购房中高评高贷的法律风险（律豆案例说房产第二期）

房屋买卖中高评高贷的法律风险
随着房地产交易中不断出现的高评、高贷现象，常有人问我风险在哪个环节。我只能说风险每个环节都有，今天就举个例子合同解除后带来高额的违约金的问题。下面来看案例说房产（后附合同解除的条件）
（温馨提示，个案有差异，切勿对号入座，仅供参考）
我的主要观点：1、约定高评高贷的条款无效，但合同其他条款不受影响，合同还要继续履行。2、对方没有根本违约的情况下，不要贸然选择解除合同或拒绝履行，（没有律师指导下）有可能你的解除通知函和不履行的行为洽洽构成根本违约。3.没有相当的经济实力慎选零首付买方（高评高贷）。
案例一（简述） 约定监管资金50万，买方因为担心贷款下来后卖方不予返还多贷的款项，便在资金监管协议上写了35万，卖方以资金监管数额不符合政策及约定，拒绝配合履行合同。后买方起诉卖方，卖方败诉赔偿违约金30万。（详细案例见后面）
案例二（简述）买方未按约进行监管资金，卖方也未按约公证委托，后买卖双方达成补充协议买方先支付房款50万，签订协议日一个月内支付剩余房款，如未能按约支付视为买方无法履行合同。后买方未按约支付，卖方扣下定金5万。 买方起诉解除合同，返还定金，法院驳回诉讼请求。（详细案例见后）
案例三（简述）约定高评高贷，买方因经济问题电话告知被告因监管资金时间已经过，卖方可以单方解除合同。卖方发函要求买方继续履行合同，买方告知因经济问题无法购房。卖方起诉解除，支付违约金。法院判决解除合同，支付90万违约金。（详细案例见后）
真实案例一：本院查明

经审理查明，2015年1月25日，原告通过第三人 地产与被告签订《二手房买卖合同》，上述合同约定，被告将位于深圳市南山区龙珠大道南侧某小区86栋×房产转让给原告，转让价格为229万元，原告应在合同生效之日向被告支付定金2万元，在合同生效后三日内再向被告支付定金3万元。除定金之外的楼款，由原告在2015年3月30日前将定金之外的剩余首期款50万元付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，原告应在2015年3月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告需配合原告申请按揭银行提供所需被告资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。被告保证在签署本合同后五日内将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方。被告应当于收到全部房款三日内将涉案房产交付买方，双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效；以及其他条款和内容。
2015年1月25日及1月28日原告分两次交付了定金共5万元。被告收到4.5万元，剩余5000元作为交楼押金在第三人华阳地产处。
2015年3月27日，原告将首期款35万元交付监管账号进行监管。
2015年4月16日，工商银行向原告出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意向原告提供购买涉案房产贷款189万元。

