民事答辩状（房屋买卖合同纠纷）
发布日期：2017-11-07 作者：杨慧律师
答辩人：王某某，女，身份证号码：362421XXXX，住址：浙江省义务市。
被答辩人：陈某某，男，身份证号码：362421XXXX，住址：吉安县。
答辩人针对与被答辩人买卖合同纠纷一案，现根据事实和法律答辩如下：
一、彭某某单方签署《房屋买卖协议书》并不构成表见代理。
按照被答辩人在起诉状所述，在合同签订时王某某不在场，因被告出示了本人身份证、被告王某某的身份证及他们的结婚证并由中介机构主持协商，因此有充分理由相信房屋的出售系二被告的共同意思表示、彭某某具有代理王某某的代理权，并不具有事实依据。
因为彭某某是答辩人的配偶身份的特殊性，要取得王某某的身份证和双方结婚证都是很轻而易举的事情，但这不足以支撑被答辩人作为相信彭某某取得王某某代理权的理由。另外房产证上很清楚记载答辩人王某某为房产的所有权人，且记载的共有情况为零，而且答辩人一直没有参与房屋买卖合同的前期协商过程，事后彭某某也没有取得本人签字的委托书或任何书面授权。而且被答辩人在起诉状也承认合同签订不久王某某就对该合同提出了异议，因此从答辩人的行为来看，答辩人对案涉房产的出售都是持不同意态度的。被答辩人没有理由相信彭某某的行为有权处分案涉房产。因此彭某某单方签署《房屋买卖协议书》不构成表见代理，对答辩人不存在任何约束力。
二、被答辩人的行为不构成善意取得。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
被答辩人明知房产证上很清楚记载答辩人王某某为房产的所有权人，且记载的共有情况为零，且彭某某没有取得本人的任何授权，仍与陈某某签订合同，让人很难相信陈某某在签订合同时主观上是善意的，且具有明显的过错，而且陈某某在庭审前也只支付了定金而非购房全款，也没有办理过户手续，所以不满足善意取得的三个条件，因此不构成善意取得。
三、《房屋买卖协议书》无效。
根据第一点论述可知，彭某某对于案涉房产无处分权，但被答辩人在起诉状上陈述“即使被告彭某某无处分权，也不影响该合同的成立和生效”。
根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务?在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效?但第三人善意?有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿? ”据此得知，对于夫妻共有的房产，一方擅自出卖他人的，一般认定为无效，但善意取得的除外。
《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
根据上述法律规定可知，彭某某在没有处分权的情况下擅自出卖案涉房产，签约后也没有取得案涉房产权利人王某某的追认或取得处分权，所以《房屋买卖协议书》无效，除非被答辩人构成善意取得。根据第二点论述可知，被答辩人不构成善意取得，且该合同损害了第三人（即答辩人）的利益，因此该合同无效。
综上所述，答辩人认为，案涉《房屋买卖协议书》无效，故答辩人也无需向被答辩人双倍返还定金。望贵院查明事实，依法判决，维护答辩人的合法权益。
答辩人：
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