共有房产未经共有人同意擅自处分时是否有效？

发布日期：2017-10-26 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告吴三毛诉称：吴雷与黄楠系夫妻，育有吴一毛、吴二毛、吴三毛、吴四毛、吴五毛五子女，吴京系吴二毛之子。吴雷、黄楠婚后购买朝阳区南锣小区471号房屋，为夫妻共同财产。后吴二毛、吴雷相继去世，吴雷享有的涉案房屋份额未做为遗产分割。后黄楠擅自就涉案房屋与吴京签订购房合同，以20万元出售，侵害了原告的合法继承权，特诉至法院，请求判令：1、确认被告吴京与黄楠签订的购房合同无效;2、诉讼费由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告吴京辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋系回迁安置房，被安置人包括吴雷、黄楠、吴二毛、吴京四人，该房屋系我四人共有，并且我四人一直共同居住在该房屋。黄楠订立遗嘱，同意由吴京享有涉案房屋。
　　被告吴四毛、吴五毛、吴一毛辩称：同意被告吴京的答辩意见。
　　三、审理查明
　　经审理查明：黄楠是朝阳区南锣小区471号房屋的登记所有权人。吴四毛、吴五毛、吴一毛与吴京签订协议，同意涉案房屋过户给吴京。黄淑琴与吴京就涉案房屋签订购房合同，吴京称购房款系现金支付。现涉案房屋登记在吴京名下。
　　四、北京市朝阳区人民法院判决
　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
　　黄楠(已故)与被告吴京签订的购房合同无效。
　　五、北京房地产律师靳双权点评
　　根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋系吴雷、黄楠两位被继承人合法取得，为二人夫妻共同财产。根据《中华人民共和国继承法》第五条，继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理。吴雷去世前未订立遗嘱，故吴雷对涉案房屋的份额应当按照法定继承办理，由其法定继承人继承。根据《中华人民共和国继承法》第十条，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。故本案中，涉案房屋中吴雷的份额未分割继承，属于全体继承人共有，而黄楠无权对涉案房屋擅自处分。吴京主张其为涉案房屋的被拆迁安置人，应享有回迁安置房的相应份额一节，因涉案房屋未进行析产，故在本案中，不能对该主张作出认定。4名被告签订的同意转让协议，未经原告同意，侵害原告合法权益，且吴京无法提供已支付房款的证明文件，故本案的购房合同属于无效合同。
　　综上所述，法院的判决是正确的。

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