次承租人违约出租人能否要求承租人承担连带责任

发布日期：2017-11-20 作者：110网律师

案情简介：房屋租赁次承租人不履行合约谁来担责
2009年7月31日，浙江某冷气公司与案外人吴某订立《房屋租赁合同》，约定浙江某冷气公司将某地一层的房屋出租给吴某；租期自2009年8月1日起至2021年4月30日止，其中2009年8月1日起至同年10月1日止为免租金装修期；前三年每年租金120万元，第四年开始每年递增3%，租金每半年支付一次，每次提前七天支付，先付后用；房屋租赁期间水电费等费用由吴某承担；若吴某逾期支付租金，则每逾期一日，应向浙江某冷气公司支付日租金三倍的滞纳金；若吴某拖欠租金或应当由其承担的费用累计一个月以上，或者逾期支付租金或应当由其承担的费用一个月以上，则浙江某冷气公司有权解除合同，收回出租房屋，并选择以罚没履约保证金或者按照合同未履行部分总租金20%主张违约金等任一方式，追究吴某的违约责任。2014年10月30日，浙江某冷气公司与吴某及王某、吴君订立《租赁合同权利义务转让协议书》，约定吴某将上述《房屋租赁合同》项下的权利义务转让给王某，吴某作为保证人对王某的债务提供保证。上述合同及协议书订立后，浙江某冷气公司依约履行了合同义务，但王某、吴君未按约支付自2015年4月1日起应付的租金及水电费，经浙江某冷气公司多次催讨无着。为此，浙江某冷气公司委托浙江六和律师事务所于2015年12月23日向王某、吴君发出《律师函》，通知解除双方之间的《房屋租赁合同》及《租赁合同权利义务转让协议书》，要求王某、吴君腾空房屋并支付全部欠付款项。此后，王某、吴君未按《律师函》要求履行义务。综上，浙江某冷气公司为维护其合法权益，故起诉并请求判令：1.确认浙江某冷气公司与王某、吴某于2009年7月31日订立的《房屋租赁合同》及2014年10月30日订立的《租赁合同权利义务转让协议书》于2015年12月25日解除；2.王某立即支付浙江某冷气公司房屋租金793969.59元、水电费152262.76元，及自逾期支付租金日起至实际履行日止按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的滞纳金；3.王某支付浙江某冷气公司合同未履行部分总租金20%的违约金计1552525.48元；4.吴君对王某上述第2、3项付款义务承担连带责任；5.王某、吴君承担本案诉讼费。
法院判决：承租方对次承租人承担连带责任
一、确认浙江浙江某冷气冷气工程有限公司与吴某、吴君于2009年7月31日订立的《房屋租赁合同》及浙江浙江某冷气冷气工程有限公司与吴某、王某、吴君于2014年10月30日订立的《租赁合同权利义务转让协议书》于2015年12月25日解除。
二、王某于本判决生效之日起十日内支付浙江浙江某冷气冷气工程有限公司租金793969.59元、水电费152262.76元及上述租金自2015年4月1日起至2015年12月25日止按年利率6%的四倍计算的滞纳金124005.38元，合计1070237.73元；该款扣除王某、吴君尚在浙江浙江某冷气冷气工程有限公司处的300000元保证金，王某尚应支付770237.73元。
三、吴君对王某上述第二项付款义务承担连带责任。
四、驳回浙江浙江某冷气冷气工程有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费27782元，减半收取13891元，财产保全费5000元，合计18891元，由浙江浙江某冷气冷气工程有限公司负担9812元，王某、吴君负担9079元；反诉案件受理费27716元，减半收取13858元，由王某、吴君负担。
律师说法：房屋租赁合同何时解除是谁违约
浙江某冷气公司与王某、吴君之间的房屋租赁合同关系依法成立并有效。
基于本案合同解除的原因、时间及违约责任的承担，即浙江某冷气公司与王某、吴君谁先违约、谁有权主张解除合同。浙江某冷气公司是否存在违约行为。首先，虽然出租人恒元公司于2014年9月10日向承租人汇金公司送达了《解除合同函》，通知汇金公司因其逾期支付租金超过二个月而主张解除合同，但汇金公司根据《合同法解释（二）》第二十四条之规定在法定期间内先后两次向本院提起确认《解除合同函》不发生解除合同效力之诉，根据《合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，《建工广场大楼租赁合同》及《权利义务转让协议书》的解除事项在2015年10月19日本院依法裁定汇金公司的起诉按撤诉处理之前，一直处于司法救济过程中，并未产生合同解除的效力。因此，浙江某冷气公司在本案房屋租赁合同履行过程中依法全面履行了合同义务，不存在违约行为。
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