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借名买房(5个)典型裁判规则及法律依据

发布日期:2017-09-29    作者:蒋艳超律师
1.房地产调控中当事人为规避银行信贷政策而签订的借名买房协议应认定有效——金姬善诉董金宝房屋买卖合同案


案例要旨:在房地产调控过程中,当事人一方为规避银行信贷政策而与另一方当事人签订的借名买房协议并未损害社会公众利益,仅仅损害银行单方面利益,应认定借名买房协议有效。
案号索引:(2010)二中民终字第19950号
2.实际买房人因受“限购令”限制借用他人名义买房的,商品房销售合同有效——俞建飞诉华润置地(宁波)发展有限公司商品房销售合同纠纷案
案例要旨:“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定,违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益,故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。
案号索引:(2014)浙甬民二终字第559号
3.借名购买经济适用房的,因不符合相关政策、法规应认定无效——耿连发与李建华确认合同无效纠纷案
案例要旨:借名人借用出借人购买经济适用房的资格购买房屋,借名人与出借人就经济适用房达成的协议违反相关政策、法规应认定无效,出借人返还借名人的实际出资等相关费用。
案号索引:(2014)三中民终字第01033号
4.顶名购房协议应考虑双方当事人的真实意思表示和合同无效情形认定协议效力——包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案
案例要旨:在顶名办理购房及按揭贷款的情形下,顶名方主张顶名协议无效,并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的,法院应查明双方达成的顶名协议内容,以及顶名协议是否为其真实意思表示,是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形,进而作出顶名协议是否有效的认定。
在认定顶名协议有效的情况下,应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。
案号索引:(2011)河民初字第406号
案例来源:《人民法院案例选》2013年第2辑(总第84辑)
5.借用他人名义买房的,实际买房人可根据充分有效的证据向法院主张变更房屋所有权——陆飞诉浙江五洲建设投资集团有限公司、王亚萍商品房买卖合同案
案例要旨:在不违反社会公德和社会公共利益以及法律强行性规范的前提下,允许当事人自由订立合同,借用他人名义买房合同应认定为有效。即使最终房屋权属登记在名义买房人名下,实际买房人也可以根据充分、有效的证据向法院主张变更房屋的所有权,然后再凭生效的判决书到房屋管理部门办理变更登记。即便在房屋产权主张不成的情况下,也可最低限度地确保当事人的合法债权。
案号索引:(2009)浙绍民终字第485号
案例来源:《中国审判案例要览》(2010年民事审判案例卷)
附:相关法律依据
1.《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》
第四条 合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》
第十四条 合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。
4.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
十、借名买房的认定和处理
1.借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
房屋腾退纠纷中,被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的,法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续,当事人坚持不反诉的,应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。     
2.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见试行)》(试行)》
第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。 
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