签订合同之后政策发生变化失去购房资格的应该如何处理？

发布日期：2017-10-25 作者：靳双权律师

　　　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告诉称，2012年2月15日原、被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》。双方约定了，被告将其所有的位于北京市天光小区312室出卖给原告。签订合同当日原告向被告支付了房屋定金3万元，2012年2月20万元前原告将房屋首付款60万元支付给被告。2013年3月6日被告将购房发票拿走办理房产证，房产证的办理情况至今原告也不知情。现诉至法院请求：要求被告继续履行合同，协助原告办理北京市天光小区312室房屋过户手续。诉讼费由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告辩称，被告在2013年8月8日已经取得了该房屋的房产证，被告已经通过短信通知原告了，但后来一直联系不上原告，只能做出解除合同的通知，通知是以公证的方式送达，现在已经满三个月了。原告在被告办理房产证后没有及时区办理贷款手续，中介公司曾告知原告，原告暂时不能办理贷款手续，其已经构成违约。原告名下还有其他房屋一套，国五条房产新政出台后，原告已经不具备购买该房屋的相关资格。故不同意原告的诉讼请求。
　　三、审理查明
　　经审理查明，双方约定房屋价款为143万元，买受人在签订合同同时支付房屋定金3万元，出卖人在房屋首付款交付当日将该房屋交付给买受人。《补充协议》中约定，买卖双方在取得房屋产权证书10个工作日内共同办理贷款申请手续。双方同意，在贷款审批后5个工作日内双方共同办理贷款申请手续。若买受人在取得房产证10个工作日内未办理贷款手续超过15日的，其构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。在合同签订后，该房屋的房产证没有发放，双方没有办理网签手续。买受人按照约定支付了房屋首付款，出卖人将房屋交付给买受人居住使用。2013年2月21日，国五台出台后，其中细则载明，2013年3月30日起，禁止京籍单身人员购买两套房屋。新政以买卖合同网签时间为准。在签订上述《北京市存量房屋买卖合同》时，原告系京籍单身人士，且尚有一套房屋登记在其名下。被告称其在2013年8月8日取得房屋的所有权证书，该房屋所有权证书的登记时间是2013年7月2日，同年8月8日被告将该房屋的贷款还清。被告曾向原告发送一条短信，载明该房产证已经拿到。原告称其手机丢失，不能接受被告的短信。被告在2013年8月30日向原告以快递方式发送《解除合同通知书》，并进行了公证，次日原告收到了该通知书。同年9月3日原告登记结婚，不再受房产新政的限制。原告曾通知中介公司继续履行合同。
　　四、北京通州区法院判决
　　北京市通州区人民法院经审理后判决：
　　被告继续履行与原告于二○一二年十二月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并协助原告办理位于北京市天光小区312室的过户手续，于本判决生效之日起七日内执行清。
　　五、北京房地产律师靳双权点评
　　依法成立的合同，受法律保护。合同对当事人具有法律约束力，各方当事人当事人应当按照约定履行自己的义务，未经协商一致或法定理由不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规，也未违反当时的限购政策，该合同合法有效。双方的房屋买卖合同在已经履行了部分的合同义务，双方就原告是否构成根本违约产生争议。根据已查明的事实，双方在签订房屋买卖合同后一直未办理网签手续，相关房屋限购新政策出台后导致原告暂时不具备购买该房屋的资格。但房产限购新政策的出台不会一定只是房屋买卖合同无法继续履行，在原告登记结婚后，原告具备购房资格，该合同可以继续履行。限购新政策属于情势变更，不能归责于合同当事人，因此双方均不应承担违约责任。双方约定了在办理房屋产权证后10个工作日内共同办理贷款审批，但对于具体的履行时间、方式未作出明确约定。被告是该房屋的所有权人在房屋产权证发放时其可第一时间得到通知，原告不能确定履行时间。由于合同的内容不完善，导致双方产生争议。根据相关规定，当事人就合同的履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但是应当给对方必要的准备时间;当事人就合同的履行方式约定不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。原告称其手机丢失没有看到被告的通知短信，但在其使用新手机后没有通过中介联系对方获取信息，其本身存在过失。被告仅以短信的方式通知的行为未尽到谨慎义务。因此，双方就合同未及时履行的原因不能归责于一方当事人，故被告主张原告构成根本违约的请求，不应予以支持。原告在后期具备了购买该房屋的资格，并要求继续履行该合同。因本案中不能履行的原因系情势变更导致的，原告并未构成根本违约。原告要求继续履行双方之间的房屋买卖合同的请求，可以予以支持。
　　综上所述，法院的判决是正确的。

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