人一般要提醒居间方经办人在约定的期限内督促居间方提醒卖房人履行义务，在卖房人履行义务不符合约定时书面通知对方期限按约定履行或在合理的期限内履行，特别是提醒居间方一定要保管好卖房人所持有的全部有关房屋交易的原件，例如房屋权属证书，没有房屋权属证书的保管购房合同、发票、房屋权属证明等，在卖房人办理完提前还贷手续后积极督促居间方一起与卖房人去其贷款银行领取并保管银行出具的结清证明原件、抵押权属不动产证明原件。居间方保管了这些原件资料，卖房人一般不会再出售房屋，即使再出售房屋，新的购房人在未经查验上述房屋原件资料的情形下签订买卖合同显然不是善意的相对人，同时也无法办理相关房屋交易手续，最终也会导致他们后签订合同无法实际履行。
八、中介费支付
现阶段房屋中介人员素质良莠不齐，购房人在支付中介费时一定要支付至中介方单位的银行账户，没有提供中介方单位银行账户的购房人应要求居间方出具指定收款账户说明书，在该指定收款说明书中尽量要求提供其法定代表人的银行账户，在此应核对其营业执照上注明的法定代表人是否系同一人，若不能提供法定代表人银行账户的就指定前述持有居间方授权委托书签署合同代表人的银行账户。执业过程中曾遇到到多起中介从业人员代收中介费后侵占、挪用中介费的情形，而购房人因未按合同约定付款而对中介方承担违约责任的情形。
九、明确房屋附属物品交付清单
合同各方一般对房款金额、支付时间、房屋交接时间等内容有明确约定，但接触的案件中大多数对具体的房屋附属物品交付清单有时没有明确说明，只是附带约定“带装修转让”，或详见房屋附属物品交付清单，但交易双方并没有明确注明转让家具家电的具体种类、数量等，即使有填写交付清单但很少有详细注明，对转让的家具家电进行拍照、录像就更少见了。因房屋价值较大、房屋交易过程较长，难免会出现纠纷、矛盾、贪心等原因导致卖房人不按约定交付物品、更换价值较小的物品等，若买房人没有明确的证据证明，虽二手物品价值也不会特别大，但到时会有不悦、重新添置物品的烦恼。在签约过程中做到未雨绸缪，提前明确约定房屋附属物品交付清单，在对交付物品进行拍照、录像，这样可以有效地避免上述问题的发生。
因二手房房屋交易标的金额较大、交易流程复杂且期限较长，很容易发生纠纷，最后建议大家在合同签订及履行过程中最好有专业的律师协助。
曾能武律师的上述提醒并非概括了二手房交易的全部法律风险，仅对其个人认为较为重要的部分事项作了简要说明，以供大家交流、探讨，不足之处欢迎指正！

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