房屋消防验收不合格，租赁合同是否无效？

发布日期：2017-09-14 作者：姚雷律师

近年来关于房屋租赁合同引起的法律纠纷层出不穷，掌握相关的法律知识是非常有必要的。本文就以房屋租赁合同的实际案例进行分析，希望对您有所帮助。
案情简介：租赁房屋消防验收不合格
2012年7月15日，原告武某与被告山东省日照市某家电公司签订房屋租赁合同一份，合同约定，日照市某家电公司将自己有权对外转租的位于日照某路段沿街楼房B座一层的房屋租赁给原告武某，用于开电玩城，租期10年，租金每年30万元，第二年至第十年每年租金递增比例为上一年度的5%，合同还约定了其他条款。
合同签订后，被告即将该涉案房屋交付给原告。次日，原告即开始对涉案租赁房屋进行装修。此后原告多次要求被告提供该涉案房屋的整体消防验收合格手续，被告一直未能提供。同年8月6日，被告法定代表人张某给原告出具承诺书一份，内容为：承诺于2012年8月31日前将消防备案手续到位，过期承担一切损失。到期后，被告仍未提供涉案房屋的消防验收合格手续。2012年9月3日，原告武某与被告法定代表人张某签订终止房屋租赁合同，合同约定，因出租方到约定期间（2012年8月31日前）未给承租方提供消防备案书（消防验收合格证），造成承租方无法正常经营，给承租方造成损失，承租方现要求终止租赁合同。给承租方造成的一切经济损失由出租方承担，自2012年9月3日起出租方不向承租方计算房租。后被告迟迟不返还原告预交的租金并拒绝赔偿原告的损失。原告遂诉至法院要求被告返还租金并赔偿损失100余万元。
法院判决：
法院经过审理认为该租赁合同有效，并依法判决被告返还原告租金及押金165068元并赔偿原告损失268865元。
律师说法：
根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院<关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复>》第二条“租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”，第三条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，原告所租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故原被告签订的房屋租赁合同不具备合同无效的情形，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同。
虽然租赁房屋未经消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件，但租赁房屋的消防验收是原告开办电玩城不可或缺的前提条件之一，因被告家电公司在承诺期限内未能提供涉案房屋的消防验收手续，导致原告无法办理电玩城开业前所需手续，致使原告签订合同的目的不能实现。原告提出解除合同，被告家电公司亦同意解除，经原被告双方协商一致达成的解除房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示。因此，导致双方签订的租赁合同解除的责任在被告，被告应当返还原告所交租金及押金并赔偿原告的各项经济损失。
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