购房人支付的20000元是定金还是购房意向金法律性质的评析

发布日期：2017-10-21 作者：超级账号5律师

案情简介：
2016年4月18日，唐某（原告）通过某中介公司（被告）看好了一套位于某市苹果一期三楼的一处楼房。经双方协商，被告要求唐某先交2万元定金。唐某按要求给被告转帐20000元。被告给唐某出具了一张收到20000元的收据。并注明了：“将此款交到房主手里视为定金，唐某付佣金5000元，房主到手37万元整，唐某承担个人所得税”等字样。
原本定于当日签订购房合同，由于房主居住在外地，且唐某并未见到房主本人，也没有看到有关房屋产权的任何有效原件。故未签订书面购房合同。后房主通过其它中介公司将该房屋出售给他人。唐某多次与被告协商退还购房款事宜，被告以各种理由拒绝退还。唐某遂向某市人民法院提起了诉讼，请求被告返还收取的20000元购房款（含居间费5000元）。
争议焦点：
1、唐某与被告某中介公司之的法律关系是否为居间合同法律关系；
2、唐某支付的20000元是否为定金，被告某中介公司是否应退还该20000元。
律师代理思路:
关于第一个焦点问题，很明显唐某与被告某中介公司之间通过口头约定购买房屋事宜，被告方给唐某提供房主卖房的相关信息资料和交易机会，唐某给被告方支付服务费用。双方虽然没有签订书面居间合同，但是已经形成了居间法律关系。该居间合同依法发生法律效力。
关于第二个焦点问题，代理人认为本案唐某给被告支付的20000元应当是意向金（包含居间费5000元），而不是定金。
原因在于一是唐某与房主并没有签订书面购房合同，该合同应当是主合同。而约定定金的合同应当是从合同。没有主合同，从合同无从谈起。二是被告中介公司收到唐某交付的20000元钱款后，擅自在收据上单方面写上了“将此款交到房主手里视为定金”的字样，给人造成了该款就是定金的错误理解。双方当事人并没有关于定金性质的明确书面约定。因此，被告中介公司的行为不符合有关定金合同的法律特征。被告中介公司收取唐某的20000元并非定金，而是购房意向金。
一审判决结果：
一审法院认为唐某在看房决定购买该房后，即向被告中介公司支付了20000元作为定金。被告中介公司收到了该定金后，将其中的15000元转至房主处，剩余5000元作为房主支付的居间费用。最终认定唐某支付的20000元系其为购买该房屋支付的购房定金。判决驳回唐某的诉讼请求。
唐某不服一审判决，提起上诉。请求二审法院发回重审或依法改判，支持一审诉讼请求。
二审判决结果：一、撤销某市人民法院（2017）某某号民事判决；二、被告某中介公司应于本判决生效后七日内返还唐某购房意向金20000元。
二审裁决文书：
二审法院经过开庭审理，认为唐某向被告中介公司交款20000元，根据居间合同交易习惯，属于意向金，原审将此定性为定金，属于认定事实错误。被告中介公司唐某与房主签订房屋买卖合同之前将20000元意向金转交给房主，违反了合同约定，超出了法律允许的居间人权利范围，没有尽到妥善保管的义务，对此存在过错。因房主已将房屋通过另一中介公司出售给他人，使用居间合同已在事实上无法履行。故被告中介公司应将收取的20000元意向金退还给唐某。原审认定系争的20000元为房屋买卖合同履约定金，没有事实和法律依据，本院予以纠正。
案例评析
1、定金的法律性质及规定。
根据法律规定，定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20％），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。
《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
　　第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。
　　第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《中华人民共和国合同法》　第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《担保法司法解释》第一百一十八条　当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
2、“意向金”的性质及处理问题
首先，与定金、违约金在法律上有明确规定不同，在我们国家相关法律中并没有规定“意向金”，对意向金的收取和处分规则均没有。其次，根据民法的“契约自由，意思自治”原则，只要协议双方平等协商，对“意向金”的处理明确约定，没有违反法律规定的，应该说该约定是有效的。所以，以一句“于法无据”一概否定意向金的收取也是不对的。关键是收取意向金时，中介或开发商有无履行告知义务;是否是平等协商达成的，是否涉及不平等合同、霸王条款。
（1）、意向金不能按照定金罚则处理
根据较高院关于《担保法》的司法解释，当事人约定了“留置金、担保金、保证金、订约金、押金”的，但没有约定为“定金”的，都无权要求按照“定金罚则”处理。可见意向金不能按照定金罚则处理，下家或上家撤回买卖意向时，中介或开发商无权罚没意向金，可以要求返还;反之，对方违约的，交付意向金方也无权要求对方双倍返还。
（2）、合同约定意向金转化为定金
有很多中介在合同中约定，议价成功的，所交纳的意向金即转化为定金。这样的约定不违反法律规定，应该说是有效的。下家或上家在签议定书、居间协议、代理协议等时，要看仔细，当然中介应该予以说明。一旦签订了含有意向金转化为定金条款的协议，议价成功后，交付意向金方违约的不能再要回来，收取方违约的则要双倍返还。
（3）、中介能否自己罚没“意向金”
实践中有很多下家或上家在交付“意向金”后反悔，向中介索要遭到拒绝。有的中介声称要罚没意向金，有的称抵作中介费。其实，中介这样做的违法的，中介公司在房屋买卖中一般充当居间介绍或作为买或卖一方的代理人。
如果中介公司以居间人身份出现，则是独立于买卖双方之外的第三者，中介公司是无权罚没“意向金”的，也不能以抵作中介费了事，是不是支付居间费，要看居间成功与否;是不是支付委托代理报酬，要看委托合同的约定。
从以上评析可以看出，本案购房人与房主并没有明确约定关于购房合同定金的书面约定协议，而被告某中介公司也没有尽到合理的说明注意义务，更没有尽到合理保护购房人财产的法定义务。因此，不能按定金罚则来处理本案纠纷，而应当按意向金的性质处理。
结语和建议
本案法律关系包含了购房合同法律关系、居间合同法律关系以及担保法律关系等。其中担保法中的定金、订金、担保金、保证金、押金、违约金等中日常生活中，经常会使用到。如果合同当事人对此没有明确、清楚的了解和认识，建议及时咨询专业律师。同时，从司法实践当中的大部分案例纠纷来看，相当多的当事人甚至没有采取书面形式签订主合同及担保合同，有些虽然签订了合同，约定的条款内容也是非常的简单笼统，很容易产生争议。给一些不法商人有机之乘。故应当引起合同当事人的高度重视。

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