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恋爱期间购房问题

发布日期:2017-12-02    作者:蒋艳超律师
案件来源:无讼案例与中国裁判文书网
期限:2010年-2016年
法院:主要是上海与北京两地各级法院
数量:13例

恋爱期间购房纠纷的司法立场

  (一)登记在双方名下
  若恋爱期间购买的房屋登记在双方名下,无论是共同出资还是一方出资,法院对于此类房屋的所有权归属并无争议。法院都认可该房屋为双方共有,法院的审理重心在于如何确定双方之间的共有份额,尤其是非出资方的份额。法院主要从以下两个方面考虑:首先,法院会考虑是否存在约定共有份额的书面协议;其次,若不存在书面协议,双方应当举证证明各自的实际出资数额,包括购房款和房屋装修款。上海市高院认为【1】,非出资方的份额,以10%到30%为宜。

  (二)共同出资,登记在一方名下
  在司法实践中,男女双方可能会出于限购政策或使用公积金贷款等多方面的原因,而将共同出资购买的房屋登记在任意一方名下。一旦恋爱关系结束,双方之间的共有基础也就随之而消失,由此引发的房产分割纠纷不在少数。法院对于此类房屋的所有权归属的处理不尽相同,考虑的因素也复杂多样。
  (1)案由不同,法院均判决返还出资
  在以下两个案件中,虽然一个案件为同居析产纠纷,另一个案件为婚约财产纠纷,但法院都判决,登记方都应当向非登记方返还出资,即非出资方对房屋的增值部分不享有权益。另外值得注意的一点是,在苑某与闫某婚约纠纷案中,法院判决苑某应当向闫某返还一半出资款,并非全部出资款。这些都表明,法院在处理此类问题上具有很大的自由裁量权。
  在实践中,法院也会判决此类房屋为双方共有。
  (2)案由不同
  虽然以上两个案件都是双方共同出资购买,登记在任意一方名下,但一个属于婚约纠纷,另一个属于共有分割纠纷,从而导致后者的非登记方也对房屋的增值部分享有权益。从魏巍与双跃共有物分割纠纷中可以看出来,登记在一方名下的房屋要被法院认定为共有物需要满足以下两个条件:一是,双方共同出资;二是,双方对房屋具有共同共有或按份共同的意思表示。
  (3)有明确的意思表示为个人所有或共有
  在王忠帅诉李亚男共有物分割纠纷,王忠帅通过提供双方在同居期间签订的书面协议,证明该诉争房屋为双方共有,且各占50%。而田华丰与李娜所有权确认纠纷,被告李娜通过提供录音等证据材料证明田华丰的出资实为借款,维护了自己对房屋的所有权。因此,若恋爱期间购买的房屋因限购政策而不能将房屋登记在自己的名下,最好能与登记方签订书面协议,明确房屋所有权的归属问题,避免由此发生的纠纷。

  (三)一方出资,登记在非出资方名下
  (1)同居析产纠纷
  以下两个案件都是同居析产纠纷,两人未办理结婚手续长期共同生活。法院认为,双方之间的财物状况通常会混同,在同居期间购得的房产也属于双方的共同财产。有的法院认为,同居期间取得的财产按共同共有的规则处理;有的法院则认为,同居的两个人不存在夫妻家庭等共同关系,缺乏共同共有的法律基础,应当按照按份共有的规则处理。
  (2)书面协议约定为个人所有
  在杨某与傅某所有权确认纠纷案中,杨某与傅某书面约定,房屋产权人的名字暂用傅某,且傅某在双方分手时放弃诉争房屋的产权,从而排除了登记方的房屋所有权。

