案外人执行异议之诉代理词

发布日期：2017-11-07 作者：杨慧律师

案由：洪某VS冯某某、东莞市某某开发有限公司案外人执行异议纠纷案情简介：洪某从东莞市某某开发有限公司处购得一处房产，房款已付清，但未与开发公司签订合同、也未办理房产证，后冯某某与开发公司发生纠纷，申请执行该房产，洪某不服，故委托我提起案外人执行异议之诉。代理词
审判长，审判员：
广东凯通（东莞）律师事务所接受洪某某委托，指派我方担任原告洪某某诉被告一冯某某、被告二东莞市某某开发有限公司、第三人广东某某投资有限公司、第三人陈某某、第三人袁某某、第三人陈某某案外人执行异议之诉一案中洪某某的一审代理人。现根据庭审调查、举证质证、庭审辩论查明的事实、证据和观点，结合相关法律规定，发表如下代理意见：
一、原告已付清了购房的全部款项并合法占有该不动产。
庭审中原告已提交的三张《收据》（NO.1104718、NO.7012004、NO.0501089）加起来金额为427130元，恰好与总房款金额吻合，该收据加盖了被告二的财务专用章，且原告也提供了相应的银行转账记录，证实原告已付清购房全部款项。原告提供的《物业管理费发票》、《XX管理处收款收据》、《律师函》证实原告已合法占有案涉房产多年，被告二聘请的东莞市安讯物业管理有限公司确认原告为案涉房产的业主。前述内容庭审中被告二也予以认可，对此毫无争议。
二、原告虽未与被告二签订书面的合同、未办理过户登记，但均非因其自身原因。
关于就案涉房产签订书面买卖合同、办理过户登记手续，原告曾多次找被告二交涉，但被告二答复会安排给未办证的业主统一办理房产证，在办理房产证的时候再签合同。原告的纠纷不是个案，原告所在小区的其他业主也纷纷面临同样的困境。如果只是原告一个人未签订书面买卖合同、办理过户登记手续，可以将其归于原告自身原因，而小区内多户业主存在类似情况，证明本案非个案而是群体性案件，原因在于被告二不愿协助小区业主签署合同办理过户手续，且庭审中被告二缺失各种台账，作为一个开发商既无交楼资料，又无会计账册，证明其档案保管不善，内部管理混乱。因此原告主观上不存在过错，且已尽自己最大努力去争取，被告二的过错不应由原告来承担。
三、请合议庭参考原告提交的案例。
原告提交的案号为（2015）民一终字第150号最高人民法院案例中，最高人民法院认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当理解为：符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立，不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能排除执行。该案一、二审法院分别从成立时间、内容、性质、发生的根源等各方面比较，最终判决停止对诉争房产的执行。具体到本案，原告与被告二于2006年即达成买卖案涉房产的合意，原告也一次性付清了购房款，并占有使用案涉房产至今。原告的请求权系针对物权请求权，而被告一的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，案涉房产只是作为被告二的责任财产成为被告一的债权的一般担保。在原告占有案涉房产的前提下，参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，原告要求将案涉房产的所有权变更登记至其名下的请求权，也应当优于被告一的金钱债权。
四、请合议庭综合考虑以下法外因素。
第一，原告举家老小居住在案涉房产将近十年，该住所为原告唯一住所，若合议庭最终驳回原告的诉讼请求，原告将面临无家可归的窘境。债权人的利益固然需要保护，但是业主的权益也不容忽视。
第二，据原告所知，其所在小区的业主分两种，一种是按揭付款的业主，此类业主需要贷款需要手续齐备，所以此类业主与被告二签订了书面合同办理了过户手续，而另一类包括原告在内的业主一次性付清了购房款，被告二却故意拖延不与该类业主签署合同和办理过户手续，从而导致一种奇怪的现象，按揭付款的业主投入的房款较少，其物权能受到法律保护，全款支付的业主投入的房款较多，其物权反而得不到保护。这种现象与法律公平正义的本意背道而驰。原告请求合议庭能具体案例具体分析，能动司法。
第三，如前面所述，本案并非个案而是群体性案件，牵涉面极广，如合议庭驳回原告的诉讼请求，不只是原告将面临无家可归流离失所的窘境，其余与之类似情况的业主势必也将面临同样的厄运。届时将出现群体性上访事件，影响社会稳定。
第四，本代理人认为，最高人民法院关于民事执行异议的相关司法解释规定的条件，并非唯一适用条件。最高院的相关规定的最终目的，仍然是为了保障司法公平，维护权利人合法权益，其实这与原告所主张的诉求目的是一致的。
综上所述，原告在人民法院查封案涉房产前，已付清了全部购房款，且已经实际、合法占有该不动产，只是因为买受人自身以外的原因，未能签订书面买卖合同和办理过户登记手续。本代理人请求合议庭本着维护社会公平的原则，依法支持原告的诉讼请求。
以上代理意见，请合议庭予以采纳！

广东凯通（东莞）律师事务所
杨慧律师
年月日

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