购房合同被认定无效后产权人如何行使原物返还请求权？

发布日期：2017-11-08 作者：靳双权律师

一、原告诉称
原告唐万、高时共同诉称：三被告为承租二原告名下的宋佳村9号房屋及院内外附属物，与二原告签订租赁合同，约定租赁期限截止到2026年。后经生效判决认定该租赁合同无效，现诉至贵院，请求判令：1.三被告腾退涉案房屋，返还屋内外附属物；2.三被告支付欠缴的房屋使用费7万元。

二、被告辩称
被告许如、司意、王哈共同辩称：不同意原告诉讼请求，自三被告住进涉案房屋后，将其重新装修改善，耗费巨大，且自被告承租后至今，涉案房屋增值数倍，除非原告赔偿前述损失。另外，被告已经向原告支付10万元费用，被告应当补偿该笔款项的利息损失。

三、反诉原告诉称
反诉原告许如、司意、王哈共同反诉称：申请对涉案房屋及屋内外附属设施进行市价评估，请求判令：1.被反诉人给付反诉人涉案房屋及附属设施补偿款共计50万元；2.诉讼费、评估费由被反诉人承担。

四、反诉被告辩称
反诉被告唐万、高时共同辩称：不同意反诉人的反诉请求。

五、审理查明
经审理查明：根据原被告就涉案房屋签订的房屋租赁合同，可以认定该合同实际为房屋买卖合同，自2007年起，第一个20年期，租金为3万元，第二个20年期，租金为4万元，第三个20年期，租金为5万元，若租赁期间涉案房屋经国家法律或政策允许，二原告有义务配合三被告办理房屋过户手续，将涉案房屋转让给三被告，房款即全部租金。租赁期间，涉案房屋如遇拆迁，则所有拆迁利益均归三被告。该租赁合同签订后，三被告当天已将全部租赁款项支付完毕。被告向法院提供六涉案房屋的装修施工合同及费用清单，附属设施的票据等证据。原告不认可其真实性。经三被告申请，本院委托鉴定机构对涉诉房屋及其附属建筑物进行了价值评估。

六、北京市顺义区人民法院判决
北京市顺义区人民法院经审理后判决：
（1）三被告将涉案房屋及附属设施一并返还、腾退给二原告。
（2）二位反诉被告给付三位反诉原告涉诉房屋、附属物重置成新价及损失共计四十万元。
（3）驳回二原告、三位反诉原告其他诉讼请求。

七、北京房地产律师点评
根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告就涉案房屋所签订的租赁合同经法院生效判决认定无效，合同无效后，三被告依法应当将依据该无效合同取得的财产返还给权利人，故三被告应当将涉案房屋及附属设施腾退返还给二原告。导致合同无效的过错方应当赔偿另一方因合同无效所导致的损失，故二原告应当赔偿三原告因租赁合同无效而遭受的房屋价款等损失。赔偿的具体数额应当由法院参照评估确定的房屋及附属设施价值酌情确定。
综上所述，法院的判决是正确的。

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