(四)未办理房产登记

蒋某与牛某婚约财产纠纷(上海)【13】
刘某与俞某某婚约财产纠纷(上海)【14】
要点
一方出资,但以未出资方的名义签订房屋买卖合同,且未办理房屋产权登记。
一方出资,但以未出资方的另一签订房屋买卖合同,且未办理房屋产权登记。
案情简介
2012年蒋某于牛某经人介绍相识,后确立恋爱关系。2012年12月,蒋某与上海鑫泰房地产发展有限公司签订了商品房预售合同,首付款50万由牛某支付。牛某先后给蒋某525万,均用于支付剩余房款。该房屋因限购政策至今未办理房屋产权登记。
刘某与俞某某均系离异后单身,双方于2012年5月经人介绍相识恋爱,2013年9月至2014年11月期间两人曾同居生活。2013年12月16日,俞某某与上海绿地宝岛置业有限公司签订了《绿地瀛州名邸定购协议》,购买坐落于崇明县城桥镇乔松路XXX弄XXX号XXX室预测建筑面积88.58平方米房屋一套。该房屋至诉讼之时未办理房屋产权登记。
判决要旨
蒋某向牛某返还575万元。
房产归未出资方所有,返还出资
法院认为
常理而言,出资购买房屋并非公民生活中的一般事项,而出资为他人购买房屋的行为,若不存在条件或者目的等因素,则实非社会公众可以认知的合理范畴。本案中,即使被上诉人出资购买凯滨路房屋之时,系争出资数额完全在其支付能力范围内,但虑及双方当时的交往情形,该出资行为显然也不能仅仅视为一般情形下之赠与。结合本案实际案情,该出资行为系以谈婚论嫁为目的更符合社会常理,上诉人对此应有清楚的认知。现双方因故终止恋爱关系,业已丧失谈婚论嫁进而缔结婚姻之可能,此种情形之下,鉴于本案特殊案情,本院认为,上诉人无偿受益的状态不应受到法律保护,其理应返还被上诉人凯滨路房屋出资款,否则有违公平合理的民事法律行为准则。
本院认为,原、被告经人介绍相识后建立恋爱关系,恋爱一年半后,被告与房地产开发公司订立购房合同购买期房一套,相关的购房款全部由被告使用原告银行卡支付,该事实由原、被告一致认可,本院依法予以确认。本案的争议焦点为原告出资行为的性质认定问题:被告辩称房屋是其个人购买,购房款系原告对其赠与,对此,原告不予认可。本院认为,结合原、被告的当庭陈述及相关证据,购房时双方已经确立恋爱关系,双方均考虑到婚后住房之需,原告支出了XXXXXXX元的巨额钱款购房,结合被告的陈述,三次支付的房款均由其逐次从原告处取得银行卡后划款支付,可见双方对以被告名义购房、由原告支付全额房款进行了相关的沟通和商议。据此,本院可以认定该出资行为不能视为一般情况下的赠与,而是原告考虑到购买双方婚房之需,系基于对被告的感情、信任,实际以被告名义购买,这也符合生活常理,据此,被告辩称该款系原告对其赠与,无据佐证,本院不予采信。现原、被告终止恋爱关系,已丧失了缔结婚姻的可能,双方对因购房相关的财产权利应当予以重新分配,被告表示所购房屋系其唯一一套住房,要求该房归其所有,对此,原告表示无异议,故本院依法认定取得该房屋产权的期待权由被告享有,对于原告为购买该房屋所支付的钱款,被告应予返还

三、立法现状分析

      上述司法立场的整理表明,在司法实践中,恋爱期间购房的情况十分复杂,主要存在以下五种情形:(a)一方出资,房屋登记在非出资方名下;(b)一方出资,房屋登记在双方名下;(c)共同出资,房屋登记在双方名下;(d)共同出资,房屋登记在任意一方;(d)未办理房产登记。
法院一般参照以下法律规定审理恋爱期间购房纠纷:
  1、法律依据
  最高人民法院发布的《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》:
  第八条   人民法院审理非法同居关系的案件,如涉及非婚生子女抚养和财产分割问题,应一并予以解决。具体分割财产时,应照顾妇女、儿童的利益,考虑财产的实际情况和双方的过错程度,妥善分割。
  第九条   解除非法同居关系时,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理。同居生活前,一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理;一方向另一方索取的财物,可参照最高人民法院〔84〕法办字第112号《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第18条规定的精神处理。
 
  最高人民法院发布的《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》:
第十五条   被宣告无效或被撤销的婚姻,当事人同居期间所得的财产,按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。
 
  最高人民法院发布的《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》:
第十条    当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的,如果查明属于以下情形,人民法院应当予以支持:
  (一)双方未办理结婚登记手续的;
  (二)双方办理结婚登记手续但确未共同生活的;
  (三)婚前给付并导致给付人生活困难的。
  适用前款第(二)、(三)项的规定,应当以双方离婚为条件。
 
