签订二手房合同之后，卖方存在违约行为，能解除合同吗？

　　一、原告诉称
　　原告武极其诉称，原、被告于2016年5月16日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于天通苑东一区2号楼324室的房屋出售给原告，房屋价款为3000000元，双方约定在合同签订之日起45个工作日内将该房屋过户至原告名下。后原告按照约定向被告支付了房屋定金500000元，房屋价款1500000元。原告催促被告办理房屋过户手续时，被告称该房屋已经抵押出去，不能办理过户手续。被告的行为已经构成违约，现诉至法院请求： 1.判令解除2016年5月16日原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.判决被告返还原告已支付的购房定金、首付款2000000元;3.判令被告支付原告已付购房佣金30000元;4.判令被告支付原告违约金2000000元;5.诉讼费由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告孙尚香辩称，被告同意解除合同，退还房款及定金，但购房佣金不同意支付，中介公司存在过错。双方约定的违约金数额过高。
　　三、审理查明
　　经审理查明，双方在合同中约定该房屋的抵押手续，应由出卖人在2016年6月11日办理解除抵押手续。双方协商一致除原告支付的房屋定金及房款，剩余房款由买受人申请银行贷款，以贷款方式支付。在出卖人问按照合同约定的期限内办理房屋产权转移手续致使买受人不能取得房屋所有权证的，出卖人有权退房，出卖人在收到退房通知之日起7日内退还收取的全部款项，并按人民银行活期存款利率支付违约金或要求出卖人支付房屋总价款20%的违约金。买受人支付给房地产中介公司的费用，由出卖人承担。现原告支付给被告房屋定金及款项共计2000000元，并向房地产中介公司支付30000元费用。原告提交了中介公司出具的证明，证明买受人按照约定支付房款后，出卖人一直未能办理该房屋的过户手续，出卖人的行为已经构成违约。
　　四、北京昌平区法院判决
　　北京市昌平区人民法院经审理后判决：
　　(1)、解除武极其与孙尚香于二〇一六年五月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
　　(2)、孙尚香于本判决生效之日起十日内返还武极其已支付的购房定金及首付款2000000元;
　　(3)、孙尚香于本判决生效之日起十日内支付武极其购房佣金30000元;
　　(4)、孙尚香于本判决生效之日起十日内支付武极其违约金600000元。
　　(5)、驳回武极其的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。任意一方当事人不得擅自变更解除合同，当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。根据已查明的事实，原告主张解除双方所签订的房屋买卖合同，并要求被告收取的房屋定金及其房屋首付款全部退还，被告对此表示同意。双方达成一致意见，可以解除房屋买卖合同。合同解除后，并不影响对于合同中结算和清理条款的效力问题，合同中关于违约责任的条款仍然有效。原告在支付给被告房屋定金及首付款后，被告未能在合同约定的限期内办理解除抵押手续，导致该房屋不能办理房屋过户登记手续，原告为此不能取得房屋所有权，被告的行为已然违反合同约定，应向原告承担相应的违约责任。双方对于中介公司居间费的承担在合同中有明确具体的约定，原告要求被告承担购房佣金的请求，于法有据，合情合理，可以予以支持。关于违约金的合同条款，在合同中双方约定的违约金的数额过高时，违约方可以请求适当的减少违约金。本案中，双方约定的违约金已经远远超出了原告解除房屋买卖合同后所遭受的实际损失。对于违约金的具体数额应根据当事人的过错程度、合同履行情况等综合因素予以考虑，加以调整。
　　综上所述，法院的判决是正确的。