原告称 上述合同签订后，原告分别在2015年1月25日及1月28日分两次交付了定金5万元，并在2015年3月27日前将首期款交付监管账号进行监管。此后，尽管原告再三催促，被告拒绝继续履行被告与原告签订的《二手房买卖合同》。原告认为已经按照合同约定履行了支付定金及交付首期款的义务。原告有权要求解除合同，并要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金。
被告辩称被告辩称：1、原告解除涉案合同已经生效，应于本案立案时间或按诉讼法规定的立案后5日将诉状发送给被告的时间为解除涉案合同的时间；2、原告未按照涉案合同约定在2015年3月30日前将定金、交楼押金中之外的剩余首期款50万支付到监管账户，原告违约并且违约的期限超过合同约定，被告有权利解除合同，并要求原告赔偿违约金。现被告同意解除合同，保留追究违约金的权利；3、原告支付的首付款未达到政策规定；4、资金监管协议中体现原告实际办理35万元首付款资金监管的条款，不应视为合同中双方约定原告支付50万元办理首期款条款的变更；5、资金监管协议第6条第2款约定，双方完成过户手续就将资金监管款项划入被告账户，而原告提交的按揭贷款确认书第8-9行规定，待涉案房产过户到原告名下，且并办理以银行为抵押权人的抵押手续，银行同意向原告发放贷款，原告只是办理了35万元首付款资金监管，对我方权利产生严重影响，让被告承担了不因承担的风险；6、合同约定，被告保证于合同签署后5日内将房产证原件交给第三人属于从合同义务，并且被告事实上并未违反该义务。
本院认为本院认为，双方签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。
本案经审理查明，虽然原、被告并非同一时间到银行签署《二手楼交易资金监管协议》，但被告作为一个正常的理性人在未确认协议内容的情况下就签名，应对自己的行为负责，然原告做高评高贷将监管的首期款金额从50万元变更为35万元亦有过错。纵观本案的整个履行过程，在原告取得189万元的银行贷款承诺函后，涉案房屋仍有继续履行的可能，合同目的仍可实现，但被告经催告后却不配合原告办理过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。
裁判结果一、确认原告赖莫某与被告张某某双方于2015年1月25日签订《二手房买卖合同》于2015年12月14日解除；
二、被告 应于本判决生效之日起十日内返还原告 已支付的定金5万元
三、被告 应于本判决生效之日起十日内支付原告 违约金30万元；
四、驳回原告 的其他诉讼请求。
案例二真实案例本院查明
经审理查明，2015年11月21日，在第三人地产投资顾问有限公司居间下，原被告签订一份《房产买卖合同》，约定原告向被告购买其名下位于深圳市宝安区新安街道办宝民路东侧新安湖商业城新宝苑B栋×房屋，转让成交价3550000元，购房定金50000元；被告于合同签订之日支付20000元、于合同签订后2日内补交定金30000元，双方同意委托第三方对购房定金进行监管，该款即日由第三方直接支付被告；被告同意从定金中预留5000元作为交房保证金，该款托管于第三方，待被告按约定交房条件如期交付房产后10日内无息退还被告；原告须于2016年2月15日前预付首期购房款（以银行监管为准），到原告贷款银行作资金监管，被告应在接到通知后积极配合办理，并签订相关协议；原告应在买卖双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；涉案房产设有抵押，被告应在签订合同后10日内委托第三方办理赎楼、过户等手续，并出具公证委托书；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如原告违约，被告有权解除合同没收定金或要求支付房产转让价20%的违约金，如被告违约，原告有权解除合同并要求双倍返还定金或要求支付房产转让价20%违约金；被告同意原告变更第三方作为购房产权登记人。
2015年11月21日，被告向原告出具《收款收据》确认收取定金20000元。2015年11月23日，被告向原告出具《收款收据》，确认收取定金30000元。
2016年1月13日，被告出具了公证《委托书》，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司办理涉案房产融资赎楼等手续。原告支付了公证费。2016年2月2日、2016年4月26日，被告两次填写深圳市中诚致信融资担保有限公司《特种单/垫资赎楼单资料交接单》。
2016年3月25日，原告向被告转账支付购房款500000元。2016年3月29日，被告向原告出具《收据》，确认收取上述购房款。
2016年3月29日，原被告签订《补充协议》，约定原告于2016年3月29日支付被告500000元，如该款未能及时支付视为原告无法继续履行合同，被告有权没收定金50000元；同时原告承诺于补充协议签订之日起1个月内支付剩余购房款，如原告未能在按期支付视为原告无法继续履行合同，被告有权没收原告此前支付的款项；双方备注约定原告有权指定第三人作为产权登记人，被告无条件予以配合。



