贷款政策变化能否解除购房合同，买房人违约怎么办
发布日期：2017-11-17 作者：姚雷律师
海淀法院近日审结一起房贷新政引发的买房纠纷，判决因新政无法贷款的买房人可以解除之前签订的房屋买卖合同。据悉，这是“新国十条”颁布后，本市法院对涉及楼市新政第三套房买卖纠纷作出的首个判决。
今年国家出台多项控制房价上涨的新政策，其中北京出台了一项关于提高第二套住房贷款首付款比例并暂停第三套住房贷款发放的政策。买房人张先生本已拥有两套住房，因新房贷政策出台，他无法向银行取得贷款，于是向法院起诉解除和卖房人宋女士之间的房屋买卖合同。
2010年4月12日，宋女士与张先生在经纪公司居间下签订房屋买卖合同，约定宋女士出卖位于海淀区蓝靛厂翠叠园一房屋。房屋成交总价为555万元，张先生应支付定金15万元。2010年4月13日，张先生通过中国工商银行北京市分行转账定金15万元。在庭审中，张先生提供相应证据，证明其与妻子名下共有两套住房。
宋女士则表示，房屋买卖合同真实有效，银行未批准贷款事宜已在合同中做出约定，不受通知关于住房贷款的限制，故应按合同执行。
买房人违约怎么办
法庭经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。
张先生家庭住房套数已达两套，其关于诉争房屋的买卖，为个人第三套房屋之买卖，属于《北京市关于遏制房价过快上涨通知》中暂停发放贷款之情形，是张先生在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化，若要求继续履行合同对其明显不公平。故张先生请求法院解除合同，于法有据。张先生要求宋女士返还其交付的定金15万元，应予以支持。
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