隐瞒房屋被查封致抵卖，履行不能合同解除，卖方被判赔偿违约金40万！

发布日期：2017-09-14 作者：张涛律师

【要点提示】
出卖人在明知涉案房屋已经被法院查封的情况下，仍与买受人签订房屋买卖合同，出卖人虽表示签约时已经将房屋被查封的情况告知买受人，但针对该主张，出卖人未提供相应的证据证明，故法院对于出卖人的抗辩意见，不予采信。由于出卖人的行为最终导致涉案房屋被法院拍卖，致使房屋买卖合同无法履行，现买受人要求解除房屋买卖合同，出卖人亦表示同意，法院对此不持异议。合同解除后，出卖人理应将买受人支付的定金10万元，予以返还。鉴于房屋买卖合同解除是由于出卖人行为所致，而房屋买卖合同不能履行必然导致买受人的经济利益受损，故买受人要求出卖人承担违约责任，于法有据，法院予以支持。
【当事人信息】
原告：刘某（买受人）
被告：刘某1、李某、某房地产开发公司（以下简称某公司）

【案情简介】
2016年2月20日，刘某与李某签订房屋买卖合同，刘某购买李某所有的13号楼3至4层，总价款1120万元。同时，双方约定定金为150万元，签约当日支付10万元，双方于2016年3月1日前支付140万元；刘某未能在2016年7月1日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因李某的责任，刘某有权解除合同。刘某解除合同的，李某应当自解除合同通知送达之日起三日内退还刘某全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向刘某支付违约金。刘某1作为李某的委托代理人代签了李某的姓名。合同签订当日，刘某支付李某定金10万元。签约时，涉案房屋已设立抵押登记，抵押权人为北京银行。2016年4月5日，刘某得知房屋已被法院查封。就查封房屋后是否继续履行合同的问题，双方多次协商，并在同年5月找到执行局一同协商双方在解除查封的前提下，继续履行合同，后刘某表示不同意先由其支付房款解除查封。后涉案房屋已经被法院拍卖，成交价格为1420万元。
刘某诉至法院，请求：1、解除与李某于2016年2月20日签订的房屋买卖合同；2、要求李某、刘某1返还定金10万元；3、要求李某、刘某1赔偿违约金336万元，某公司承担连带责任。
【法院判决】
1、解除刘某与李某于二Ｏ一六年二月二十日签订的房屋买卖合同;
2、李某于本判决生效后十日内返还刘某定金十万元。
3、李某于本判决生效后十日内赔偿刘某损失四十万元;
4、驳回刘某的其他诉讼请求。

【案件解析】
一、法院为何认定卖方隐瞒房屋被查封的事实构成违约？
李某在明知涉案房屋已经被法院查封的情况下，仍与刘某签订房屋买卖合同，李某虽表示签约时已经将房屋被查封的情况告知刘某，但针对该主张，李某未提供相应的证据证明，故法院对于李某的抗辩意见，不予采信。由于李某的行为最终导致涉案房屋被法院拍卖，致使房屋买卖合同无法履行，现刘某要求解除房屋买卖合同，李某亦表示同意，法院对此不持异议。合同解除后，李某理应将刘某支付的定金10万元，予以返还。鉴于房屋买卖合同解除是由于李某行为所致，而房屋买卖合同不能履行必然导致刘某的经济利益受损，故刘某要求李某承担违约责任，于法有据，法院予以支持。对于违约金的数额李某认为过高，要求降低，对此法院根据刘某的实际损失、房屋情况予以酌减。
二、买卖双方在签订的买卖合同中约定了30%的违约金，法院为何予以酌减，确定赔偿40万？
刘某与李某签订的房屋买卖合同中约定，刘某解除合同的，李某应当自解除合同通知送达之日起三日内退还刘某全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向刘某支付违约金。法院在认定李某隐瞒房屋被抵押的事实构成违约后，并没有按照这一约定来认定李某的违约责任，这是因为违约金的目的是为了弥补因为违约给守约方造成的损失，如果违约金过分高于实际损失，违约方可以要求法院适当降低违约金支付比例，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法规定的过分高于造成的损失。本案中，李某主张双方约定的违约金过高，法院予以采纳，并就刘某的实际损失确定了赔偿违约金40万。

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