原告诉称原告诉称被告没有按照合同约定时间进行公证委托，且逾期办理公证委托，该行为违反合同约定，构成违约。此后，原告积极主动多次采取通过电话、手机信息等多种方式与被告进行联系，希望被告按照《房地产买卖合同》约定继续履行，但被告却以种种借口拖延，未按约定时间于2016年2月15日前配合原告做资金监管，此举系被告不愿意继续履行合同。
被告辩称被告辩称，本案的违约方在于原告，由于原告不具备购房资格，一直未能选定合适的产权登记人，所以导致合同未能履行；原被告有去银行办理相应手续，但由于原告未能通过银行的贷款审批，原告原通过想高评高贷的方式获得贷款，但原告选定的第三人胡楚玲未能获得光大银行、建设银行的审批；由于原告未能按合同约定履行，所以双方分别于2016年3月4日、3月29日签订了补充协议，约定原告方应向被告直接支付100万元，2016年3月29日前支付50万元，余款需于2016年3月29日起一个月内转入被告帐户，否则被告有权没收原告之前所支付的款项。被告请求驳回原告全部诉讼请求。
本院认为本院认为，原被告签订的《房产买卖合同》及《补充协议》系原被告双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本院认为，被告主张原告未按期支付定金，但现有证据无法证实其主张的迟延履行事实，应当承担举证不能的不利后果，本院不予采信；对于原告提出的被告未按期办理公证委托赎楼手续的主张，鉴于被告于2016年1月13日办理公证委托手续时，原告亦支付了公证费，且双方于2016年3月签订了《补充协议》，应当视为原告对于被告瑕疵履行行为的认可，原告以此为由主张解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案原被告签订《补充协议》后，双方应当按照合同约定履行义务，原告负有通知被告办理资金监管、申请银行按揭贷款并支付购房款的义务，被告负有协助配合义务。原告主张曾向被告送达《履约催告函》催告被告配合办理资金监管，但原告提供的该《履约催告函》未详细注明银行名称、地址及办理资金监管的时间，被告主张未收到该《履约催告函》，故原告提供的现有证据无法证实原告履行了通知被告办理资金监管的义务，且无法充分证实被告拒绝配合原告办理资金监管、申请银行按揭贷款的事实，原告应当承担未能充分举证的不利后果，原告据此主张被告构成根本违约并要求解除合同、被告支付违约金的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
裁判结果驳回原告吴银德的全部诉讼请求。
真实案例三本院查明本院认定事实如下：
2016年10月19日，原告出具《委托书》，委托吴芳办理涉案房屋买卖事宜。
2016年9月29日，原告代理人吴芳与被告签订《二手房买卖合同》，约定被告以530万元的价格购买原告所有的涉案房屋；被告同意签约当日支付定金5000元，合同生效后三日内（含当日）再向卖方支付定金95000元，定金由第三方监管；双方约定买方向银行按揭贷款支付约定的楼款，买方须于2016年10月31日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行为准）支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2016年10月31日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签约之日起三日内（含当日）与担保公司签订服务合同；房地产租约现状为该物业没有租约；双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金交由第三方监管；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同自双方签字或盖章之日起生效；备注条款约定了“卖方配合买方做银行贷款，高评，高贷；一并家私电器一起出售，维持房屋现状；买方承担相关家私、电器费用”；合同还约定了其他内容。关于合同中约定的备注条款，第三人在庭审时陈述，“一并家私电器一起出售，维持房屋现状”的条款是因为被告打算将涉案房屋二房东清退而自己收租，故希望维持在租状态；“买方承担相关家私、电器费用”条款是买卖双方在签署《补充协议》后增加的，因为家私电器归二房东所有，被告想维持在租状态，故与二房东协商后写了此约定。
签订《二手房买卖合同》后，被告分两笔支付了约定的定金5000元和95000元，第三人出具收据对此予以确认。
2016年9月30日，原告签署《委托书》委托深圳市融安融资担保有限公司、雷武江等办理涉案房屋的赎楼手续。
2016年10月18日，原、被告签订《补充协议》，约定：将《二手房买卖合同》中的成交价格修改为515万元，其他协议均未改变；买卖双方若有一方违约，违约方赔偿守约方103万元。
2016年11月8日，在原告提交的其与被告电话录音中，被告明确表示由于合同约定的首期款资金监管时间已过，原告可以单方面解除《二手房买卖合同》。次日，原告向被告发出告知函，要求被告继续履行《二手房买卖合同》，被告短信回复由于其自身经济问题，已无法购买涉案房屋。
原、被告均确认签约后，原告收取了定金并办理了委托赎楼公证。

原告诉称2016年10月4日，深圳市政府出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》后，被告以自身家庭困难、经济状况差等为由要求原告对涉案房屋的交易价格再次进行优惠，否则将不再继续本交易。为促使交易继续履行，原、被告在第三人协调下，于2016年10月18日签署了《补充协议》，约定将涉案房屋交易价格由530万元降低至515万元，并明确约定若一方违约，将赔偿对方103万元。之后，被告仍未依约办理购房首期款资金监管及银行按揭贷款手续，经原告及第三人催告，被告明确表明不再购买涉案房屋。原告认为，被告的行为已构成根本违约，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告辩称被告辩称：被告于10月9日返深，深圳市出台限购新政，导致其名下的房产暂时无法出售，原、被告在第三人的撮合下签订《补充协议》，继续履行合同，但是此时被告并不知晓涉案房产的现状是存在违法改建，分割成9个小间出租给他人，原告和中介方均故意隐瞒该现状，《二手房买卖合同》中双方也明确约定涉案房屋没有租约，依据合同法第54条的规定，被告享有撤销合同的权利；3、涉案房屋经其委托深圳市国量行土地房地产股价顾问有限公司评估，截至在2016年12月30日评估价格为5690800元，双方的《二手房买卖合同》签订的价格是530万元，即便如原告所称，被告存在违约行为，涉案房屋价格也是在上涨，原告没有实际损失；4、双方在买卖合同的备注条款明确约定卖方配合买方做银行贷款（高评高贷），该合同条款的约定属于双方恶意串通损害银行的合法权益，因此《二手房买卖合同》也存在无效的情况；5、《二手房买卖合同》履行的程度较浅，原告没有履行到赎楼的阶段，因此即便认定其违约，其也申请调低违约金。
本院认为本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。签约并支付定金后，被告通过电话和短信方式表示其因自行经济问题而无法继续履行合同、原告可以单方解约。被告上述行为已构成根本违约，原告依法享有合同解除权。
裁判结果一、原告 与被告 签订的编号为 《二手房买卖合同》于2016年11月29日解除；
二、被告 应在本判决生效之日起十日内向原告 支付违约金93万元（已扣除被告王超群支付的定金10万元）；
三、驳回被告王超群的反诉请求。



合同解除的法定条件是什么
《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。”

另外约定条件成就时也是可以行使解除权的。
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