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最新拆迁征地补偿的规定

发布日期:2017-09-26    作者:石陈荣律师
2017最新农村房屋拆迁补偿标准
【宅基地如何补偿?】
 
1.农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。一是宅基地补偿,归属于集体:二是房屋补偿,归属于个人。
 
2.土地补偿的标的是土地使用权,一般分为2种形式:一是货币补偿,二是置换补偿。
 
3.现行的土地管理法第四十七条规定征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。
 
4.征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量÷征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量
 
5.房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为:房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
 
【拆迁的相关政策】
 
1、先补后拆。
 
过去拆迁都是先腾空再签订补偿安置协议,今后,被拆迁人先签订房屋征收补偿协议再搬迁,能够最大程度地避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至拆了旧房没新房的局面。补偿方式多样选择,尊重被拆迁人的选择,补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。
 
2、拆一还一。
 
如果被拆迁人选择产权置换,那么以11的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。
 
3、被拆迁人的生活水平不下降。
 
补偿原则是拆迁行为必须保证被拆迁人的生活水平不下降,即拆迁户的生活水平在拆迁之后应等于或高于原有生活水平。
 
4、不得进行非法拆迁、不得停水停电逼迁。
 
采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
 
【宅基地拆迁时需重点注意哪些事项?】
 
律师建议宅基地遭遇拆迁时要及时维权,如果存在权益被侵害的情况要及时启动维权程序。行政复议时效是60天,行政诉讼时效是6个月,如果超过时效,一般就会丧失胜诉权,
 
【这10类房屋或被收回】
 
1、房主去世且无继承人的农村房屋。比如村五保户的农房。
 
2、非农村集体成员继承的农房。这种情况宅基地不可继承予以回收,但在此之上的房屋可以继承,在不修缮的前提下,房屋倒塌之前的所有权属于继承人。
 
3、进城落户农民的农房。农民进城落户后除非自愿放弃宅基地,否则还拥有农村房屋所有权,但不允许翻修,房屋一经倒塌后予以回收。
 
4、建筑面积超标的农房。宅基地面积国家有明确标准,不得超过300平米,各地区根据地势适当调整,超出的面积予以回收。
 
5、一户多宅的农房。农村房屋实行一户一宅原则,除非合法继承以及正常分户,多余的住宅予以回收。
 
6、未在宅基地规划区内建造的农房。部分农村房屋并未建造在宅基地规划区内,占用农村耕地坡地等,触犯了国家守护18亿亩耕地的红线规定,此类农村房屋予以回收。
 
7、城镇居民违法购买的农村房屋。目前国家对农村宅基地流转监控严格,宅基地不可自由买卖,城镇居民不能购买农房,一经查实予以回收,这也是为了保障农民的利益。
 
8、长时间闲置导致坍塌的农房。两年之内没有修复的就会被回收,部分地区已开始试点。
 
9、闲置和荒废宅基地上翻建的农房。在空闲和荒废宅基地再翻建农房的,不被国家允许,一经发现予以回收。
 
10、已经获得农房拆迁补偿和安置的。这种情况比较少见。
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【宅基地拆迁时需重点注意哪些事项?】
 
律师建议宅基地遭遇拆迁时要及时维权,如果存在权益被侵害的情况要及时启动维权程序。行政复议时效是60天,行政诉讼时效是6个月,如果超过时效,一般就会丧失胜诉权,因为法律不保护权利上的睡狮。此外,维权一定要聘请专业律师进行,征地拆迁维权专业性和实战性特别强,一个好的专业律师往往会在维权过程中事半功倍,为被拆迁人赢得合法利益。
 
以下四种一户多宅是合法的
 
1、面积总和符合宅基地面积标准
 
这种情况是指,一户村民虽然有两处或两处以上宅基地,但各处宅基地的面积总和加起来也没有超过当地明文规定的宅基地面积标准,这样的情形是合法的,可以认定为一宅并进行宅基地确权。
 
2、因管理部门衔接问题造成的一户多宅
 
有些一户多宅是管理部门当年衔接有误造成的,国土部门出台的意见已经说明,要合法保护,对这类一户多宅进行确权,不能让老百姓为管理部门自己的问题买单。
 
比如有的农户子女,多年前因为到外地读书或当兵户口迁出,后来又想迁回农村,这时公安部门和国土部门可能互相踢皮球,一方说要有独立的宅基地才能批户口,一方又说要有户口才能批宅基地,结果最终因为衔接问题造成一户多宅。
 
3、因农房继承形成的一户多宅
 
虽然宅基地不能继承,但农房继承却是受法律保护的,加上地随房走的原则,因此继承农房之后,形成的一户多宅,也不能被归为非法,仍然可以进行土地确权。
 
4、宅基地合法交易
 
宅基地交易只要是在合法范围内,都受到法律保护。在很多农村地区都有这样的情况,比如家里儿子长大了要成家,但是申请宅基地是批不下来的,只能在村内进行宅基地交易。这样的情况下,在没有分户之前,就造成了一户多宅。 
 
需要注意的是,虽然这样的一户多宅能确权,但最好尽快进行分户,而且宅基地交易之后过户手续要及时。
 
 
 
 
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