【新政】城填居民买卖农村祖宅，法律能支持吗？

1997年，刘某（居民）与孙某（居民）签订农村房屋买卖合同，刘某将其位于北京市密云区某村的北正房六间、东西厢房各四间祖宅以58 000元卖给孙某。合同签订后，孙某支付了购房款，并到北京市密云区房地产交易事务所办理了房产卖契登记手续并交纳了契税，当地村委会及镇政府还在双方买卖涉案房屋时的农村买卖房屋审批表中加盖了公章表示同意，后孙某在涉案房屋内居住至今，并于2013年将其户口迁入涉案房屋。后刘某以孙某于1997年购买房屋时系居民，所签农村房屋买卖合同应属无效为由将孙某诉至法院，请求判决双方签订的农村房屋买卖合同无效。
 
法庭审理
法官认为本案中，首先刘某与孙某于1997年签订房屋买卖协议后孙某即支付全部房款并入住至今，在此后十多年的时间中刘某并未提出异议，孙某已对该房形成稳定的占有关系，并于2013年将其户口迁入涉案房屋；
其次，双方买卖农村房屋已经当地村委会及镇政府同意并办理了农村买卖房屋审批手续，并经密云区房地产交易事务所办理了房产卖契登记手续并交纳了契税；再有，孙某虽在购买涉案房屋时属于城镇居民，但刘某在出售涉案房屋时亦为城镇居民，并不是当地村集体经济组织成员，其生活保障并不因其出卖该房屋而受到影响，亦不存在剥夺农户宅基地使用权的问题，故双方于1997年签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。

法庭判决
为维护双方现有的稳定生活状态及平衡双方的利益，同时尊重地方政府土地管理规则，法院依法驳回刘某要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求。
 
律师点评
根据《土地管理法》和相关法律法规的规定，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，宅基地一般来讲不能继承，但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，按照我照继承法的规定是可以继承的。不论是农村村民，还是城市户口的公民，都可以按照继承洪法的规定享受继承权，并且有权按照个人的意愿处置个人所有的房产，即城市户口的公民可以继承农村房屋。


至于买卖，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。转让农村房屋和宅基地使用权的的，应当认定无效;

 　　一，宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
　　（1）城镇居民购买；
　　（2）法人或其他组织购买；
　　（3）转让人未经集体组织批准；
　　（4）向集体组织成员以外的人转让；
　　（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。


　　二，宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
　　（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；
　　（2）同一集体经济组织内部成员转让；
　　（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；
　　（4）转让行为征得集体组织同意；
　　（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。