  上海最高院发布的《关于审理分家析产若干问题意见》:
  第五条   恋爱期间共同购房,一方未出资但产权登记为两人共有,析产分割的处理从不动产登记的角度分析,房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产,符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的按协议处理;没有协议的,应当考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定未出资方的份额,一般以10%到30%的份额为宜。”
  2、适用情形
  总体而言,恋爱期间购房问题涉及了三类法律纠纷。一是,当事人可以根据《婚姻法司法解释二》第10条,主张此类纠纷属于婚约财产纠纷,其购买房屋的出资以结婚为目的向对方支付的彩礼;二是,当事人可以根据《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第8条和第10条,主张诉争房屋是两人同居期间取得的共同财产,应当属于同居析产纠纷;三是,当事人可以根据《物权法》的相关规定,主张诉争房屋是两人共有财产,应当属于共有财产纠纷或所有权确认纠纷。
  以上三种纠纷处理方法有不同的适用条件。就婚约纠纷而言,通说认为,所谓彩礼应当具备三个条件:一是婚前支付(赠与);二是依照当地习俗;三是支付以结婚为目的。因此,有些法院认为购房的出资款并不符合民间彩礼的习俗,不应认定为婚约财产纠纷;有些法院则将出资款视作彩礼,实质上是附条件的赠与,只有当双方再无结婚的可能,一方才能请求另一方返还。
  以同居析产纠纷主张房产权益,则要求虽然双方未办理结婚登记手续,但长期以夫妻名义共同居住。同时,原告负有证明诉争房屋是在双方同居期间购得的举证义务。至于共有方式,按我国现行法律规定,共有财产分为两种:一种是共同共有,即共有人对共有财产不分份额地共同享受权利和承担义务,共同共有多存在于具有特殊关系的人之间,如夫妻、家庭之间;另一种是按份共有,即共有人按各自享有的份额对共有财产享受权利和承担义务。
若婚姻撤销或无效分割房产的,应当按共同共有的方式处理;若非法同居关系结束分割房产的,应当按一般共有规定处理。但在分割同居财产时,法院无需完全按照《物权法》关于共同共有和按份共有的规定处理,而是可以按照财产实际情况和双方的过错程度,灵活处理。
至于以共有物分割或所有权确认纠纷主张房屋权益的,一般要求房屋登记在双方名下,或虽未登记在双方名下,但双方有明确共同共有的意思表示。共有方式为按份共有。
  只有上海市高院的《关于审理分家析产若干问题意见》就恋爱期间共同买房的问题作了简单的规定,适用时应当符合以下两种情形:一是,只有一方出资;二是,房屋产权登记在双方名下。
  3、立法不足与缺陷
  (1)现有法律规定和司法解释,均未对恋爱期间购房纠纷案件进行规定。缺乏效力级别高的法律规定,是法院审理此类纠纷面临的最严重的问题。
  (2)现有法律规定也没有涉及恋爱期间购买的房屋的归属。一般而言,登记在双方名下的房屋为两人按份共有,双方对于房产增值部都分享有相应的权益,难点在于计算各自的占有份额。对于登记在非出资方或任意一方名下的案件,另一方能否对房屋出资部分或增值部分享有利益,取决于其出资行为是构成赠与、或债权债务关系,还是共同购买房屋?

结语
  恋爱期间购房的问题非常复杂,笔者根据法院的裁判意见,总结了以下几点实务要点,以供参考。
  l 法院在审理恋爱期间购房纠纷案件时,或定性为共有关系纠纷,或定性为婚约财产纠纷,或定性为同居析产纠纷。当事人应当根据各自的情况审慎地选择案由类型;
l   法院在处理该类案件时,主要考虑房屋产权登记情况,双方出资状况、购房目的以及是否共同生活等因素;
l   若房屋登记在双方名下,法院会认定该房屋由双方按份共有,双方对于房屋的原有价值及增值部分,按照相关法律规定享有相应的权益;
l   若房屋登记在一方名下,法院的裁决具有很大的灵活性。当事人应当就诉争房屋签订书面协议,进一步明确房屋所有权归属,以保障自己的权益;
l   先进行所有权确权诉讼,变更房屋产权登记,增加另一位出资方为房屋所有权人,然后进行共有财产分割。
  恋爱是蜜糖,两人关系达到一定的亲密程度后,双方的财产在某种程度上不可避免地会发生交互。但涉及巨额财产往来或共同作出购买重大资产时,建议双方书面约定财产的归属,保留资金往来的记录,以防双方由爱侣变怨侣。
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