英淇房产律师：城里人购买农村房屋被认定“合同有效”！

近些年来，关于非本村人员购买宅基地上房屋后，被村民起诉合同无效的纠纷越来越多，这类案件中，主要有以下几个焦点问题，买卖合同是否一定无效、如果无效拆迁补偿的归属，买受人可主张哪些损失等等，在此，北京英淇律师事务所结合案件为您解析，仅供参考！
 
基本案情
 
1996年，李先生从外地来到北京顺义，做些小生意。再与朋友聊天中得知，顺义的某村有房屋出售且比较便宜，因此，就有了买一套农村宅基地上房屋的想法。经过多方打听，找到了正在出售宅基地房屋的王先生，经过讨价还价，最终以25000的价格购买了王先生的老宅子，并于1997年10月签订“房屋转让协议”。
 
李先生搬到宅基地的房屋后，经过多年的翻建及改建，将原来的3间房变成了拥有13间房的大宅院，并在院子中种上了名贵的树木、花草，购置躺椅等物品，此时，原本平常的宅院已变成鸟语花香的庭院。
 
直到2014年，该区域以“腾退”为名进行拆迁，每家都可以获得巨大的拆迁补偿款及安置房，李先生一家很高兴，等着去签订腾退补偿协议。没想拆迁人员还没上门，多年不见的王先生上门找到了李先生说，“当初你是城里人，现在还是城里人，咱们订立的合同无效，我把钱还给你，再给你50万的损失补偿，你把房屋还给我”。明眼人都看的出来，王先生的目的就是为了争取房屋拆迁补偿，且听说王先生正在尝试与腾退办协商补偿价格。
 
不久后，李先生接到了法院的传票，王先生起诉至顺义法院要求判决该房屋买卖合同无效。李先生之前咨询几家律师所，都给判了死刑，告知房屋转让协议无效，后经人介绍找到北京英淇律师事务所，需求帮助。
 
案件经过
 
英淇征收拆迁律师团经过与李先生的沟通，发现李先生的购房时间是1997年，且购房时“房屋转让协议”也经过村委会的盖章，甚至村委会还收取了部分管理费。
 
英淇律师团队夏广域律师结合李先生的情况，给予初步的分析方案：
 
1、房屋买卖合同是1997年签订，当时适用的《土地管理法》还是1988年版本，其中并没有禁止城镇人购买农村房屋，相反还有规定，“有的城镇人可以购买农村房屋”，而且在1999年才有相关政策规定城市人不可以购买农村房屋，因此李先生的房屋买卖合同按照当时法律规定并没有违法，法院未必判决无效；
 
2、假设买卖合同判决无效了，拆迁款及安置房李先生按照现行判决，也是应该占7成利益的。
 
听完夏律师的分析后，李先生当场决定委托夏广域律师处理此案。接收委托后，英淇征收拆迁律师团多次奔波于相关土地部门、建委及当地村委会之间，寻找当时的人证、物证；其次，根据以往审理的案件结果召开模拟开庭，并制作了该案件的法律汇编等工作。
 
庭审中，由于合同于1997年5月3日签订，因此英淇律师团依据《中华人民共和国土地管理法》（1988年版本）第38条，第41条、《中华人民共和国国有土地管理法实施条例》（1999年实施，1999年废止）第26条；《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）第60条、64条之规定，城镇非农业户口居民建住宅及买卖房屋时享有使用宅基地的权利，主张合同有效抗辩；此外，还向法庭提交了当时村委会收取管理费的收据，结合该村房产登记自1990年后就没有新的登记等等，在法律法规适用正确、证据十分充分及尊重事实的情况下，法院判决房屋买卖合同有效。
 
英淇征收拆迁律师团提示
 
回顾本案，任何案件不能上来就判“死刑”。由于法律的更迭，对案件的分析是要结合签订合同或者事件发生年代的法律后，才能根据各种法律关系，给予当事人负责的解答。
 
在此，英淇征收拆迁律师团提示，此类纠纷维权的基础是证据掌握的多与少，所以，城里人购买农村宅基地上的房屋，要留好买卖合同，打款凭证，村委会，乡镇政府及其他机构给予手续、文件等等。
 
若因拆迁导致出卖方想主张房屋买卖合同无效，则要尽快咨询专业征收拆迁律师，若合同判决有效最好，无效也可以主张7成的拆迁利益，所以，城里人购买宅基地房屋，在遇到拆迁时是一定能获得赔偿的。
 
为民维权，英淇鼎力