婚前一方购买房产婚后共同还贷，离婚时房屋增值部分应当怎么分

律师提示:
在婚姻关系中，常常会发生一方婚前买房屋，婚后双方共同参与还贷的现象。而随着近年来房价的飞涨，一旦双方离婚，对房屋增值部分的分割往往会引发争议。在处理类似事件时，法院往往会对出资来源进行详细查询，若双方还贷均用的是婚后所得财产，则依据我国相关法律规定，增值部分应当均分。
案情简介：
原告李某和被告郭某于2010年12月9日经人介绍认识，于2011年4月8日领取结婚证，之后未生育子女。因接触的时间较短，相互了解不够，双方经常为生活琐事发生争吵。2008年6月19日，原告李某通过按揭向长沙江润房地产开发有限公司购买长沙市某区房屋一套，房屋的面积为84.30平方米，总价款为845064元，其中首付款179064元由原告李某直接支付，余款666000元由李某通过中国建设银行股份有限公司湖南省分行抵押贷款方式支付，借款期限自2008年12月16日起至2038年12月15日止，合计30年。2010年9月2日，原告领取了该房屋的产权证，该房屋自2009年1月17日起至2011年3月17日止（双方领取结婚证前）的借款本金和利息91103.7元由李某归还；自2011年4月17日起至2012年7月17日止（双方领取结婚证后）的借款本金和利息86738.89元，其中53397.3元由李某归还，33341.59元由郭某归还；现在存有借款本金589390.16元未归还。2012年4月17日，法院委托某房地产地价评估有限公司对涉案房屋房屋价值进行评估，同年4月25日，该公司出具报告书，认为该房屋总价值为995081元，平均建筑面积单价为每平方米15478元。
2011年11月9日，原告向法院提起离婚诉讼，但是认为涉案房产系原告在登机结婚前购买，属于个人财产，且因收入有限，购房款由其父母所出，和被告无关。
被告辩称，虽然该房产系原告婚前购买，但是房屋贷款系使用夫妻共同收入进行赔偿进行偿还，应作为夫妻共同财产予以分割，其本人一直在该房屋内居住，又无其他住房，应将此房屋归其所有。
法院判决：
     法院综合考虑房产的来源、双方结婚时间等因素，判决：1.准予原被告离婚2.涉案房屋归原告所有；该房产项下的银行借款债务由原告负债偿还；3.原告一次性给付给被告涉案方折价款121707元。
案件评析：
本案的关键点是：一方婚前按揭贷款购房、婚后共同偿还的房屋所有权归谁？本案中，对郭某婚后参与偿还贷款的行为应该如何认定；对于房屋在婚后增值部分所有权的归属问题，也就是本案所涉房产应如何进行分割处理？北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁为您全面解答：
1.       一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋归谁所有？   
关于房屋所有权的取得方式，我国法律共同设置了俩种情形：一是原始取得，二是继受取得。
房屋所有权的原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋，无主房屋的所有权，或者不以原告所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。其中主要包括依法建造房屋、依法没收房屋、收归国有的无主房屋、合法添附的房屋（如翻建、加层）等方式取得。
房屋所有权的继受取得，是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权， 是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。其主要包括 房屋的买卖、房屋赠与、房屋相互交换、继承等方式取得。
本案中，原告李某通过按揭贷款的方式与开发商形成了买卖合同关系，与银行之间形成抵押贷款合同法律关系、其通过这俩种不同的法律关系取得了房屋的所有权，只是房屋所有权的行使受到限制，故本案可以认定李某在婚前即取得了房屋的所有权。那么郭某是否能因婚后共同还贷行为取得房屋的所有权？我们来看下上述所说的房屋所有权的取得方式，本案中，房屋时开发商所建，故郭某不能因为原始取得的方式获得房屋所有权。而对于房屋的继受取得，我们法律规定得较为详细，即以房屋买卖、赠予、继承等方式取得，而郭某并未具有上述几种法律行为或者事件，故郭某不能取得房屋所有权。所以，本案的争议的房屋应为李某所有。
2.       本案中，对于郭某婚后参与偿还贷款的行为应如何认定？  
通过上述分析，可以得出房屋的所有权归属于李某，但在其购房时同时形成了银行按揭贷款，由于这部分贷款系婚前所借故应当婚前个人债务。关于李某、郭某二人共同偿还李某个人债务的行为，应视为俩人将夫妻共同财产填补了李某婚前个人。如果没有这笔债务的存在，李某、郭某二人将存在共同财产，故在俩人夫妻关系关系解除时，应平均分割该笔共同财产。
3.对于房产在婚后增值部分所有权的归属问题，也就是本案所涉案房产应如何进行分割处理？
本案中，原被告双方所争议的房屋在婚后增值部分，应该认为属于夫妻共同财产范畴。本案所涉房屋系原告婚前购买，其中首付款179064元由原告支付，余款666000元由原告办理了按揭贷款。婚前原告归还了房贷91103.7元，婚后双方归还了86738.89元，现尚欠银行贷款589390.16元。该房屋经评估价值为995081元，故该房现实际价值为995081—583930.16=405689.84元。从上述情况可以看出，原告为购买该房支付首付款179064元、婚前还贷款项91103.7元、婚后还贷款项的50%即43369.45元，共计313537.15元，而被告仅付出婚后共同还贷的50%即43369.45元。其次，双方当事人于2011年4月8日领取了结婚证，11月9日原告即起诉到法院要求离婚。双方领取结婚证后至起诉离婚仅半年多时间，法院综合考虑房产来源、结婚时间较短等原因，将房产判决给原告所有，由原告补偿被告房产实际价值的30%即121707元。
法条链接：
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
　　（一）工资、奖金；
　　（二）生产、经营的收益；
　　（三）知识产权的收益；
　　（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
　　（五）其他应当归共同所有的财产。
　　夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十八条　有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
　　（一）一方的婚前财产；
　　（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
　　（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
　　（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
第三十九条　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
 
夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。